樓面地價(jià)在2500元/平方米上下，江北城某地塊樓面價(jià)達(dá)6661元/平方米
土地市場(chǎng)在接近年關(guān)時(shí)顯得格外熱鬧。一些熱門(mén)地塊不僅吸引了眾多大型房企參與，而且出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和高溢價(jià)現(xiàn)象，激烈程度堪比2009年和2010年。
銘騰機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的11月，重慶主城區(qū)共成交商住用地30宗，共計(jì)3445畝，可開(kāi)發(fā)建筑體量508萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)135億元，是去年同期的2倍，今年月均的3倍。
賣(mài)斷貨促使房企搶地
11月總共成交30宗土地，金科、融創(chuàng)、中渝、復(fù)地、旭輝、藍(lán)光等多家房企均有所斬獲，并迫不及待地曬出“戰(zhàn)果”。
房企資金鏈充裕，被認(rèn)為是市場(chǎng)再度升溫的主因。銘騰機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳小飛表示，經(jīng)過(guò)今年的熱銷(xiāo)，這些房企目前的可售貨量已剩得不多，也就表現(xiàn)出了對(duì)增加土儲(chǔ)的強(qiáng)烈渴求。他透露，去年樓市行情不好，不少房企年初制定銷(xiāo)售計(jì)劃時(shí)都趨于保守，始料未及的是，今年3月以來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，房子提前賣(mài)斷貨，于是趕緊出手搶地。上半年成交的地塊，溢價(jià)率普遍在20%以內(nèi)，下半年競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，多數(shù)達(dá)到了40%左右。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)孫剛也認(rèn)為，去年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，主要是受政策影響，開(kāi)發(fā)商出貨速度較慢，限制了拿地需求，而今年的資金狀況則大有改觀。因此，今年以來(lái)，土地流標(biāo)的現(xiàn)象極少。
他指出，競(jìng)價(jià)企業(yè)增多、競(jìng)價(jià)次數(shù)增多、大型房企到場(chǎng)，是本輪土地市場(chǎng)回暖的重要特征。融創(chuàng)一口氣競(jìng)得空港中央公園片區(qū)3宗土地，幾天后再次出手拿下照母山一地塊；金科在獲得照母山的地塊后，表示很快將進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，初步定位為中高端；而最激烈的爭(zhēng)奪要屬渝北觀音橋一地塊，7家房企角逐61輪，最終由中渝以高達(dá)186%的溢價(jià)率拍得。
多個(gè)板塊地價(jià)下跌
一面是房企需求在膨脹，一面是今年地價(jià)更便宜。
根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，與去年相比，今年1-11月蔡家、大竹林、空港、茶園、江北城、華巖等多個(gè)組團(tuán)土地價(jià)格均有所下降。其中江北城板塊降幅達(dá)29%，其次是大竹林-照母山、魚(yú)洞、蔡家和茶園，降幅超過(guò)15%。
事實(shí)上，今年以來(lái)，拿地高峰遠(yuǎn)不止是11月這波，此前的4月和8月也分別出現(xiàn)過(guò)。孫剛回憶，上半年成交的土地，平均樓面地價(jià)才剛2000元/平方米出頭，而去年地價(jià)處于高位，全年的平均值為2600多元/平方米。下半年，除了江北城這塊地樓面地價(jià)達(dá)到了6661元/平方米，其余都在2500元/平方米上下。
他認(rèn)為，這是非常合理的價(jià)格。以照母山板塊為例，樓面地價(jià)2500元/平方米，加上建安、稅費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本4000元/平方米，總成本為建面6500元/平方米，目前該板塊的高層售價(jià)普遍在建面9000多元/平方米，還是有較大的利潤(rùn)空間。
從土地供應(yīng)的區(qū)域來(lái)看，主要集中在北區(qū)，照母山、空港、蔡家等都是熱點(diǎn)板塊。吳小飛透露，本月還將有20余宗地塊供應(yīng)，預(yù)計(jì)還會(huì)出現(xiàn)一波搶地潮。
出現(xiàn)新一輪市場(chǎng)分化
從本輪土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，大型房企在土地市場(chǎng)攻城略地的同時(shí)，中小房企拿地勢(shì)頭明顯萎縮，不難看出市場(chǎng)分化的格局，而未來(lái)這種趨勢(shì)還將加劇。
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