【案情回放】

　　葛某在上海市浦東新區(qū)擁有一套74.3平方米的房屋，該房屋位于公寓頂層，上有閣樓一間，閣樓不計(jì)入小區(qū)共有部位建筑面積的分?jǐn)�，也未�?jì)入頂層房屋產(chǎn)權(quán)面積。在該房屋所在小區(qū)，開發(fā)商交房時頂層房屋天花板有一個通往閣樓的孔洞，閣樓無其他出入口，只能由頂層業(yè)主進(jìn)出使用，閣樓和頂層業(yè)主房屋共用水表、電表。2009年7月23日，葛某與秦某簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定葛某以97萬元的價格將該房屋出售給秦某，8月31日前交房及過戶。同日，雙方另行簽訂了協(xié)議書，稱房價97萬元為名義價，實(shí)際到手價為130萬元，差價33萬元為秦某另行補(bǔ)貼葛某所付的綜合稅、契稅、利息、中介費(fèi)、裝修費(fèi)及其他等費(fèi)用。8月4日，葛某向秦某出具“收款收據(jù)”，載明“收到稅費(fèi)及閣樓補(bǔ)貼33萬”。2009年9月7日，房屋交接后，秦某付清全部房款，但葛某拒絕交付閣樓，且自行將該房屋通往閣樓的孔洞封堵，并在閣樓墻壁上另行打開一個入口，由公共樓梯進(jìn)入，將閣樓占為己用。為此，秦某訴至法院，要求判令葛某交付閣樓。葛某以買賣合同中未顯示應(yīng)將閣樓交付秦某為由拒絕交付。

　　上海市浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告秦某與被告葛某簽訂“陰陽合同”，涉嫌規(guī)避國家稅收，原、被告對系爭房屋轉(zhuǎn)讓總價進(jìn)行拆分的約定應(yīng)屬無效，但該約定的無效并不影響買賣合同其他部分的效力。本案閣樓從規(guī)劃設(shè)計(jì)、物理結(jié)構(gòu)、實(shí)際使用上看系頂層房屋附屬物，故被告應(yīng)按約將房屋和閣樓一并交付原告，法院最終判決被告葛某將房屋頂上的閣樓交付給原告秦某。一審判決后，被告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

　　【各方觀點(diǎn)】

　　本案爭議焦點(diǎn)在于閣樓是否為系爭房屋買賣合同標(biāo)的的組成部分。閣樓是指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建成可供利用的空間。我國目前公寓住宅的閣樓主要有兩類，一類是計(jì)入建筑面積并在房地產(chǎn)登記簿中記載的閣樓，此類閣樓法律地位明確，通過相應(yīng)的房產(chǎn)登記信息即可判定閣樓的權(quán)利歸屬；另一類閣樓是未計(jì)入建筑面積且未頒發(fā)產(chǎn)證的閣樓（下文中“閣樓”都是指未計(jì)入建筑面積且未頒發(fā)產(chǎn)證的閣樓），此類閣樓的權(quán)利歸屬法律沒有直接規(guī)定，爭議較大。

　　原告代理律師：本案閣樓是系爭房屋買賣合同標(biāo)的的組成部分。閣樓是房屋的附屬建筑，原、被告就房屋簽訂了買賣合同，原告付清房款后，被告就應(yīng)當(dāng)將房屋的附屬物閣樓一并交付原告。

　　被告代理律師：本案閣樓不是系爭房屋買賣合同標(biāo)的的組成部分。閣樓和房屋是相互獨(dú)立的空間，合同中沒有注明被告應(yīng)當(dāng)交付閣樓，所以被告沒有交付閣樓的義務(wù)。

　　小區(qū)物業(yè)人員：本案閣樓是位于頂層房屋上面，小區(qū)內(nèi)的其他閣樓也都是由頂層業(yè)主使用。頂層房屋的業(yè)主是誰，閣樓就歸誰。

　　某市民：閣樓與頂層業(yè)主的房屋相通，沒有其他入口進(jìn)入的情況下，由頂層業(yè)主使用可以理解，但形成閣樓的屋頂是一棟樓的屋頂，閣樓離開了各樓層尤其是地基支持，無法形成閣樓。閣樓應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有，本案原房東不應(yīng)占為己有。

　　某學(xué)者：閣樓的情況比較復(fù)雜，有的是開發(fā)商在售房時附贈給業(yè)主的，而其只能由某個業(yè)主使用，其他業(yè)主不能進(jìn)入，此種情況，閣樓應(yīng)該可以看作頂層業(yè)主專有部分的客體。還有的閣樓是由業(yè)主共同使用的，對此種情況，可以認(rèn)為屬于物權(quán)法第七十三條所規(guī)定的公共場所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是全體業(yè)主共有。本案的閣樓應(yīng)當(dāng)定性為頂層業(yè)主所有，頂層業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)變更，閣樓需要一并交付。

　　【法官回應(yīng)】

　　本案閣樓是頂層房屋的附屬物

　　關(guān)于閣樓權(quán)利歸屬的認(rèn)定，相關(guān)法律和司法解釋尚沒有明確界定。僅有的可供參考的規(guī)定是 人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第二條：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分�！遍w樓與露臺所處的空間位置類似，可以合理運(yùn)用類比推理，將閣樓權(quán)利歸屬的認(rèn)定比照露臺處理。但如果在建設(shè)單位銷售時的商品房買賣合同中未就閣樓做過明確約定，則《司法解釋》第二條也難以發(fā)揮作用。

　　實(shí)踐中往往因商品房買賣合同中未就閣樓做過明確約定引發(fā)糾紛。面對這一難題，筆者認(rèn)為，對于未計(jì)入共有面積也未計(jì)入頂層房屋產(chǎn)權(quán)證明的閣樓，其地位應(yīng)當(dāng)兼顧閣樓的實(shí)際使用現(xiàn)狀、物盡其用原則、共有法理以及司法實(shí)踐等情況，進(jìn)行綜合判斷。具體來說，分別可以從規(guī)劃設(shè)計(jì)、物理結(jié)構(gòu)、功能設(shè)施和使用習(xí)慣四個角度來判斷閣樓的權(quán)利歸屬，從而規(guī)范閣樓的使用和流轉(zhuǎn)。

　　1．從規(guī)劃設(shè)計(jì)看，是否專屬于頂層房屋

　　《司法解釋》第二條亦將“規(guī)劃上專屬于特定房屋”作為露臺成為專有部分的組成部分條件之一，在閣樓的權(quán)利歸屬判斷上，同樣可以借鑒。從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度看，有的閣樓屬于開放性空間，一般居民即可隨意進(jìn)出；有的閣樓屬于封閉性空間，只能通過頂層房屋等特定通道才能進(jìn)入。從閣樓設(shè)計(jì)上的開放性上，我們即可判斷，閣樓被規(guī)劃為公共空間，還是專屬于特定房屋的空間。本案閣樓系開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)而建造，在未經(jīng)葛某擅自改造前，閣樓僅與頂層相連接，其他業(yè)主無法通過公共樓梯直接進(jìn)入閣樓。由此，可以認(rèn)定，該閣樓規(guī)劃上專屬于頂層房屋，是判斷閣樓專屬于頂層房屋的重要依據(jù)。

　　2．從物理結(jié)構(gòu)看，是否便于頂層業(yè)主使用和管理

　　實(shí)踐中，閣樓的物理結(jié)構(gòu)主要有三種類型：第一，結(jié)構(gòu)上便利于公共使用和管理。如開發(fā)商交房時，閣樓是通過公共樓道（外樓梯）能夠直接到達(dá)，而不是通過頂層樓房的房間內(nèi)進(jìn)入，此類閣樓空間從常理上一般認(rèn)為應(yīng)由物業(yè)或小區(qū)業(yè)主共同管理。第二，結(jié)構(gòu)上便利于頂層業(yè)主專用和管理。如閣樓有窗無門，頂層房屋天花板處預(yù)留有開口，且僅能通過該開口進(jìn)入閣樓，明顯為便利頂層業(yè)主專用和管理。實(shí)踐中有的“預(yù)留開口”被開發(fā)商在交房前用石膏板堵上，但打通“預(yù)留開口”安全方便，也可視為便利于頂層業(yè)主專用和管理。第三，結(jié)構(gòu)上不便直接利用的閣樓。如舊房改造中進(jìn)行的“平改坡”工程，房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生變更，將原來的平頂房屋改成坡頂房屋形成的閣樓空間，無法直接通過公共樓梯進(jìn)入閣樓，頂層業(yè)主也需要破壞房屋原有結(jié)構(gòu)的情況下鑿開天花板才能進(jìn)入閣樓。本案閣樓原本其四周墻壁封閉，有窗無門，頂層房屋天花板處預(yù)留有開口，且僅能通過該開口進(jìn)入，后被告違反了規(guī)劃設(shè)計(jì)，擅自將預(yù)留的開口部位用水泥封堵，在“閣樓”墻上自行開設(shè)大門，從該棟樓的公用樓梯可直接到達(dá)閣樓。雖然閣樓經(jīng)過擅自改造后類似第二種情況，但我們應(yīng)考察閣樓符合規(guī)劃設(shè)計(jì)建造時的狀況，因此，我們認(rèn)定本案閣樓仍然是第一種情況，即本案閣樓便利于頂層業(yè)主專用和管理。

   投稿郵箱：chuanbeiol@163.com   詳情請?jiān)L問川北在線：http://sanmuled.cn/