二手房買賣中定金和意向金的區(qū)別

2012-07-17 16:59 　  評論

核心閱讀：案例介紹：王先生經滬上某知名房產中介公司介紹，決定購買楊女士所有的一套商品房，三方簽訂了房屋買賣居間合同并約定一周后簽訂正式的買賣合同，之前王先生已向中介公司支付意向金人民幣2萬元整，當日他授權中介將該筆款項以定金方式支付給楊女士，雙...

        案例介紹：王先生經滬上某知名房產中介公司介紹，決定購買楊女士所有的一套商品房，三方簽訂了房屋買賣居間合同并約定一周后簽訂正式的買賣合同，之前王先生已向中介公司支付意向金人民幣2萬元整，當日他授權中介將該筆款項以定金方式支付給楊女士，雙方適用定金罰則。一周后，楊女士改變主意將房屋賣與他人，并要求中介公司解除與王先生的房屋買賣居間合同，王先生認為楊女士違反約定在先，應當雙倍返還，即返還4萬元。楊女士不肯，雙方進入訴訟。 
    
        案例結果：雙方簽署的房屋買賣居間合同中雖有相關定金罰則的約定，但由于楊女士沒有實際收到定金，且其也沒有授權中介公司代為收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能適用定金罰則。楊女士只需如數返還2萬元，無需雙倍返還。
 
        在二手房買賣過程中，合同雙方因法律知識的欠缺往往混淆“定金”﹑ “意向金”的性質和作用，對兩者的不同理解，直接影響定金罰則的適用。關于定金，根據我國擔保法和合同法的有關規(guī)定，是一方當事人向另一方當事人支付一定的金錢作為債權的擔保，它具有以下特點：（1）定金必須以書面方式約定；（2）定金數額不超過合同標的額的20%；（3）定金自一方向另一方實際交付時生效；（4）定金罰則的適用：給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金；（5）債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。其中，第（4）項是定金制度最重要的特點，也是該制度發(fā)揮擔保作用的基礎，因此定金具有制裁違約行為的性質。

        關于意向金，雖然我國現行法律沒有明確規(guī)定其含義，但在實踐中卻廣泛適用。一般認為，其屬于預先支付的款項，合同成立后充抵價款，合同不成立時則應當返還，因而不存在制裁違約行為的問題，對合同沒有擔保作用，不能適用“定金罰則”。根據我國現行法律的有關規(guī)定，交付意向金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。因此，在一般條件下，意向金是不等同于定金的。在簽訂房地產買賣居間合同時，應當加強法律知識的學習，在合同的用語上盡量用法律詞語規(guī)范表述，做到用詞嚴謹，不產生歧義，從而避免引起不必要的糾紛。
 
         象本案中就是王先生和中介公司都沒有注意定金的交付方式：在現有的大多數中介公司操作定金合同中，為了保障買家的利益，大多中介公司特別是許多小型的中介公司將買家支付的定金放在中介公司的帳戶上，不給房東，以防房東反悔，追討困難。這些中介公司為了保障買家的利益作此行為，可卻由于不了解國家法律規(guī)定而在實際上損害了買家的利益。根據我國法律規(guī)定，定金合同自定金交付之日起生效。即在簽訂定金合同的情況下，只有定金已交付給了房東，且房東已提供書面收據，并明確收取金額為定金的情況下，該定金合同方為有效。如定金沒有交付給房東，買家無法提供由房東親筆簽署的定金收據，則定金沒有交付，即使定金合同簽署的再漂亮，仍然是無效，買家也就無法希望通過定金合同來保護自己的利益，享受雙倍返還定金的權利。本案就是因為沒有房東的定金收條，也沒有房東授權中介收取定金的授權，雖然相關定金罰則在居間合同中有約定且房東有簽字確認，卻因為定金生效要件不足，被法院確認定金無效，王先生無法獲得相應的賠償。

        另外還要提醒消費者的就是：有時買房人為了保障自己的利益，害怕房東反悔不賣，就抬高自己支付的定金數額，從一般的消費者的角度來說，支付多少價款是可以由雙方協(xié)商確定，但根據我國合同法中的相關規(guī)定，定金數額不得超過總標的的20%，即簽訂房屋買賣交易的定金合同，定金數額不得超過總房價的20%。定金數額超過總房價20%部分無效，定金數額少于總房價20%的，定金合同有效，也就是說，即便約定的定金數額超過總房價，則其中的20%部分有效，超過20%的部分無效，適用定金罰則時只能就20%部分適用，超過部分不適用定金罰則。

        相關鏈接：《中華人民共和國擔保法》第89條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
      《中華人民共和國合同法》第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
       《中華人民共和國擔保法》司法解釋第118條：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
 

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