記者 三秋
從三湘股份（000863）所披露的項(xiàng)目信息來(lái)看，公司對(duì)將來(lái)上海的房?jī)r(jià)仍有30-40%的漲價(jià)預(yù)期。換言之，參與增發(fā)的投資者實(shí)際上是被公司拖入了一個(gè)預(yù)期上海房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲的賭局里面。
增發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目預(yù)期兩年后房?jī)r(jià)漲逾三成
根據(jù)三湘股份所披露的增發(fā)預(yù)案，本次非公開(kāi)發(fā)行擬募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過(guò) 12.5 億元，在扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬投入7億元至三湘海尚名邸項(xiàng)目（項(xiàng)目總投資23.3億元），投入3億元至虹橋三湘廣場(chǎng)項(xiàng)目（項(xiàng)目總投資12.3億元），另外補(bǔ)充2億元作為運(yùn)營(yíng)資金。
究竟這兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)情況如何呢？根據(jù)增發(fā)預(yù)案披露，三湘海尚名邸項(xiàng)目地塊位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)，地處上海西北，嘉定西南，坐地鐵到上海市中心人民廣場(chǎng)約1個(gè)半小時(shí)。
根據(jù)此前公告，上述地塊是2012年公司以11.58億元通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式競(jìng)得。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額23.3億元（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）。其中地上建筑面積148,449.16平方米，地下建筑面積72,100平方米。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入為31.6億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為3.82億元。如果按照地下建筑面積價(jià)格減半計(jì)算，則該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)平均單價(jià)為17133元/平米；如果只計(jì)算地上建筑面積，則該項(xiàng)目的地上建筑預(yù)計(jì)單價(jià)為21293元/平米。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)?shù)厮闶窃鯓拥乃侥�？《投資快報(bào)》記者查閱了網(wǎng)上的銷售資料發(fā)現(xiàn)，在南翔鎮(zhèn)銷售的樓盤(pán)目前均價(jià)大概在13000-15000元/平米的水平。如果按17133元/平米計(jì)算，則這個(gè)價(jià)格比南翔鎮(zhèn)樓盤(pán)均價(jià)貴30%左右；如果按21293元/平米計(jì)算，則更是要高出50%。
另一個(gè)虹橋三湘廣場(chǎng)項(xiàng)目同樣如此。根據(jù)增發(fā)預(yù)案的資料，虹橋三湘廣場(chǎng)位于上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，總建筑面積34,498.02平方米，預(yù)計(jì)總投資123,186萬(wàn)元（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）。項(xiàng)目主要用于出租，預(yù)計(jì)內(nèi)部收益率為 5.66%。簡(jiǎn)單計(jì)算可知，該項(xiàng)目每平米的預(yù)計(jì)月租價(jià)格為123,186*5.66%÷34,498.02÷12*10000=178元。而在網(wǎng)上的資料顯示，目前虹橋商務(wù)區(qū)附近的寫(xiě)字樓月均每平米的租賃價(jià)格為100元。虹橋三湘廣場(chǎng)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)租價(jià)比周邊均價(jià)高出近8成。
當(dāng)然，由于上述項(xiàng)目目前正在建設(shè)當(dāng)中，因此該定價(jià)更多地反映的是未來(lái)竣工后的價(jià)格預(yù)期。根據(jù)資料，三湘海尚名邸的建設(shè)時(shí)期為2013年5月至2015年12月；虹橋三湘廣場(chǎng)的建設(shè)時(shí)期為2012年5月至2014年12月。換言之，三湘海尚名邸隱含的是兩年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將至少上漲30%；而虹橋三湘廣場(chǎng)隱含的是一年當(dāng)?shù)刈鈨r(jià)將至少上漲80%。究竟上海的房?jī)r(jià)，在連續(xù)的調(diào)控措施和房產(chǎn)稅的雙重作用之下，會(huì)否如其所愿呢？此前就在三湘海尚名邸附近曾有一個(gè)嘉定南翔新城公館項(xiàng)目，初始開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到了27000元/平米，但隨后因?yàn)殇N售不暢直降7000元/平米，引起了不少的騷動(dòng)，也從另一個(gè)方面顯示了高企的房?jī)r(jià)泡沫下的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)金流緊繃，公司豪賭項(xiàng)目成功
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