【案情回放】

　　葛某在上海市浦東新區(qū)擁有一套74.3平方米的房屋，該房屋位于公寓頂層，上有閣樓一間，閣樓不計入小區(qū)共有部位建筑面積的分攤，也未計入頂層房屋產(chǎn)權面積。在該房屋所在小區(qū)，開發(fā)商交房時頂層房屋天花板有一個通往閣樓的孔洞，閣樓無其他出入口，只能由頂層業(yè)主進出使用，閣樓和頂層業(yè)主房屋共用水表、電表。2009年7月23日，葛某與秦某簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定葛某以97萬元的價格將該房屋出售給秦某，8月31日前交房及過戶。同日，雙方另行簽訂了協(xié)議書，稱房價97萬元為名義價，實際到手價為130萬元，差價33萬元為秦某另行補貼葛某所付的綜合稅、契稅、利息、中介費、裝修費及其他等費用。8月4日，葛某向秦某出具“收款收據(jù)”，載明“收到稅費及閣樓補貼33萬”。2009年9月7日，房屋交接后，秦某付清全部房款，但葛某拒絕交付閣樓，且自行將該房屋通往閣樓的孔洞封堵，并在閣樓墻壁上另行打開一個入口，由公共樓梯進入，將閣樓占為己用。為此，秦某訴至法院，要求判令葛某交付閣樓。葛某以買賣合同中未顯示應將閣樓交付秦某為由拒絕交付。

　　上海市浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告秦某與被告葛某簽訂“陰陽合同”，涉嫌規(guī)避國家稅收，原、被告對系爭房屋轉讓總價進行拆分的約定應屬無效，但該約定的無效并不影響買賣合同其他部分的效力。本案閣樓從規(guī)劃設計、物理結構、實際使用上看系頂層房屋附屬物，故被告應按約將房屋和閣樓一并交付原告，法院最終判決被告葛某將房屋頂上的閣樓交付給原告秦某。一審判決后，被告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

　　【各方觀點】

　　本案爭議焦點在于閣樓是否為系爭房屋買賣合同標的的組成部分。閣樓是指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建成可供利用的空間。我國目前公寓住宅的閣樓主要有兩類，一類是計入建筑面積并在房地產(chǎn)登記簿中記載的閣樓，此類閣樓法律地位明確，通過相應的房產(chǎn)登記信息即可判定閣樓的權利歸屬；另一類閣樓是未計入建筑面積且未頒發(fā)產(chǎn)證的閣樓（下文中“閣樓”都是指未計入建筑面積且未頒發(fā)產(chǎn)證的閣樓），此類閣樓的權利歸屬法律沒有直接規(guī)定，爭議較大。

　　原告代理律師：本案閣樓是系爭房屋買賣合同標的的組成部分。閣樓是房屋的附屬建筑，原、被告就房屋簽訂了買賣合同，原告付清房款后，被告就應當將房屋的附屬物閣樓一并交付原告。

　　被告代理律師：本案閣樓不是系爭房屋買賣合同標的的組成部分。閣樓和房屋是相互獨立的空間，合同中沒有注明被告應當交付閣樓，所以被告沒有交付閣樓的義務。

　　小區(qū)物業(yè)人員：本案閣樓是位于頂層房屋上面，小區(qū)內(nèi)的其他閣樓也都是由頂層業(yè)主使用。頂層房屋的業(yè)主是誰，閣樓就歸誰。

　　某市民：閣樓與頂層業(yè)主的房屋相通，沒有其他入口進入的情況下，由頂層業(yè)主使用可以理解，但形成閣樓的屋頂是一棟樓的屋頂，閣樓離開了各樓層尤其是地基支持，無法形成閣樓。閣樓應當屬于小區(qū)業(yè)主共有，本案原房東不應占為己有。

　　某學者：閣樓的情況比較復雜，有的是開發(fā)商在售房時附贈給業(yè)主的，而其只能由某個業(yè)主使用，其他業(yè)主不能進入，此種情況，閣樓應該可以看作頂層業(yè)主專有部分的客體。還有的閣樓是由業(yè)主共同使用的，對此種情況，可以認為屬于物權法第七十三條所規(guī)定的公共場所，應當認為是全體業(yè)主共有。本案的閣樓應當定性為頂層業(yè)主所有，頂層業(yè)主房屋產(chǎn)權變更，閣樓需要一并交付。

　　【法官回應】

　　本案閣樓是頂層房屋的附屬物

　　關于閣樓權利歸屬的認定，相關法律和司法解釋尚沒有明確界定。僅有的可供參考的規(guī)定是 人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第二條：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分�！遍w樓與露臺所處的空間位置類似，可以合理運用類比推理，將閣樓權利歸屬的認定比照露臺處理。但如果在建設單位銷售時的商品房買賣合同中未就閣樓做過明確約定，則《司法解釋》第二條也難以發(fā)揮作用。

　　實踐中往往因商品房買賣合同中未就閣樓做過明確約定引發(fā)糾紛。面對這一難題，筆者認為，對于未計入共有面積也未計入頂層房屋產(chǎn)權證明的閣樓，其地位應當兼顧閣樓的實際使用現(xiàn)狀、物盡其用原則、共有法理以及司法實踐等情況，進行綜合判斷。具體來說，分別可以從規(guī)劃設計、物理結構、功能設施和使用習慣四個角度來判斷閣樓的權利歸屬，從而規(guī)范閣樓的使用和流轉。

　　1．從規(guī)劃設計看，是否專屬于頂層房屋

　　《司法解釋》第二條亦將“規(guī)劃上專屬于特定房屋”作為露臺成為專有部分的組成部分條件之一，在閣樓的權利歸屬判斷上，同樣可以借鑒。從規(guī)劃設計的角度看，有的閣樓屬于開放性空間，一般居民即可隨意進出；有的閣樓屬于封閉性空間，只能通過頂層房屋等特定通道才能進入。從閣樓設計上的開放性上，我們即可判斷，閣樓被規(guī)劃為公共空間，還是專屬于特定房屋的空間。本案閣樓系開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計而建造，在未經(jīng)葛某擅自改造前，閣樓僅與頂層相連接，其他業(yè)主無法通過公共樓梯直接進入閣樓。由此，可以認定，該閣樓規(guī)劃上專屬于頂層房屋，是判斷閣樓專屬于頂層房屋的重要依據(jù)。

　　2．從物理結構看，是否便于頂層業(yè)主使用和管理

　　實踐中，閣樓的物理結構主要有三種類型：第一，結構上便利于公共使用和管理。如開發(fā)商交房時，閣樓是通過公共樓道（外樓梯）能夠直接到達，而不是通過頂層樓房的房間內(nèi)進入，此類閣樓空間從常理上一般認為應由物業(yè)或小區(qū)業(yè)主共同管理。第二，結構上便利于頂層業(yè)主專用和管理。如閣樓有窗無門，頂層房屋天花板處預留有開口，且僅能通過該開口進入閣樓，明顯為便利頂層業(yè)主專用和管理。實踐中有的“預留開口”被開發(fā)商在交房前用石膏板堵上，但打通“預留開口”安全方便，也可視為便利于頂層業(yè)主專用和管理。第三，結構上不便直接利用的閣樓。如舊房改造中進行的“平改坡”工程，房屋規(guī)劃設計發(fā)生變更，將原來的平頂房屋改成坡頂房屋形成的閣樓空間，無法直接通過公共樓梯進入閣樓，頂層業(yè)主也需要破壞房屋原有結構的情況下鑿開天花板才能進入閣樓。本案閣樓原本其四周墻壁封閉，有窗無門，頂層房屋天花板處預留有開口，且僅能通過該開口進入，后被告違反了規(guī)劃設計，擅自將預留的開口部位用水泥封堵，在“閣樓”墻上自行開設大門，從該棟樓的公用樓梯可直接到達閣樓。雖然閣樓經(jīng)過擅自改造后類似第二種情況，但我們應考察閣樓符合規(guī)劃設計建造時的狀況，因此，我們認定本案閣樓仍然是第一種情況，即本案閣樓便利于頂層業(yè)主專用和管理。

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