隨著城市化的深入，城市就必然面臨外延和擴(kuò)張，也就必然產(chǎn)生一些新的熱點(diǎn)區(qū)域。就成都而言，從雙楠，到外雙楠，再到新雙楠；從原來單一的建設(shè)路，再到建設(shè)路板塊；從一條光華大道，再到如今的內(nèi)外光華……回顧成都區(qū)域的爆發(fā)式成長，不禁讓人驚嘆。今天三位業(yè)內(nèi)知名專家，談?wù)劤啥嫉膮^(qū)域擴(kuò)張之路。

區(qū)域外延帶來巨大商機(jī)

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市建設(shè)面積

    樓市全媒體：伴隨著城市的發(fā)展，城市內(nèi)的各個區(qū)域不斷成長和外延，例如從雙楠，到外雙楠，再到新雙楠。區(qū)域向外的不斷延伸和擴(kuò)張，產(chǎn)生了一批新的區(qū)域和板塊。您如何看待這種現(xiàn)象？

    閻星：成都作為中國內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)將重要代表，目前已進(jìn)入了工業(yè)化、城市化的高速發(fā)展時期，自西部大開發(fā)啟幕以來，成都經(jīng)濟(jì)年均增長速度位于西部省會城市之首，成為西部 潛力的增長極。成都由原來幾十萬人口的小城市，到后來的幾百萬、上千萬的大城市，這是城市化發(fā)展的必然結(jié)果，也是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，適應(yīng)發(fā)展的要求，城市區(qū)域必須要外延和擴(kuò)張，城市發(fā)展規(guī)律就是一個向外發(fā)展擴(kuò)張的趨勢。

    鄭勇強(qiáng)：在中國整個城市化過程中，每年的新增建設(shè)面積都很大。從全國來看，差不多每八九年整個城市的建設(shè)規(guī)模就要增大一番。目前中國城市化率只有50%，如果要做到70%，甚至80%，必然發(fā)展出新的城區(qū)，區(qū)域定位的不同和城市運(yùn)營商的水平高低，決定著這些區(qū)域的發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿�。商機(jī)隨著區(qū)域價值的提升，不斷涌現(xiàn)。

    孔祥虎：自2005年起，成都改變了以前“攤大餅式”的城市擴(kuò)張模式，經(jīng)歷歷次調(diào)整，形成了東南西北的四大新城發(fā)展模式，主要還是依賴城市交通干道，以帶動城市擴(kuò)張，如城南的天府大道、城西的天府大道、城北的北新干線、城東的成龍大道等。四大新城各不同定位，形成不同的城市功能組團(tuán)，減少對中心城區(qū)的依賴性，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

全域成都整體提升

關(guān)鍵詞：發(fā)展戰(zhàn)略成本和受益關(guān)系重點(diǎn)方向

    樓市全媒體：近幾年，包括“東調(diào)戰(zhàn)略”“天府新區(qū)”“北改”等政府規(guī)劃不斷出臺，政策因素也不斷促進(jìn)著區(qū)域的發(fā)展和成熟，成為區(qū)域發(fā)展軌跡的重要指向。結(jié)合成都實(shí)際，談?wù)劷鼛啄甑膮^(qū)域發(fā)展情況？

    閻星：成都通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為區(qū)域的增長極，從而帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定城市發(fā)展，政策也要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，近幾年，包括東調(diào)、天府新區(qū)、北改都是城市發(fā)展擴(kuò)張的一個過程，也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程，向南是自身發(fā)展擴(kuò)張的需要，向東是與成渝經(jīng)濟(jì)對接，向北是成德綿經(jīng)濟(jì)圈的需要。

    鄭勇強(qiáng)：每一屆政府會有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，考慮到成本和收益的關(guān)系，過去成都首先還是發(fā)展外城，因?yàn)橥恋卣�理成本更低，機(jī)會更多，更容易提升區(qū)域的城市形象，天府新區(qū)的發(fā)展成就，是有目共睹的�，F(xiàn)在更多的從成都全局出發(fā)，提升城市的整體發(fā)展水平和形象，綜合考慮各區(qū)域人口分布、工業(yè)布局、自然環(huán)境等因素，會有不同的區(qū)域規(guī)劃，如“東調(diào)”和“北改”，這將使成都的城市功能和發(fā)展格局更為平衡和合理。

    孔祥虎：我認(rèn)為近幾年成都市的重點(diǎn)發(fā)展方向在城南天府新區(qū)，政策、資金支持力度較大；目前是省級城市新區(qū)，未來有可能成為 城市特區(qū)。東調(diào)目前基本結(jié)束，北改今年正式開始，希望通過北城的改造、拆遷，以達(dá)到城市形象、城市面貌、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有翻天覆地的變化，但由于北改面積大，涉及的面大，需要的資金巨大，所以短時間內(nèi)預(yù)計(jì)難以見成效。

區(qū)域成熟配套是“標(biāo)配”

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)落地商業(yè)層次提升

    樓市全媒體：在城市外延擴(kuò)張之路上，必然會產(chǎn)生一些新興熱點(diǎn)區(qū)域，也不斷在成長、成熟，比如建設(shè)路，經(jīng)歷了一次發(fā)育、二次發(fā)育，范圍也在不斷延伸，那么判斷一個區(qū)域是否成熟，有些什么標(biāo)志或者標(biāo)準(zhǔn)？

    閻星：區(qū)域的成熟不僅僅在于交通的布局、配套設(shè)施的完善、業(yè)態(tài)與物態(tài)的呈現(xiàn)等基本的條件，更重要的還是要以產(chǎn)業(yè)為核心和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。在發(fā)展過程中，它有幾個階段，包括政府規(guī)劃引導(dǎo)、開發(fā)商積極參與、高端的商業(yè)的進(jìn)入等。

    鄭勇強(qiáng)：談區(qū)域成熟，首先看基礎(chǔ)配套，包括交通路網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等，這是一個區(qū)域能否得以發(fā)展的保障。而區(qū)域若想做到真正的成熟，除了最基本的配套外，還要通過政府引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)高端項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)的落地，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)、商務(wù)、就業(yè)、居住整體水平的提升和可持續(xù)發(fā)展，形成一個長期的城市功能體系。以北改為例，最近推出了包括整理土地等一些新政策，為整個區(qū)域的持續(xù)發(fā)展提供了保障，讓大家更看好在城北發(fā)展和運(yùn)營。

    孔祥虎：就如大家一說到雙楠，就認(rèn)為那里是成都十分成熟的區(qū)域之一，我想一個區(qū)域是否成熟，居住環(huán)境好、生活便捷、配套成熟這幾方面應(yīng)該具備。就建設(shè)路來說，目前處于片區(qū)升級過程之中，之前的老舊居民區(qū)拆遷后成為中 居住小區(qū)，同時商業(yè)層次將進(jìn)一步提升，建設(shè)路才能具備成為成熟片區(qū)的條件。

區(qū)域發(fā)展要有大局觀

關(guān)鍵詞：自身特色整體運(yùn)營目標(biāo)客群

    樓市全媒體：目前，成都區(qū)域發(fā)展不斷向外延伸，包括高新西區(qū)、新雙楠、空港等區(qū)域迎來新的發(fā)展時機(jī)。您比較看好成都哪些區(qū)域？對未來成都各個區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目打造又有什么建議。

    閻星：我認(rèn)為錦江區(qū)擁有非常大的潛力，目前基本形成了一定的緊湊形態(tài)、高密度和混合功能，未來需要發(fā)展發(fā)展高端的業(yè)態(tài)和物態(tài)、獨(dú)特的錦江特色、商貿(mào)業(yè)逐漸調(diào)整升級等。在區(qū)域發(fā)展過程中，一方面要發(fā)揮各自自身特色；另一方面要有大局觀，避免“小兒科”，可以從整個成渝經(jīng)濟(jì)圈的角度去思考自己的產(chǎn)業(yè)。

    鄭勇強(qiáng)：作為全國性的城市運(yùn)營商，站在一個全國的視野角度，我們首先是看好成都西部中心城市的格局和地位；而要深耕成都并進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營，需要我們進(jìn)行一個合理的布局。目前銀泰在成都的整體布局，南面在天府新區(qū)已有一個項(xiàng)目，同時還在洽談新的項(xiàng)目；北面北改區(qū)域也在運(yùn)作兩個項(xiàng)目，一個在成華，一個在北部新城。我們在做前期規(guī)劃時，在拿地前就會同政府相關(guān)部門進(jìn)行一些具體細(xì)節(jié)和想法的交流，在規(guī)劃前期就會把后期招商運(yùn)營做一個統(tǒng)一的考量，保障項(xiàng)目后期的運(yùn)營，依托銀泰的商業(yè)整合能力和商管經(jīng)驗(yàn)，提升區(qū)域價值，成為區(qū)域中心。

    孔祥虎：在目前產(chǎn)業(yè)外遷、區(qū)域外延、交通便捷的眾多因素帶動下，中和、高新西區(qū)（蜀都新城）、華陽、西河等片區(qū)的發(fā)展較為看好，產(chǎn)業(yè)和政策的支撐是這些區(qū)域未來發(fā)展的動力。建議各區(qū)域項(xiàng)目在前期定位時要充分考慮目標(biāo)客群的需求。