15日，多家機構(gòu)發(fā)布長假后的首周房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月8日到10月14日一周之內(nèi)，監(jiān)測的40個重點城市，有半數(shù)同比增長，長沙、南昌和溫州增幅超過100%，其中溫州增幅高達(dá)275.37%。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要54個城市成交量合計為59929套，環(huán)比“黃金周”上漲210%。（10月16日《經(jīng)濟(jì)參考報》）

　　三位數(shù)的增長率足以使節(jié)后的住房成交量用“井噴”來形容。何以如此？兩個原因。一是9月份房企的高力度密集拿地，對購房者形成了房價回升預(yù)期；二是決策層歷次調(diào)控房價的失效，讓購房者懷疑這次“限購”政策能否調(diào)控成功。

　　地價是房價的一部分。如果完全按照市場方式配置資源，地價上升最終會推動房價上升。在“限購”政策沒有任何松動的情況下，房企怎么讓政策松綁呢？只有借助地價以“市場”的名義推升房價。房企密集拿地可以造成土地市場火爆的場面，進(jìn)而推升地價。公眾的基本常識是“地價會傳導(dǎo)到房價上”。當(dāng)他們觀察到地價的上升后，就會推測房價上升，從而形成房價上升預(yù)期。由于這種上升披上“市場”的外衣，公眾對這種上漲預(yù)期不但不會輕易否定，還會通過各種信息去強化。一旦上漲預(yù)期確定，必將擁上市場出手購房。形成這種預(yù)期的人越多，擁上樓市的人越多，最終房價真的會上漲。這就是公眾預(yù)期的“自我實現(xiàn)”。當(dāng)房價在購房者的“需求”下拉升后，房企就會用“市場規(guī)律”的冠冕理由倒逼政府放棄樓市調(diào)控。這應(yīng)該是房企9月份密集拿地的邏輯。地市的高成交額和高溢價率，還真的使公眾形成了房價上漲的預(yù)期。

　　“建立可信任的規(guī)則比規(guī)則本身更重要”。2003年的國六條、2005年的國八條、2006年新國六條，政府幾次調(diào)控房價不但沒取得預(yù)期效果，反而越調(diào)越反彈，以至于 總理痛心地說：“群眾責(zé)怪我們說房價越調(diào)控越高，政策不出中南海。”正是因為以往歷次調(diào)控房價的失效，讓公眾形成了政府無力調(diào)控房價的預(yù)期。一旦“市場”有什么風(fēng)吹草動，很快就產(chǎn)生“房價要漲”的想法。不是規(guī)則不正確，而是公眾失去了對規(guī)則的信任。

　　在房價上漲預(yù)期形成和政府調(diào)控?zé)o效的判斷下，持幣觀望者終于出手了，節(jié)后第一周的住房成交量“井噴”得以形成。如此高的成交量會拉升房價嗎？筆者以為可能性不大。因為節(jié)后的成交量基本上是剛需的再次釋放。首套房購買者一般采用住房公積金貸款。如果伴隨成交量上升的是公積金貸款申請數(shù)量的上升，那么就可以推斷購房主體是住房的剛性需求者。10月16日《中國證券報》的一篇題為《公積金貸款申請“爆棚”，明年才能放款》的報道顯示，由于剛需人群公積金貸款的申請數(shù)量增加，批貸和放款時間已經(jīng)推遲到明年。同一天的兩篇關(guān)于節(jié)后樓市的報道，一篇顯示住房成交量上升，另一篇顯示公積金貸款申請量上升，應(yīng)該不是巧合。筆者據(jù)此推斷這一周的購房主體是剛需者。如果筆者的推斷正確，那么不但房價上升的可能性不大，相反對“限購”政策達(dá)到預(yù)期效果和后期房價的穩(wěn)定還是好事。“限購”不是不讓購買住房，而是在鼓勵剛需者購買住房的同時限制投機者和投資者購買。從這“意義”上說，“限購”就是要讓剛需釋放，讓投資需求和投機需求減少并趨于理性，從而保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。剛需作為樓市最終需求是樓市投機者和投資者賺取住房差價的基礎(chǔ)之一。隨著剛需的不斷釋放并減少，支撐住房差價的基礎(chǔ)也不斷削弱，投機需求和投資需求自然也隨著減少，從而使房價穩(wěn)定下來。

　　當(dāng)然，剛需的集中釋放而導(dǎo)致的交易量“井噴”可能會造成市場升溫假象，引誘更多的資金流向樓市，造成房價反彈。此時，如果決策層有一系列動作證明其調(diào)控房價的決心，將有助于穩(wěn)定市場信心，使樓市在釋放剛需的同時讓“房價上漲預(yù)期”胎死腹中。

　　作者：喬瑞慶
　　稿源：時評界

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