二手房買(mǎi)賣(mài)中定金和意向金的區(qū)別
2012-07-17 16:59 評(píng)論
核心閱讀：案例介紹：王先生經(jīng)滬上某知名房產(chǎn)中介公司介紹，決定購(gòu)買(mǎi)楊女士所有的一套商品房，三方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同并約定一周后簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，之前王先生已向中介公司支付意向金人民幣2萬(wàn)元整，當(dāng)日他授權(quán)中介將該筆款項(xiàng)以定金方式支付給楊女士，雙...
案例介紹：王先生經(jīng)滬上某知名房產(chǎn)中介公司介紹，決定購(gòu)買(mǎi)楊女士所有的一套商品房，三方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同并約定一周后簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，之前王先生已向中介公司支付意向金人民幣2萬(wàn)元整，當(dāng)日他授權(quán)中介將該筆款項(xiàng)以定金方式支付給楊女士，雙方適用定金罰則。一周后，楊女士改變主意將房屋賣(mài)與他人，并要求中介公司解除與王先生的房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，王先生認(rèn)為楊女士違反約定在先，應(yīng)當(dāng)雙倍返還，即返還4萬(wàn)元。楊女士不肯，雙方進(jìn)入訴訟。
案例結(jié)果：雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中雖有相關(guān)定金罰則的約定，但由于楊女士沒(méi)有實(shí)際收到定金，且其也沒(méi)有授權(quán)中介公司代為收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能適用定金罰則。楊女士只需如數(shù)返還2萬(wàn)元，無(wú)需雙倍返還。
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，合同雙方因法律知識(shí)的欠缺往往混淆“定金”﹑ “意向金”的性質(zhì)和作用，對(duì)兩者的不同理解，直接影響定金罰則的適用。關(guān)于定金，根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法和合同法的有關(guān)規(guī)定，是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人支付一定的金錢(qián)作為債權(quán)的擔(dān)保，它具有以下特點(diǎn)：（1）定金必須以書(shū)面方式約定；（2）定金數(shù)額不超過(guò)合同標(biāo)的額的20%；（3）定金自一方向另一方實(shí)際交付時(shí)生效；（4）定金罰則的適用：給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；（5）債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。其中，第（4）項(xiàng)是定金制度最重要的特點(diǎn)，也是該制度發(fā)揮擔(dān)保作用的基礎(chǔ)，因此定金具有制裁違約行為的性質(zhì)。
關(guān)于意向金，雖然我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定其含義，但在實(shí)踐中卻廣泛適用。一般認(rèn)為，其屬于預(yù)先支付的款項(xiàng)，合同成立后充抵價(jià)款，合同不成立時(shí)則應(yīng)當(dāng)返還，因而不存在制裁違約行為的問(wèn)題，對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不能適用“定金罰則”。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，交付意向金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。因此，在一般條件下，意向金是不等同于定金的。在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，在合同的用語(yǔ)上盡量用法律詞語(yǔ)規(guī)范表述，做到用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不產(chǎn)生歧義，從而避免引起不必要的糾紛。
象本案中就是王先生和中介公司都沒(méi)有注意定金的交付方式：在現(xiàn)有的大多數(shù)中介公司操作定金合同中，為了保障買(mǎi)家的利益，大多中介公司特別是許多小型的中介公司將買(mǎi)家支付的定金放在中介公司的帳戶(hù)上，不給房東，以防房東反悔，追討困難。這些中介公司為了保障買(mǎi)家的利益作此行為，可卻由于不了解國(guó)家法律規(guī)定而在實(shí)際上損害了買(mǎi)家的利益。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金合同自定金交付之日起生效。即在簽訂定金合同的情況下，只有定金已交付給了房東，且房東已提供書(shū)面收據(jù)，并明確收取金額為定金的情況下，該定金合同方為有效。如定金沒(méi)有交付給房東，買(mǎi)家無(wú)法提供由房東親筆簽署的定金收據(jù)，則定金沒(méi)有交付，即使定金合同簽署的再漂亮，仍然是無(wú)效，買(mǎi)家也就無(wú)法希望通過(guò)定金合同來(lái)保護(hù)自己的利益，享受雙倍返還定金的權(quán)利。本案就是因?yàn)闆](méi)有房東的定金收條，也沒(méi)有房東授權(quán)中介收取定金的授權(quán)，雖然相關(guān)定金罰則在居間合同中有約定且房東有簽字確認(rèn)，卻因?yàn)槎ń鹕б蛔�，被法院確認(rèn)定金無(wú)效，王先生無(wú)法獲得相應(yīng)的賠償。
另外還要提醒消費(fèi)者的就是：有時(shí)買(mǎi)房人為了保障自己的利益，害怕房東反悔不賣(mài)，就抬高自己支付的定金數(shù)額，從一般的消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，支付多少價(jià)款是可以由雙方協(xié)商確定，但根據(jù)我國(guó)合同法中的相關(guān)規(guī)定，定金數(shù)額不得超過(guò)總標(biāo)的的20%，即簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)交易的定金合同，定金數(shù)額不得超過(guò)總房?jī)r(jià)的20%。定金數(shù)額超過(guò)總房?jī)r(jià)20%部分無(wú)效，定金數(shù)額少于總房?jī)r(jià)20%的，定金合同有效，也就是說(shuō)，即便約定的定金數(shù)額超過(guò)總房?jī)r(jià)，則其中的20%部分有效，超過(guò)20%的部分無(wú)效，適用定金罰則時(shí)只能就20%部分適用，超過(guò)部分不適用定金罰則。
相關(guān)鏈接：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
《中華人民共和國(guó)合同法》第115條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》司法解釋第118條：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
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