這已經(jīng)是記者這個(gè)月以來采訪的第二起類似案件了。同樣的起訴原因：原告發(fā)現(xiàn)相鄰地塊調(diào)整了控規(guī)和容積率，要求撤銷規(guī)劃許可；同樣的被告：規(guī)劃部門；同樣的判決結(jié)果：原告方勝訴。只不過，這一次起訴的主角是杭州運(yùn)新花苑的43位業(yè)主。他們告的是小區(qū)旁邊的杭房·江南御府容積率不符合控規(guī)。
究竟是拿地之后開發(fā)商調(diào)整了容積率，還是開發(fā)商壓根就不知道這回事？
擔(dān)心新樓遮擋陽光，一查資料發(fā)現(xiàn)容積率被提高了
運(yùn)新花苑是位于三堡的一個(gè)小區(qū)，2010年初左右，陸先生(化名)和鄰居們拿到了新房的鑰匙并陸續(xù)入住。就在2010年7月份左右，杭州市規(guī)劃局在小區(qū)里貼了公示，說緊鄰運(yùn)新花苑三區(qū)的東南地塊要造房子，總高100米，容積率3.2。
“當(dāng)時(shí)很多業(yè)主不同意，覺得對面的房子太高了，以后肯定要影響采光和通風(fēng)。”陸先生說，根據(jù)大家的要求，杭州市規(guī)劃局又召開了聽證會(huì)。直到2011年10月份左右，又出了一張公告，“跟2010年的公示內(nèi)容差不多，說批準(zhǔn)建設(shè)�！�
在看到了公告內(nèi)容后，小區(qū)業(yè)主們還了解到，這個(gè)地塊上要建的江南御府樓盤，已經(jīng)拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這就意味著，馬上就能施工了。
“到了這樣的地步，就只能走司法途徑了。”陸先生說，業(yè)主們原來的出發(fā)點(diǎn)是，不想讓對面的房子造得太高以影響自己這個(gè)小區(qū)的采光，可后來在查閱了一系列的文件之后，他們驚訝地發(fā)現(xiàn)，事實(shí)比他們看到的更驚人，因?yàn)榻嫌@塊地的容積率發(fā)生了變化，從2.5變成了3.2！這意味著，這塊出讓面積32745平方米的地，至少要多建約23000平方米的房子！
“調(diào)整容積率是個(gè)大事情，不僅意味著開發(fā)商的房子會(huì)造得更高，而且可售的面積也會(huì)增加不少�！标懴壬推渌臉I(yè)主很氣憤，2012年7月4日，共43位業(yè)主將核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證的杭州市規(guī)劃局，告上了法庭。
土地出讓時(shí)容積率已做調(diào)整，開發(fā)商覺得自己很冤
但是，這起官司中的第三人，事件主角之一的江南御府，其實(shí)不是更改容積率的始作俑者。
江南御府所在的這塊地，在土地市場中標(biāo)號(hào)為(2009)22號(hào)。2009年7月，在經(jīng)過40輪報(bào)價(jià)，用時(shí)一個(gè)小時(shí)的對決之后，由杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)9545元/平方米，總價(jià)突破10億元。
地塊公開資料信息顯示，該地塊坐落在江干區(qū)三堡R21-11地塊，東、西、北都至運(yùn)新花苑，南至景御路，出讓面積32745平方米，容積率3.2。
也就是說，當(dāng)時(shí)土地出讓的時(shí)候，容積率就已經(jīng)是3.2了。
江南御府的開發(fā)商，杭州和祥房地產(chǎn)有限公司是當(dāng)初的拿地方，是杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱杭房)的子公司，記者致電并短信給杭房董事長樊文興，不過并沒有得到回復(fù)。
后來，記者從一位知情人士X先生處了解到，杭房在這件事上也覺得很吃虧，“拿地的時(shí)候公開資料上就是這個(gè)容積率，調(diào)整是在拿地之前，開發(fā)商哪里知道之前數(shù)字已被調(diào)整過呢？”X先生說，據(jù)他所知，運(yùn)新花苑屬于經(jīng)濟(jì)適用房用地，容積率調(diào)整，可能是由于當(dāng)時(shí)建設(shè)時(shí)出現(xiàn)資金缺口，于是將原本屬于運(yùn)新花苑的三堡D地塊容積率調(diào)高，并拿出來進(jìn)行土地拍賣。
“聽說這塊地的土地款已經(jīng)全部付清了，一般來說，拿地一年左右就能開工建設(shè)，兩年應(yīng)該可以進(jìn)入銷售，不過從2009年7月份到現(xiàn)在，已經(jīng)兩年半過去了，這塊地不僅沒進(jìn)入銷售，工程才剛剛要出地面。”X先生認(rèn)為，開發(fā)商在這件事情上也當(dāng)了冤大頭，“10個(gè)多億的土地款付出去了，地基也是按照3.2的容積率造的，這個(gè)成本真不好說�！�
一張意見書，更改了容積率
那么從2.5調(diào)整到3.2究竟是發(fā)生在什么時(shí)候？
“這個(gè)事情說來話長，江南御府這塊地，和運(yùn)新花苑原來都是在一起的，容積率都應(yīng)該是2.5�！标懴壬f，根據(jù)2006年的《杭州市三堡單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南御府地塊屬于三堡D地塊(三堡單元R21-13)，當(dāng)時(shí)的容積率是2.5。 不過在2008年，杭州市規(guī)劃局的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》上，三堡D地塊被改名為“三堡單元R21-11”，容積率改為3.2。
而2009年的那場土地拍賣，正是依據(jù)了這次的相關(guān)數(shù)據(jù)。
簡單點(diǎn)說，就是江南御府這塊地在出讓的時(shí)候就不符合控規(guī)。
為什么要調(diào)整容積率，在杭州市規(guī)劃局發(fā)給記者的采訪回復(fù)中說：(2009)22號(hào)地塊容積率調(diào)整的依據(jù)是經(jīng)審查后的選址論證報(bào)告。除此之外，并沒有更多的解釋。
相關(guān)規(guī)劃部門究竟能不能根據(jù)一份《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》就違反控規(guī)上的相關(guān)規(guī)定？
在杭州市西湖區(qū)人民法院10月22日對此事的判決書上，記者看到法院是如此判決的：根據(jù)2008年1月1日起施行的《中國人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條第一款規(guī)定，“修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案�！北桓嬗�2008年6月10日作出公文處理簡復(fù)單，將涉案地塊容積率修改為3.2，未依上述條件和程序。(記者 金歆)
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