原標(biāo)題：為購房者減負(fù)!房貸“商轉(zhuǎn)公”襲來 北上廣會否跟進(jìn)
當(dāng)前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。
“房貸利率從4.25%降到2.85%，月供從3300元降到了2800元。”
近日，鄭州小伙周民辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，房貸利率和月供均出現(xiàn)大幅下降。
所謂“商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款。2024年二季度，鄭州住房公積金管理中心宣布開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，允許符合條件的家庭申請辦理。
鄭州開展該業(yè)務(wù)的背景之一是新、舊房貸利差幅度持續(xù)擴(kuò)大。5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布取消全國房貸利率下限，各城市相繼取消或大幅下調(diào)房貸利率下限。
以鄭州為例，當(dāng)?shù)匾讶∠滋缀投咨虡I(yè)性住房貸款利率下限，目前首套房貸主流執(zhí)行利率為LPR（貸款市場報價利率）-60BP，即3.25%。而2022年5月之前的首套房貸利率為LPR+5BP，疊加LPR下調(diào)存在滯后效應(yīng)，鄭州存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利差高達(dá)100BP。
“商轉(zhuǎn)公”后，此前利率較高的存量房貸就能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款，節(jié)省家庭利息開支。當(dāng)前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。
除了鄭州，深圳、蘇州、福州、廈門、臺州、許昌等多個城市也宣布開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個。
《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
其中，杭州、南京、廣州等多個城市在回復(fù)居民問詢時表示，當(dāng)?shù)毓e金使用率較高，甚至存在資金缺口，暫時不具備開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的能力。
由此，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。
“商轉(zhuǎn)公”需要滿足的條件
從已經(jīng)開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)城市的執(zhí)行情況來看，“商轉(zhuǎn)公”申請人需要符合一些條件，適用范圍有一定限制。
以鄭州為例，辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需滿足房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》，商業(yè)貸款銀行同意提前結(jié)清商業(yè)貸款，房屋所有權(quán)人或共有權(quán)人連續(xù)、正常繳存公積金達(dá)六個月等要求。
此外，鄭州明確，組合貸款中的商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)為公積金貸款，商業(yè)貸款暫不能轉(zhuǎn)為公積金貸款與商業(yè)貸款的組合貸款。
從辦理流程來看，鄭州提供了兩種方式，一種是先還再貸，這意味著申請人需要自籌資金先結(jié)清商業(yè)住房貸款；另一種是公積金直還，但需要商業(yè)銀行配合。據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，目前并非所有商業(yè)銀行都支持公積金直還。
“總的來看，‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本，尤其是在當(dāng)前存量房貸利率再次下調(diào)的呼聲下，通過‘商轉(zhuǎn)公’減輕購房者還貸壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
同時，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，各地開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需要滿足一些基本條件，比如公積金的個貸率不會太高，公積金資金比較寬裕。
事實(shí)上，2023年以來，各地居民要求開展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止，但有部分城市明確表示暫不開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
今年7月20日，南京住房公積金管理中心回應(yīng)稱，南京公積金資金使用率仍在高位運(yùn)行（100％以上），所以南京目前不具備探索開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條件。
近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費(fèi)需求較為旺盛，公積金提取率較高（80％左右），且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張。為緩解放貸資金緊張狀況，南京住房公積金管理中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)。
對于部分城市出臺“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，南京住房公積金管理中心表示，“部分城市因貸款發(fā)放量下降，導(dǎo)致公積金使用率偏低，為提高公積金使用率探索開展了‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)，并設(shè)置了‘首貸首套’，或者貸款住房產(chǎn)權(quán)過戶在一定期限內(nèi)（如兩年）等限制性條件。目前國家主管部門沒有制定并明確開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的政策依據(jù)和條件，屬于部分城市依據(jù)本市公積金歸集使用情況，開展的探索性業(yè)務(wù)，并非國家政策規(guī)定的法定業(yè)務(wù)。”
此外，北京、上海、廣州、杭州、西安、成都等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未推出“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，且多個城市在回復(fù)居民問詢時亦表示，主要原因是公積金資金使用率較高，甚至存在較大資金缺口，暫不具備開展此類業(yè)務(wù)能力。
在一線城市中，只有深圳開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
對此，今年5月，廣州住房公積金管理中心在回復(fù)居民問詢時表示，“目前國內(nèi)開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。深圳的開展具有其特殊性，深圳公積金貸款起步晚，沉淀資金較多，享受過公積金貸款的繳存人較少，其業(yè)務(wù)的開展具備條件。”
存量房貸利率會否下調(diào)
多地開辦房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大。
據(jù)野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測算，對于2015年-2022年期間30萬億左右的存量房貸，存量房貸利率估計(jì)平均在5.2%左右。存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后，估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房貸利率為3.95%，估計(jì)二季度末，新增房貸利率（包括首套+二套）3.5%左右。所以，估計(jì)目前存量房貸利率比新增房貸利率高100BP。
以北京為例，截至8月20日，北京 首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房貸利率為4.75%，新舊首套房貸利差達(dá)135BP。并且，當(dāng)前北京二套房貸利率低至3.6%（LPR-25BP），與存量首套房貸利差達(dá)115BP。
面對新舊房貸利率落差，不少存量房貸借款人選擇提前還貸。
近段時間以來，“提前還貸”成為各大社交平臺的持續(xù)熱詞，在利率相對高點(diǎn)買房的借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗(yàn)，同時也討論降低存量房貸利率的其他方式，他們將這一系列行動稱為“自救”。
在這些借款人中，有人選擇一次性大額償還，也有人采取少量多次的方式慢慢還款。為了提前還貸，有人節(jié)衣縮食，有人清空理財(cái)，也有人鋌而走險，申請個人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換房貸。
發(fā)力“自救”的同時，存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調(diào)存量房貸利率。
在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有用戶給央行相關(guān)負(fù)責(zé)人留言稱，首套房貸利率已大幅下調(diào)，建議跟進(jìn)調(diào)整存量房貸利率。
近日，社科院金融研究所副所長張明撰文稱，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，建議央行引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。“隨著房價下跌，以及市場利率持續(xù)下行，存量房貸利率已處于相對高位，這可能影響新剛需入場，也會影響房價的穩(wěn)定。”張明對《財(cái)經(jīng)》表示。
在張明看來，近期居民提前還貸一個很重要的原因是，存量房貸利率顯著高于新增貸款利率。如果存量房貸利率能夠顯著下調(diào)，在一定程度上能夠減少提前還貸現(xiàn)象。
陸挺亦建議，適度降息，提升內(nèi)需，尤其是要降低存量按揭貸款利率。
不過，也有專業(yè)人士持不同觀點(diǎn)。招聯(lián)首席研究員董希淼是較早呼吁2023年存量房貸利率下調(diào)的專業(yè)人士之一，但對于再次集中下調(diào)存量房貸利率的提議，他明確表示不建議也不主張。
“利率是資金的價格，不同時期資金價格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時期房價不同是一個道理。”董希淼稱，當(dāng)前存量首套房貸利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時的城市房貸利率下限，再次下調(diào)有失公平。
“集中下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出，從而更好支持消費(fèi)和投資，但從去年的情況來看，居民部門消費(fèi)、投資沒有起色，提前還貸也沒有明顯減少，效果并不顯著。”董希淼認(rèn)為，再次集中下調(diào)存量房貸利率意義或許不大。(應(yīng)受訪者要求，文中周民為化名)
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