原標題：二手房掛牌量攀升真相 “老破小”越來越不受買家青睞

　　二手房越賣越多 真的變成了“不動產”？

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，5月，10個重點城市（北京、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、沈陽、合肥、西安）二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點。

　　分城市來看，5月重點10城成交量全數(shù)回落。其中，廈門跌幅領跑，本月二手住宅成交1803套，環(huán)比下降24.66%；南京、蘇州緊隨其后，環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。市場需求一直較為穩(wěn)定的北京，近期二手房市場也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰，創(chuàng)下近5年新高；隨后4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末，據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13 %。

　　據(jù)北京商報報道，在4月大跌8000套后，5月北京的二手房成交量繼續(xù)走低。北京二手房5月成交量不足萬套，全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平里、德勝等熱點區(qū)域的掛牌量出現(xiàn)大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。

　　頭部經紀公司證實，和平里片區(qū)的成交量從過去一個月60、70套，跌至本月的不足10套，部分小業(yè)主兩個月降價90萬元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務。資深分析師分析，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場狀況還不能說是“供過于求”，買方市場下購房者擁有更高的“篩選權”，比對時間也要更久。

　　掛牌量為何激增？

　　不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場？業(yè)主降價拋售？天量二手房帶來了種種關于市場的猜測。爭議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何？

　　58安居客研究院院長張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場銷售節(jié)奏變慢，二手房源在架時間增長所致。從安居客線上房源在架時長來看，5月已呈現(xiàn)上漲趨勢，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

　　貝殼研究院調研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成，多數(shù)消費者選擇“先賣再買”，導致二手房新增掛牌量短時間內增加。

　　中新經緯的消息分析表示，全國二手房掛牌量的持續(xù)攀升，主要原因有兩個：一是對未來市場不樂觀，投資客拋售資產，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群將非核心劣質資產置換為優(yōu)質區(qū)位改善房產，也推動了二手房掛牌出售房源的增加。

　　二手房掛牌量攀升，一定程度上說明市場改善換房意愿仍比較強烈，但承接二手房成交的剛需人群又重新回歸觀望，對經濟形勢不甚明朗、對房價調整仍有所期待是主要原因。

　　正在被拋棄的“老破小”

　　目前我國有較大比例的家庭居住在樓齡較長的住宅中，保利發(fā)展發(fā)布的房地產行業(yè)白皮書顯示，至2021年，我國有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房，存在面積小、質量低、配套差、物業(yè)管理不足等問題。

　　若細察各大城市的掛牌房源結構，或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個重要原因，即“老破小”正占比不小，且越來越不受買家青睞。

　　第一財經選取了當前二手房掛牌量較高的10個城市，對其掛牌房源進行分類篩查發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來看，10個城市中，天津一、二室小戶型房源掛牌量占比 ，占掛牌房源總量的比例超過了72%，其次是北京66.66%、沈陽62.14%、西安51.7%。

　　同時，樓齡在10年以內的次新房掛牌量較少。10個城市掛牌二手房房源中，樓齡在10年以內的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中，沈陽的次新房房源占比 ，為33.74%；北京占比 ，為10.44%。次新房較少，反之，樓齡超過10年的房源占據(jù)了供應的大頭。

　　事實上，樓齡大、面積小的二手房確實受歡迎程度較低，其中更多的是，當下購房者對房屋安全性的擔憂、對舒適生活環(huán)境的追求。這從當前的“購房主力軍”——青年群體的選擇中可見一斑。

　　據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年（1985-2005年出生）置業(yè)報告顯示，接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購房；而選擇房源時最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面，超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達74.7%，傾向購買二手房的占比僅9.4%。

　　具有較好學區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場中的香餑餑。例如，深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村，建成于上世紀80年代，至今已有40年的樓齡，但因位于深圳名校紅嶺中學的學區(qū)內，成交依舊活躍，是今年前4個月深圳成交top50的熱點小區(qū)之一，且成交均價較2022年四季度上漲了9%。

　　然而“老破小”一旦失去學區(qū)加持，市場價值會隨之下跌。例如，北京市的 學區(qū)德勝片區(qū)，也是“老破小”聚集地。2021年，該幼升小失去進入名校的機會，一年間，片區(qū)內二手房成交量腰斬，有房源降價200萬元甩賣。

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