臨近年底，正當(dāng)各地政府為今年土地成交不理想而惆悵的時(shí)候，廣州市國土房管局卻在近日發(fā)布的賣地公告中提出新“政策”，不但提出了“固定地價(jià)”的舉措，而且更首次把保障房作為競(jìng)地的決定性條件。此次拍地不尋常的舉動(dòng)引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，而以低價(jià)讓地，高調(diào)推動(dòng)保障房建設(shè)的措施被認(rèn)為是廣州土地拍賣市場(chǎng)上一次重大的改革。有分析認(rèn)為，此次“新嘗試”如果能切實(shí)落地，那么將有可能實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、購房者多贏的局面。
首次“固地價(jià)競(jìng)保障房”
11月26日，廣州市國土房管局發(fā)布賣地公告，在公告中稱下月將出讓白云新城蕭崗地鐵口南側(cè)住宅地。賣地公告并不特別，但其出讓的規(guī)定則顯得有點(diǎn)不尋常。在此次公告中一改以往價(jià)高者得的定律，而改為將地價(jià)固定在11.39億元，折后樓面地價(jià)9995.6元/平方米。增加的游戲規(guī)則是“競(jìng)得者必須提供中心六區(qū)中的原自有土地5萬平方米進(jìn)行保障房建設(shè)”，只有同意該條件才能參與到競(jìng)拍當(dāng)中。而進(jìn)入競(jìng)價(jià)后，想拿到該地塊的開發(fā)商必須以保障性住房建設(shè)用地面積作為籌碼進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)價(jià)階梯為5000平方米，最終將以報(bào)出在廣州市中心六區(qū)提供保障性住房建設(shè)用地面積最大者為勝出者。土地出讓公告還要求，保障房需在2013年12月前開工，2015年12月前竣工。
也就是說，起碼在白云新城的這塊新推土地上，開發(fā)商要衡量的東西遠(yuǎn)比以前的要復(fù)雜，不僅要計(jì)算土地的成本，還要額外計(jì)算所提供的保障房建設(shè)成本。按照公告的要求，無論是參與競(jìng)價(jià)前提的5萬平方米保障房土地是開發(fā)商的自有土地，而且競(jìng)價(jià)時(shí)報(bào)出的保障房數(shù)量同樣也將是開發(fā)商在中心六區(qū)的自有土地。
中小房企受到?jīng)_擊
對(duì)于“固地價(jià)競(jìng)保障房”這樣的游戲規(guī)則，在廣州的土地拍賣市場(chǎng)中還是首次出現(xiàn)，當(dāng)此公告登出后，作為房企同樣也是討論聲一片。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)所透露出的態(tài)度并不一致，盡管普遍對(duì)于政府的“新舉措”持接受的態(tài)度，但是對(duì)于這樣的拍地規(guī)則引發(fā)的持續(xù)效應(yīng)，大家的褒貶則不一。
“雖然地價(jià)便宜，但可能對(duì)于小房企的沖擊更大�！睆V州白云區(qū)某房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人林先生認(rèn)為，這樣的規(guī)定有可能使得小房企的競(jìng)爭(zhēng)力變得更弱。據(jù)記者了解，此次白云新城推出的地塊在位置上是比較 的。早在2010年，在這一個(gè)區(qū)域的土地競(jìng)拍就已經(jīng)達(dá)到了白熱化的地步。當(dāng)時(shí)推出的住宅地塊一度引來多家房企的競(jìng)逐。而較好地塊競(jìng)得后的樓面地價(jià)在當(dāng)年就已經(jīng)達(dá)到20000元/平方米水平。但此次推出的新地塊，固定的價(jià)格卻還沒有當(dāng)年的一半。按照公告，此次土地折后樓面地價(jià)9995.6元/平方米。“這樣的價(jià)格看上去很低，但如果算上保障房的門檻，就不是這樣子了�！绷窒壬鸀橛浾叽致缘厮懔艘幌�，按照目前中心六區(qū)的地價(jià)，即使是5萬平方米的保障房建設(shè)門檻，其實(shí)此次拍地的價(jià)格也已經(jīng)接近2010年的水平。如果算上競(jìng)拍中累加的面積，開發(fā)商的成本只會(huì)更高而不會(huì)低。
“中小開發(fā)商本身在中心區(qū)的土地就非常少，要拿出5萬平方米來建保障房幾乎不可能�！绷窒壬J(rèn)為，此次的拍地只是為大型房企定制的游戲而已。
對(duì)于此次的“賣地新政”，有房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為，“可能是件好事”。廣州某家大型的地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)認(rèn)為，盡管這個(gè)政策新，但政府定出這樣的競(jìng)拍規(guī)則，可以說是目前為止最能體現(xiàn)市場(chǎng)需求的舉動(dòng)。一方面既能滿足目前政府面臨的大規(guī)劃興建保障性住房的壓力，而另一方面也能在一定程度上達(dá)到控制地價(jià)的效果。更為重要的是，此次以低地價(jià)吸引開發(fā)商進(jìn)入到拍地當(dāng)中，也能改變今年以來政府賣地難的困境。
新規(guī)利好龍頭房企
“無論固定的價(jià)格多少都是表面的數(shù)字�！焙细惠x煌首席分析師黎文江在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)對(duì)于此次白云新城賣地新政有著自己的看法。在他看來，這個(gè)政策在目前的確是比較能體現(xiàn)出政府和市場(chǎng)的需求的。“今年上半年，房管局有一份報(bào)告指出有19萬套的保障房?jī)?chǔ)備。但事實(shí)上，由于政府在很多方面投入的資金都比較大，所以在大規(guī)模的保障房建設(shè)方面多少會(huì)有資金的壓力�！崩栉慕J(rèn)為，政府此次的拍地新規(guī)是一種尋求社會(huì)支持的表現(xiàn)，而且這種方式非常的聰明。在他看來，政府并不是盲目地推出這樣的政策的。
在今年年中的時(shí)候，廣州曾經(jīng)嘗試過固定頂價(jià)競(jìng)保障房的方式賣地，而當(dāng)時(shí)搶地的氣氛就十分的熱烈。這在一定程度上可以表現(xiàn)出通過競(jìng)建保障房來取得土地資源，對(duì)于大開發(fā)商來說是可行的。“而且，政府也有各大開發(fā)商在廣州土地儲(chǔ)備的整體狀況，很清楚哪些開發(fā)商手上是擁有可以建保障房的土地資源。”所以，黎文江認(rèn)為，此次拍地推出的“固地價(jià)競(jìng)保障房”的方式在以后也很有可能被持續(xù)延用。
“這種方式對(duì)于開發(fā)商來說也有一定的吸引力。”黎文江指出，一塊土地的樓面地價(jià)是由實(shí)物地價(jià)和投入的資金兩方面組成的。目前政府提出的“固地價(jià)”就已經(jīng)限定了開發(fā)商在這塊土地上的資金投入，而保障房的競(jìng)建可以算是實(shí)物地價(jià)的投入�！暗貎r(jià)定得低，在以前就已經(jīng)拿到不少廉價(jià)土地的開發(fā)商就顯得更有底氣。”黎文江告訴記者，目前在白云金沙洲或者是中心六區(qū)中其他比較偏的區(qū)域，一些大的開發(fā)商很早就已經(jīng)拿了不少土地�！斑@些地當(dāng)時(shí)拿的時(shí)候才3000多4000元每平方米，這就使得這些開發(fā)商有很多可以用來競(jìng)保障房的低價(jià)土地資源�！�
新規(guī)力撐保障房建設(shè)
目前，白云新城推出的這塊土地，所固定的價(jià)格折算樓面地價(jià)還不到10000元/平方米。而事實(shí)上，當(dāng)年中海在這個(gè)區(qū)域拿到的地王建成后，在這個(gè)月剛推出市場(chǎng)的項(xiàng)目賣出的均價(jià)就超過30000元/平方米。黎文江認(rèn)為，如果新推的土地成交后，將來住宅出售的價(jià)位只有到了兩年建成后才能知道。他認(rèn)為，如果按照這塊土地的位置以及配套來看，價(jià)格也并不會(huì)比中海的項(xiàng)目要低多少。“如果單純從這塊土地上看，盡管有‘固地價(jià)競(jìng)保障房’的新舉措，但也不會(huì)把這個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)壓低，開發(fā)商會(huì)將所有的成本都算到里面�！�
“這個(gè)新政策，更像是政府在‘劫富濟(jì)貧’�！崩栉慕治龇Q，這個(gè)新政策中，固地價(jià)并不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是將競(jìng)建保障房當(dāng)作是開發(fā)商拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)。“未來即使這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定得很高，以豪宅出售，那也是有錢人來買�！倍瑫r(shí)，開發(fā)商也將建大量的保障房來提供給那些資金有限的剛性需求買家購房�！斑@就相當(dāng)于劫富人的錢來建保障房給窮人�！�
而記者發(fā)現(xiàn)，此次出讓的土地面積為113813平方米，而競(jìng)拍的 門檻就定在了“50000平方米的保障房”，即使是只有一家房企參與到拿地，以底價(jià)成交，那么，保障房的比例也接近這個(gè)項(xiàng)目貨量的一半。黎文江認(rèn)為，將保障房建設(shè)所需資金攤到商品房項(xiàng)目當(dāng)中，這是此次賣地新政 明的地方。而對(duì)于開發(fā)商來說，所承擔(dān)的更多是將保障房投資的成本放到這個(gè)項(xiàng)目上，并精心打造成豪宅產(chǎn)品出售。
記者 蔣勁勁
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