王營
5萬多平方米的土地，配建100平方米的公租房，7月16日，一則不起眼的拍地新聞成了輿論熱議的熱點(diǎn)。
這塊競拍的土地是北京大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)改造4號地。該地經(jīng)過72輪競價，最終被河北眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.8億總價競得，溢價率為46.08%，最終核算樓面價為4486元/平方米。值得注意的是，此次土地競拍在觸及4.8億元價格上限后，只有河北眾美確認(rèn)參與配建公租房面積拍賣環(huán)節(jié)，而公租房競拍環(huán)節(jié)是從100平方米開始競拍的，所以河北眾美成為 一家舉牌的開發(fā)商，也因此該地塊僅需配建100平方米公租房。
也就是說，如果該開發(fā)商按照規(guī)定正常建設(shè)，這應(yīng)該是全國 “最小的公租房小區(qū)”。而按照中央規(guī)定，公租房應(yīng)該主要以小戶型40平方米為主，所以，這個項(xiàng)目要求配建的100平方米公租房最多可能只能建兩套。
對此，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“規(guī)則使然。也許正好建兩套公租房更好出租。”而北京市建委相關(guān)部門一位負(fù)責(zé)人在聽說此事后則哈哈大笑說，“配建100平方米的公租房，理論上是可以存在的�！�
溢價率的秘密
理論上的確成立。
按照該地塊的掛牌文件規(guī)定，這塊掛牌出讓宗地設(shè)定了合理土地上限價格，當(dāng)競買報(bào)價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報(bào)價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競投配建公共租賃房面積的方式確定競得人。
所以，在當(dāng)天的現(xiàn)場競拍中，當(dāng)河北眾美舉牌到4.8億時，拍賣師便宣布該價格已經(jīng)觸碰合理土地上限價格，轉(zhuǎn)為競拍公租房。但到公租房競拍環(huán)節(jié)中，只有河北眾美一家舉牌，另外兩家北京金隅房地產(chǎn)有限公司和富力地產(chǎn)則不再跟進(jìn)。
最小的公租房小區(qū)
最終，這樁交易以配建100平方米公租房成交。不過，知情人士分析，盡管只需配建100平米，但這100平方米的存在卻十分必要。
一位長期參與土地競拍的品牌開發(fā)商相關(guān)人士稱，配建公租房是為平抑地價，按照國土部規(guī)定，溢價率超過50%的地塊要求上報(bào)，并可能接受調(diào)查。所以，地方政府為規(guī)避調(diào)查，要極力保證出讓地塊最終的溢價率不超過50%。這其實(shí)是行政手段調(diào)控下中央與地方博弈出現(xiàn)的典型案例。
地價越高，政府的收益就越高。在最瘋狂的2009年和2010年間，北京出現(xiàn)很多溢價率200%乃至300%的地塊�！霸谘巯聵鞘姓{(diào)控的大背景下，地方政府不能做推高溢價率的推手。但他們?nèi)匀灰M力保證溢價率超過40%，并接近50%�！鄙鲜鋈耸糠治稣f。
北京市控制溢價率不超過50%最主要的手段，就是設(shè)定價格上限配建公租房或者回購房。“一般國土局在競拍前不會公布這個價格上限，但其實(shí)開發(fā)商在競拍前心里都非常清楚，測算方法很簡單，在起始價溢價50%的基礎(chǔ)上去計(jì)算價格上限�！�
公開記錄顯示，今年上半年北京共計(jì)有4塊土地在競拍中觸碰了價格上限，一塊是門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地項(xiàng)目，該地溢價率恰好為50%，因此要求配建9650平方米的公租房；另一塊是最近兩周引人關(guān)注的萬柳地塊，該地塊掛牌底價為186600萬元，最終競拍價為26.3億元人民幣，因此要求配建16400平方米回購房，溢價率為40%；第三塊就是7月16日競拍的大興龐各莊鎮(zhèn)改造4號地。據(jù)了解，該地的掛牌出讓起始價為人民幣32858萬元，競價階梯為人民幣200萬元整。以最終成交價計(jì)算，這塊地的溢價率為46.08%；第四塊是7月17日競拍的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊，該地塊被中冶置業(yè)集團(tuán)和北京市第五建筑工程有限公司聯(lián)合體以22億元且配建4700平米保障房奪得。
4塊地中，萬柳地塊是 沒有要求配建公租房而是改為回購房。按照該地塊的標(biāo)書，政府規(guī)定該回購房回購價為10000元/平方米，但政府在標(biāo)書中特別規(guī)定了“回購房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與整個小區(qū)一致，并采取相對集中的單元回購方式進(jìn)行回購”。
接近中赫的一位人士稱，據(jù)估算，該地塊未來建成商品房單價至少要賣到10萬元/平方米才能達(dá)到中赫所設(shè)想的“合理利潤空間”。而按此單價計(jì)算，政府未來只需要用1.64億的成本就可以從中赫手中回購市場價值為16.4億的商品房。也就是說，如果政府沒有控制溢價率的考慮，萬柳地塊完全按照市場化拍賣至少總價可達(dá)到42.7億。如果再用此總價去計(jì)算萬柳地塊單價，則更為驚人。
保障房配建比例的虛與實(shí)
這個100平方米的“公租房小區(qū)”帶來的另一個疑問是，北京市對于配建公租房有沒有比例上的要求？
事實(shí)上，在今年2月1日，北京市政府就發(fā)布了《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳保障性安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見的實(shí)施意見》。該文件中明確規(guī)定，“普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%；軌道交通沿線、站點(diǎn)周邊以及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)周邊商品住房用地中配建保障性住房比例還應(yīng)適當(dāng)提高，配建的保障性住房以公共租賃住房為主�！�
北京市政府之所以頒發(fā)此文件，是基于對北京市前兩年建設(shè)保障房經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。
記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2010年北京共推出含居住用地81宗，含政策性住房成交的地塊為19宗，其中僅2宗是單獨(dú)以限價房方式供地，其余17宗均采用了商品房搭配建保障房的方式。2011年成交的249宗土地，配建保障房（包括公租房和限價房）的土地達(dá)到20宗左右。
但自從北京市頒布了上述文件后，北京市公開出讓的地塊中就再也沒有見到直接要求配建一定比例保障房的情況。而是成為平抑溢價率的主要手段。即設(shè)定合理價格上限，當(dāng)觸碰該價格上限后，再轉(zhuǎn)為公租房競拍環(huán)節(jié)。如果開發(fā)商在公租房競拍環(huán)節(jié)中不積極，競拍以“底價”成交，就出現(xiàn)了100平方米的“公租房小區(qū)”。
“配建公租房更多的是淪為形式。這說明地方政府在保證自身地方
財(cái)政收入后對配建保障房的積極性不大。”鏈家地產(chǎn)(微博)市場研究部陳雪表示，一方面是配建面積過小，并不能對保障房市場帶來實(shí)質(zhì)的補(bǔ)充。雖然目前保障房土地供應(yīng)的壓力較大，但地方政府仍然傾向于優(yōu)先考慮地方財(cái)政收入，從而顧忌到商品房地塊的出讓難度。另一方面，競拍的起始配建面積較低，對抑制開發(fā)商高價拿地的沖動的作用并不明顯。
受調(diào)控影響，開發(fā)商去年直至今年上半年拿地意愿降低，給地方財(cái)政帶來很大壓力。但隨著近期樓市回暖，北京等多個城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊，市場活躍程度增加，優(yōu)質(zhì)地塊的價格也在一定程度上被推高。
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