原標(biāo)題：中國投資客涌入日本東京買房 大多數(shù)是全款交易！

　　過去一年，旅日留學(xué)生周巖在東京一家房產(chǎn)中介所兼職，幫助有意在日本購房的外國客戶和中介所建立聯(lián)系。僅僅小半年，周巖新開的小紅書賬號已經(jīng)吸引了40多位中國潛在買家的咨詢。

　　他告訴36氪，這幾個(gè)月來找上門來的中國買家目標(biāo)價(jià)位基本在4000萬-7000萬日元之間，其中多數(shù)是全款交易。

　　社交網(wǎng)絡(luò)上的獲贊和閱讀量不斷攀升，讓這個(gè)在當(dāng)?shù)貨]有任何人脈的中國留學(xué)生，感受到了東京房地產(chǎn)的火熱。

　　放眼整個(gè)日本房地產(chǎn)市場，據(jù)共同社數(shù)據(jù)，2023年全年，號稱日本房價(jià)晴雨表的東京23區(qū)平均房價(jià)比前一年上升了39.4%，達(dá)到了11483萬元，大幅刷新2022年歷史 價(jià)。

　　這場始于上世紀(jì)90年代初的房價(jià)暴跌，經(jīng)歷30多年的修復(fù)，逐漸逼近歷史 點(diǎn)。

　　投資客陸維在2018年就在京都買下其在日本的第一套房產(chǎn)，而這兩年向他打聽日本購房的人數(shù)逐漸增多，且大多出手闊氣。據(jù)他所說，有些客戶直接拿幾個(gè)億人民幣來日本購買房產(chǎn)，而他周圍的朋友也在準(zhǔn)備在東京投資股票、房地產(chǎn)，規(guī)模也是幾個(gè)億。

　　近期，陸維在大阪買下了第二套住宅，一棟占地面積約200平方米、三層9戶的公寓，位于大阪打工人聚集的生野區(qū)，他認(rèn)為這個(gè)地段比較適合租賃。

　　盡管近期有傳聞某國總裁在京都購置豪宅，但大部分只是小道消息。投資日本大城市房產(chǎn)，在外國中產(chǎn)和高凈值人群中更為常見，長期維持的穩(wěn)定投資收益是他們最主要的預(yù)期。

　　在周巖的一位華人買家購入了東京澀谷的一套“一戶建”，按照他的算法，在東京購買這樣一套住宅，出租后，購房者收回成本約需要15-20年。目前在東京市內(nèi)購置一套90平方米左右的一戶建住宅大約需要4000萬日元，通常這類住宅的租金回報(bào)率約在4%-5%之間。

　　過去一年來，周巖已經(jīng)摸熟了日本房地產(chǎn)的水溫。日本的房價(jià)以東京、大阪、名古屋三大都市圈為基準(zhǔn)，東京23區(qū)堪稱日本房價(jià)的晴雨表。東京23區(qū)相當(dāng)于北京城六區(qū)。以東京都為中心，周邊的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣共同組成了東京都市圈，也是整個(gè)日本購房“鄙視鏈”的最頂端。

　　大城市周邊的小城市，如東京附近的河口湖、京都附近的宇治等，目前房價(jià)仍然十分便宜，每平米單價(jià)約在5000元人民幣左右。

　　除了租金回報(bào)率，匯率因素也成為外國投資客決策的主要推手。陸維買下第二套公寓時(shí)連帶辦理手續(xù)總共花費(fèi)人民幣約600萬元，來到當(dāng)下，這棟公寓總價(jià)漲了大約5%，但每100日元兌人民幣匯率已經(jīng)從買房時(shí)的5.2跌到了4.8。這導(dǎo)致他感到自己已經(jīng)“虧了”。

　　過去一年來，日元持續(xù)貶值，房價(jià)上漲的幅度基本都被匯率下跌所抵消，因此外國投資客更加熱衷于投資日本房產(chǎn)。

　　關(guān)于日本房地產(chǎn)的走勢預(yù)測，36氪從投資客群體中得到的普遍觀點(diǎn)基本一致，認(rèn)為日本大城市房價(jià)短期內(nèi)不會下降，但中小城市尤其是二手住宅大概率還將維持橫盤。

　　在日本厚生勞動省發(fā)布的人口動態(tài)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年日本新生兒數(shù)量為758631人，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)歷史以來的 水平。與此同時(shí)，日本總務(wù)省發(fā)布的土地住宅統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，日本全國各縣2023年的空置房數(shù)量多達(dá)1000多萬套。這表明日本房地產(chǎn)對外國投資客的吸引力不僅在于價(jià)格上漲，還有空置房源的數(shù)量。

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