原標(biāo)題：世茂239億拿的地王如今104億沒(méi)人買(mǎi) 只能拿來(lái)抵債

　　歷經(jīng)兩次流拍、備受關(guān)注的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目，有了 消息。

　　近日，世茂集團(tuán)下屬公司上海世茂股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂股份”）發(fā)布公告稱，近日，收到了北京市第三中級(jí)人民法院《執(zhí)行裁定書(shū)》【（2022）京03執(zhí)1141號(hào)之一】。

　　該案件的申請(qǐng)執(zhí)行人為中信信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中信信托”）；被執(zhí)行人為世茂股份子公司、關(guān)聯(lián)公司，包括深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳新里程”）、上海世茂建設(shè)有限公司、福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司；涉案金額共計(jì)104.25億元，涉案金額占世茂股份上年末凈資產(chǎn)的比例58.80%。

　　根據(jù)《執(zhí)行裁定書(shū)》，經(jīng)北京市第三中級(jí)人民法院裁定，解除被執(zhí)行人深圳新里程名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道不動(dòng)產(chǎn)的查封并注銷相關(guān)抵押登記。

　　同時(shí)，將上述不動(dòng)產(chǎn)及在建工程交付申請(qǐng)執(zhí)行人中信信托有限責(zé)任公司，扣除其墊付的執(zhí)行費(fèi)約1057萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)177萬(wàn)元、預(yù)留工程款5.34億元后，分別用于抵償(2022)京03執(zhí)988、989、1141號(hào)案件中被執(zhí)行人應(yīng)償付的債務(wù)本息約22.98億元、7.02億元、68.93億元。上述不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利，自本裁定送達(dá)中信信托時(shí)起轉(zhuǎn)移。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱獲悉，深圳新里程名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道不動(dòng)產(chǎn)，包含12宗地塊（10宗抵押給了中信信托），即為“世茂深港國(guó)際中心”項(xiàng)目的部分資產(chǎn)（不包含兩個(gè)人才公寓項(xiàng)目）。

　　深港國(guó)際中心效果圖來(lái)源：世茂集團(tuán)官微

　　兩次法拍無(wú)果

　　自2021年下半年出險(xiǎn)以來(lái)，世茂集團(tuán)先后多次出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回血，包括上海外灘茂悅大酒店、上海黃浦路229號(hào)地塊、北京分鐘寺地塊股權(quán)、廣州亞運(yùn)村項(xiàng)目股權(quán)、香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)等。其中，世茂深港國(guó)際中心可謂是其手中為數(shù)不多的“壓箱底寶貝”之一。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目自拿地之初，便備受市場(chǎng)關(guān)注。2017年12月，世茂以成交價(jià)239.43億元競(jìng)得深圳龍崗超大型商住地塊，該價(jià)格在當(dāng)時(shí)亦是來(lái)到了深圳歷史上土拍總價(jià)第二高的位置。項(xiàng)目目占地面積32.19萬(wàn)平方米，計(jì)容面積約136.45萬(wàn)平方米。

　　而在拿地之后，世茂更是官宣將在項(xiàng)目中建造一座700米高的摩天樓，建成后將超越632米的上海中心，成為“中國(guó)第一高樓”，風(fēng)頭可謂一時(shí)無(wú)兩。

　　根據(jù)總體規(guī)劃，深港國(guó)際中心項(xiàng)目將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、人才公寓等于一體的綜合項(xiàng)目，計(jì)劃總投資達(dá)500億元。

　　該項(xiàng)目于2018年3月正式開(kāi)工，2021年，世茂出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，項(xiàng)目陷入停工，與中信信托的糾紛也隨之而來(lái)。

　　時(shí)間回溯至四年前，2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元；而2022年2月16日，中信信托宣布，其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難；2022年8月，中信信托向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)12宗土地進(jìn)行查封，查封期為3年。

　　圖片來(lái)源：京東司法拍賣平臺(tái)

　　京東司法拍賣平臺(tái)顯示，2023年7月，北京市第三中級(jí)人民法院對(duì)深港國(guó)際中心的12宗地塊進(jìn)行法拍，拍賣申請(qǐng)人為中信信托，起拍價(jià)130.44億元，評(píng)估價(jià)高達(dá)163.05億。

　　根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告，截止2023年4月13日，上述12宗地中，有6宗已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)。其中，1宗土地已建工程量超19萬(wàn)平方米，1宗建有營(yíng)銷中心還有4宗進(jìn)行了地下土方開(kāi)挖。

　　圖片來(lái)源：深港國(guó)際中心土地估價(jià)報(bào)告

　　然而，此次法拍的結(jié)果并不理想，因無(wú)人出價(jià)流拍。同年11月，深港國(guó)際中心的12宗地塊再度被法拍，起拍價(jià)降至104.35億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的 折，但第二次法拍依然以流拍告終。

　　二拍流拍后，中信信托申請(qǐng)以二拍保留價(jià)104.35億元(扣除其墊付的執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、預(yù)留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執(zhí)行人在988、989、1141號(hào)案件中所負(fù)債務(wù)。

　　最終，由于二拍的保留價(jià)尚不能覆蓋被執(zhí)行人在988、989、1141號(hào)案件所負(fù)債務(wù)本息，北京市第三中級(jí)人民法院同意了中信信托關(guān)于以涉案不動(dòng)產(chǎn)抵債的請(qǐng)求。

　　對(duì)此，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，深港國(guó)際中心項(xiàng)目所處并非成熟商務(wù)區(qū)，且體量巨大，在樓市調(diào)整期，無(wú)論是開(kāi)發(fā)投入還是后續(xù)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，都將面臨挑戰(zhàn)。

　　此外，亦有長(zhǎng)期關(guān)注不良資產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士指出，在不良資產(chǎn)行業(yè)，以物抵債對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)是種無(wú)奈之下的選擇，但凡能夠順利轉(zhuǎn)讓收回本息，也不愿接盤(pán)資產(chǎn)。不過(guò)如果債權(quán)人有實(shí)力對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)債務(wù)本身。

　　世茂月底將面臨清盤(pán)聆訊

　　在法院的裁決下，深港國(guó)際中心項(xiàng)目的歸屬中信信托基本已成定局。而對(duì)于世茂集團(tuán)來(lái)說(shuō)，距離命運(yùn)的十字路口也僅剩下不到半個(gè)月的時(shí)間。

　　今年3月25日，世茂集團(tuán)對(duì)外披露了境外債重組條款。根據(jù)重組方案，世茂集團(tuán)為債權(quán)人提供了短期工具、長(zhǎng)期工具、強(qiáng)制可換股債券、不同工具的組合四個(gè)選項(xiàng)，以滿足計(jì)劃債權(quán)人的不同偏好。

　　不過(guò)，重組方案出爐沒(méi)多久，世茂集團(tuán)即被提起呈請(qǐng)清盤(pán)。

　　4月8日，世茂集團(tuán)公告稱，中國(guó)建設(shè)銀行(亞洲)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建行亞洲”）已向香港高等法院提出對(duì)公司的清盤(pán)呈請(qǐng)，涉及公司的財(cái)務(wù)義務(wù)金額約為15.795億港元。

　　有分析人士認(rèn)為，這大概率是債權(quán)人對(duì)重組方案條件不滿意的結(jié)果。換言之，債權(quán)人對(duì)世茂集團(tuán)未來(lái)償債能力有質(zhì)疑。

　　對(duì)于清盤(pán)呈請(qǐng)，世茂集團(tuán)在公告中表示，公司極力反對(duì)該呈請(qǐng)，將繼續(xù)推進(jìn)境外債務(wù)重組以最大化其相關(guān)方的價(jià)值。公司一直與其境外債權(quán)人進(jìn)行善意重組討論，并 繼續(xù)就其境外重組事宜與境外債權(quán)人積極溝通。公司鼓勵(lì)所有境外債權(quán)人仔細(xì)考慮重組方案并支持落實(shí)重組。

　　雪上加霜的是，清盤(pán)呈請(qǐng)的消息一經(jīng)公布便引發(fā)了“世茂系”三家上市公司股價(jià)暴跌，從而導(dǎo)致境內(nèi)上市平臺(tái)世茂股份退市。

　　4月8日當(dāng)日，世茂股份下跌4.55%觸及跌停；此后，世茂股份股價(jià)便開(kāi)始在一元退市線徘徊；4月12日，其股價(jià)跌破一元大關(guān)；5月15日，世茂股份收盤(pán)價(jià)0.43元/股，股價(jià)連續(xù)低于1元連續(xù)20個(gè)交易日，上交所對(duì)其股票作出終止上市的決定。

　　雖然相比于世茂股份，在港股上市的世茂集團(tuán)的表現(xiàn)要好上不少，股價(jià)一度較低點(diǎn)反彈逾一倍，但其自身經(jīng)營(yíng)狀況也不容樂(lè)觀。

　　據(jù)世茂集團(tuán)年報(bào)顯示，該公司2023年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為虧損210.3億元，已連續(xù)3年巨虧，此前兩年分別虧損270.9億元、214.9億元。

　　截至2023年末，世茂集團(tuán)借貸總額2640億元，約1994億元將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，而同期現(xiàn)金總額（含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金）、僅214億元，未按計(jì)劃償還借款規(guī)模高達(dá)1694億元。

　　對(duì)世茂集團(tuán)的上述財(cái)報(bào)，核數(shù)師中匯安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所稱無(wú)法表示意見(jiàn)，預(yù)測(cè)其可能無(wú)法在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中變現(xiàn)資產(chǎn)和償還負(fù)債。

　　圖片來(lái)源：世茂集團(tuán)2023年年報(bào)

　　 的業(yè)績(jī)公告顯示，2024年前六月，世茂集團(tuán)累計(jì)合同銷售額達(dá)到170.9億元，同比下降約39%；累計(jì)合同銷售總面積為131.32萬(wàn)平方米，同比下降約29.7%。

　　6月26日，世茂集團(tuán)公告稱，公司和呈請(qǐng)人共同提出延期申請(qǐng)后，高等法院已將該呈請(qǐng)的聆訊延期至2024年7月31日。

　　距離聆訊日期僅剩下不到半個(gè)月，留給世茂的時(shí)間不多了。

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