原標(biāo)題：樓市新風(fēng)向!專家斷言 中國(guó)房?jī)r(jià)有望在2026年前后止跌回穩(wěn) 

　　11月23日，中信建投發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，參考止跌回穩(wěn)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，海外5國(guó)房?jī)r(jià)下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，參照此，中國(guó)房?jī)r(jià)有望在2026年前后止跌回穩(wěn)。

　　就在本周五，廣州宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，至此，四大一線城市全部取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房費(fèi)用少一大筆。

　　隨著一系列明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的利好政策陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善。

　　中信建投：房?jī)r(jià)有望在2026年前后止跌回穩(wěn)據(jù)官方數(shù)據(jù)，10月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)。二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。

　　11月23日，中信建投研報(bào)認(rèn)為，自9月底政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)后，中央和地方層面政策持續(xù)出臺(tái)。

　　中央層面推出專項(xiàng)債收儲(chǔ)、棚改貨幣化安置、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等政策，地方層面則繼續(xù)在限購(gòu)、首付比例等方面作出優(yōu)化。政策支持下，10月重點(diǎn)40城新房成交同比上升5.0%，13城二手房成交同比上升23.8%，市場(chǎng)景氣度顯著提升。

　　展望2025年，預(yù)計(jì)核心城市有望率先回穩(wěn)，重要指標(biāo)降幅收窄，銷售面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、投資額分別下滑8.3%、17.9%、7.7%、10.7%。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍在筑底中，“并購(gòu)六條”政策紅利驅(qū)動(dòng)，建議關(guān)注向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型的房企；同時(shí)防范通縮風(fēng)險(xiǎn)已成為當(dāng)前政策的重要考量，推薦優(yōu)質(zhì)商業(yè)類地產(chǎn)公司。

　　參考止跌回穩(wěn)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒃?026年前后企穩(wěn)。

　　美國(guó)、日本、俄羅斯、西班牙、泰國(guó)采用寬松的貨幣及財(cái)政政策、接管風(fēng)險(xiǎn)主體、降低購(gòu)房成本等方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。5個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下行周期持續(xù)時(shí)間在5-10年左右，周期內(nèi)跌幅在20%-40%左右。中國(guó)房?jī)r(jià)已下跌3年、跌幅近15%，參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)或?qū)⒃?026年前后止跌回穩(wěn)。

　　四大一線城市全部取消意味著什么？11月22日，廣州宣布，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。至此，北上廣深四大一線城市已全部取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　什么是普通住宅和非普通住宅？

　　之前，各地對(duì)于區(qū)分普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)并不完全一致，大多是根據(jù)住宅小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等條件進(jìn)行劃分。一般來(lái)說(shuō)：

　　容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。面積在140平方米以上，有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，或作商業(yè)用途的房子是非普通住宅。

　　由于有了普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，所以以往購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，會(huì)在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。

　　一定程度上，這些稅費(fèi)差異也被稱之為“豪宅稅”。

　　此前的11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。其中指出：

　　北上廣深凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消后與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　契稅方面，家庭首套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　有改善性需求的購(gòu)房者受益最明顯。特別是對(duì)四個(gè)一線城市購(gòu)買(mǎi)第二套住房的人來(lái)說(shuō)，契稅的減少額度最大。過(guò)去四個(gè)一線城市二套房按照3%來(lái)征收契稅，現(xiàn)在統(tǒng)一調(diào)整為140平方米及以下1%，140平方米以上2%。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過(guò)去“缺房子”的時(shí)代，必須要最大限度增加房屋供應(yīng)，于是就有了普通住房和非普通住房一說(shuō)，以及差別化的稅收政策。當(dāng)下，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)下行壓力較大、交易循環(huán)不暢，差異稅費(fèi)對(duì)待不僅失去存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場(chǎng)企穩(wěn)。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次稅收政策對(duì)于購(gòu)房者、房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，降低購(gòu)房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財(cái)稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　此前，李宇嘉曾對(duì)風(fēng)口財(cái)經(jīng)表示，無(wú)論是降低契稅，還是土增稅預(yù)征率，以及城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后對(duì)個(gè)人銷售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）住房一律免征增值稅等，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，而且稅負(fù)成本降至歷史 了，這是重要信號(hào)。

　　至于房地產(chǎn)政策，李宇嘉認(rèn)為，減稅政策發(fā)布以后，后續(xù)政策空間沒(méi)那么大了。當(dāng)然，既有的政策還在落地的路上，比如100萬(wàn)套的城中村改造貨幣化安置，用專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款來(lái)收儲(chǔ)存量土地和房屋等等。值得注意的是，這些政策落地取決于對(duì)底部?jī)r(jià)格的判斷、對(duì)交易價(jià)格的認(rèn)可。反過(guò)來(lái)，這些政策若能落地，也有助于夯實(shí)底部?jī)r(jià)格，使得各方對(duì)交易對(duì)價(jià)形成共識(shí)，縮短止跌回穩(wěn)的周期。

　　隨著稅收新政效果的逐步釋放，為購(gòu)房者減負(fù)的范圍會(huì)很大，未來(lái)政策作用的釋放也將更加明顯。

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