澳洲的住宅房產(chǎn)市場(chǎng)具有許多機(jī)會(huì)，投資者需要了解不同市場(chǎng)的周期狀況，在出現(xiàn)良機(jī)的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行投資，而不是僅受限于本地熟悉的機(jī)會(huì)。
➤了解房產(chǎn)市場(chǎng)周期
房產(chǎn)市場(chǎng)的周期變化就像時(shí)鐘的指針在轉(zhuǎn)動(dòng)——房產(chǎn)價(jià)格的增幅從低到高，再由高到低走完一圈又一圈。
理想的情況是，房產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷了每個(gè)周期的增長(zhǎng)后，能夠達(dá)到翻倍的水平。綜合過(guò)去半個(gè)世紀(jì)的表現(xiàn)，澳洲每個(gè)房產(chǎn)周期的循環(huán)平均需要7到10年的時(shí)間完成（但近來(lái)這一數(shù)據(jù)調(diào)整為更為保守的10到15年）。
➤房產(chǎn)市場(chǎng)的周期主要分為四個(gè)階段：市場(chǎng)頂部（12點(diǎn)）；低迷期（12〜6點(diǎn)）；市場(chǎng)底部（6點(diǎn)）；上升期（6〜12點(diǎn)）
接下來(lái)，我們具體分析這四個(gè)階段的特點(diǎn)，以及通常會(huì)發(fā)生哪些標(biāo)志性事件，之后便可將它們作為指標(biāo)來(lái)評(píng)估某個(gè)城市或區(qū)域處于房產(chǎn)時(shí)鐘的哪個(gè)階段了。
➤市場(chǎng)頂部（12點(diǎn)）
通常這時(shí)候市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一段快速增長(zhǎng)期，價(jià)格到達(dá)了一個(gè)新的 點(diǎn)。這時(shí)的價(jià)格和住房建設(shè)規(guī)模一般都達(dá)到了 水平，人們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力降到了 點(diǎn)。
由于這個(gè)原因，買(mǎi)家逐步放慢了購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的步伐，使得市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整階段，也稱低迷期。
有一些業(yè)界專家認(rèn)為，墨爾本和黃金海岸的公寓市場(chǎng)正處于市場(chǎng)頂部。
➤低迷期（12〜6點(diǎn)）
有些不了解的人會(huì)將房產(chǎn)周期的低迷階段等同于房市崩盤(pán)，這是一種很大的誤解。
當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)基本面都在增長(zhǎng)（人口和就業(yè)），低迷期就是一個(gè)價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)的階段。
在低迷期，買(mǎi)家開(kāi)始減速了，房屋建設(shè)工作還在保持著繁榮期以來(lái)的慣性，因而可能造成一段時(shí)間住房的供過(guò)于求。
然而，這最終會(huì)被建筑速度的放緩所吸收，因?yàn)榇藭r(shí)政府房屋建筑施工的批準(zhǔn)數(shù)量會(huì)有所下降。
在這個(gè)住房市場(chǎng)活躍度逐漸降低的時(shí)期，租金收益開(kāi)始慢慢地恢復(fù)，房產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)下調(diào)，或大體保持平穩(wěn)，直至到達(dá)市場(chǎng)底部。
➤市場(chǎng)底部（6點(diǎn)）
在房產(chǎn)周期的底部，住房?jī)r(jià)格一般已經(jīng)持平了一段時(shí)間。市場(chǎng)情況對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)開(kāi)始充斥著吸引力，因?yàn)檫@是一個(gè)租金回報(bào)較高，而且人們負(fù)擔(dān)能力普遍較好的時(shí)期。
買(mǎi)家開(kāi)始重返市場(chǎng)，造成房產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回暖，逐漸步入上升期。
阿德萊德和堪培拉的公寓市場(chǎng)大約處于市場(chǎng)底部的位置。
➤上升期（6〜12點(diǎn)）
隨著越來(lái)越多的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，房產(chǎn)供應(yīng)面臨短缺，房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步攀升，市場(chǎng)上可能會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的供應(yīng)不足，這將推動(dòng)對(duì)于新住房和建筑審批的需求。
除了珀斯和達(dá)爾文以外，澳洲其余首府城市的別墅市場(chǎng)基本都位于上升期。
在市場(chǎng)上升期，房?jī)r(jià)增速通常會(huì)超越租金增幅，導(dǎo)致租金回報(bào)率一段時(shí)間的下降。
最終，負(fù)擔(dān)性的約束將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上升止步于巔峰，市場(chǎng)重回周期頂部。
接著，新的一個(gè)周期又開(kāi)始了……
➤房產(chǎn)周期不止一個(gè)
觀察1995至2015年悉尼和珀斯的獨(dú)立別墅中位價(jià)數(shù)據(jù)，我們可以看到，悉尼市場(chǎng)在2003年達(dá)到頂峰，直至2008年左右都處于低迷期，但不久之后恢復(fù)，隨后的幾年強(qiáng)勁飆升，而珀斯的市場(chǎng)周期在此期間呈現(xiàn)不同的走勢(shì)。
由此可見(jiàn)，不同的房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和周期性。澳洲各個(gè)首府城市的周期一般并不同步，而是分別處于不同周期的不同階段。
除了市場(chǎng)的周期性波動(dòng)以外，外部因素也會(huì)對(duì)市場(chǎng)條件和房?jī)r(jià)變化產(chǎn)生影響，如：投資和貸款政策的變化、利率的變化、當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)建計(jì)劃等。
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