原標(biāo)題：北京二環(huán)內(nèi)時隔多年再次賣地 溢價率觸頂

　　7月3日，北京土拍市場“上架”三宗宅地，分別是東城區(qū)金魚池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊，三宗地塊總起始價44.02億元，最終成交價為44.695億元。

　　其中，備受關(guān)注的東城區(qū)金魚池地塊為北京東城區(qū)時隔7年再次“上新”，地塊溢價率突破15%上限，并對指導(dǎo)價按照不同溢價率實行階梯定價方式，但僅吸引3家企業(yè)參與競拍，最終由河北鑫界以25%溢價率摘得。

　　金魚池地塊溢價率25%

　　本次土拍最受關(guān)注的為北京市東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項目DC-0127-0101地塊。根據(jù)出讓信息，該地塊規(guī)劃為F2公建混合住宅用途，占地面積僅3027平方米，規(guī)劃總建筑面積5550平方米，其中包含商品住宅空間1700平方米，自持公建3850平方米，限高18米。

　　據(jù)中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱介紹，從地理位置上來說，該地塊位于二環(huán)路內(nèi)，天壇公園北側(cè)，直線距離天安門不到2公里，可謂寸土寸金。附近有地鐵7號線橋灣站和8號線珠市口站，南側(cè)是九年一貫制的北京第十一中學(xué)，學(xué)區(qū)屬性較強。從地塊規(guī)模和性質(zhì)來看，是近年來北京二環(huán)內(nèi)罕見的迷你型地塊。

　　根據(jù)出讓規(guī)則，地塊起始價2.7億元，設(shè)置上限價格3.375億元。在溢價率上，本宗地塊突破15%溢價率上限，達到 25%。而在此之前，北京今年6月4日出讓的海淀永豐南一宗宅地亦突破此前的15%上限，并設(shè)置了溢價率分段指導(dǎo)價。

　　金魚池地塊的銷售指導(dǎo)價也根據(jù)不同溢價率實行階梯定價方式，當(dāng)溢價率在15%以下，指導(dǎo)價為13.9萬元/平方米；溢價率在15％—20％，指導(dǎo)價為14.3萬元/平方米；溢價率在20%以上，指導(dǎo)價為15.1萬元/平方米，每檔價格均可在指導(dǎo)價基礎(chǔ)上浮動8%，實現(xiàn)土地價值最大化。

　　據(jù)了解，北京東城區(qū)鮮有地塊供應(yīng)，上一次推出宅地還是2017年8月，華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得永定門外地塊，項目名為“永定府”，此外該地塊競得方還需交納土地開發(fā)建設(shè)補償費33.9億元，因此僅土地成本合計就高達72.3億元，折合整盤樓面價9.8萬元/平方米。

　　而根據(jù)當(dāng)時的“限競房”地塊出讓要求，“永定府”70%房源需為90平方米以下中小戶型。同時，項目銷售均價不超過89068元/平方米， 銷售單價不超過93521元/平方米，價格與周邊新盤和次新二手房倒掛嚴重。不過，2021年時，該項目由限競房轉(zhuǎn)變?yōu)楣伯a(chǎn)商品房，個人購房僅持有80%的產(chǎn)權(quán)比例，政府持有剩余的20%產(chǎn)權(quán)比例，實際單價提升至111335元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)曾預(yù)計金魚池地塊會吸引較多開發(fā)商參與競拍，但出乎意料的是該地塊前期僅吸引了北京佳源投資經(jīng)營有限責(zé)任公司（以下簡稱“佳源投資”）、東營亞通置業(yè)有限公司（以下簡稱“東營亞通置業(yè)”）、河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“河北鑫界”）三家企業(yè)報名。

　　最終，在31輪報價觸達地價上限3.375億元后進入搖號環(huán)節(jié)，最終由河北鑫界搖中，成交樓面價60811元/平方米，溢價率25%，銷售指導(dǎo)價15.1萬元/平方米（±8％）。

　　天眼查信息顯示，佳源投資實控人為北京東城區(qū)國資委。東營亞通置業(yè)為一家注冊地在山東東營市的民企，兩家企業(yè)所屬行業(yè)均為商務(wù)服務(wù)業(yè)。河北鑫界是一家于2005年在河北省石家莊市注冊成立的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

　　兩宗地塊底價成交

　　當(dāng)天成交的另外兩宗地塊分別位于大興新城和昌平土城新村。其中，大興新城西片區(qū)0003相關(guān)地塊占地面積約6.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米，容積率1.6/1.7，控高30米（局部36米），銷售指導(dǎo)價5萬元/平方米（±8%）。地塊由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團有限公司和北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價21.46億元拿下，樓面價17956元/平方米。

　　據(jù)了解，該地塊周邊僅有今年3月底開盤的改善項目“興城之星”，目前去化率過半，新項目入市后存在一定競爭空間。

　　昌平土城新村0002相關(guān)地塊占地面積6.63萬平方米，規(guī)劃建筑面積約15.55萬平方米，期房銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價4.1萬元/平方米。地塊由北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京城建”）以底價19.86億元摘得該地塊，樓面價12773元/平方米。

　　據(jù)了解，該地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán)，靠近北大新校區(qū)，北大產(chǎn)教研融合創(chuàng)新中心，規(guī)劃有北大承辦的小學(xué)和北京市最大的室內(nèi)冰雪城。地塊南側(cè)是目前在售新房項目，同樣由北京城建開發(fā)，名為“國譽燕園”，銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米。

　　張凱表示，從北京7月3日土拍不難看出，在當(dāng)前市場分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時低總價低門檻也能夠為更多中小企業(yè)提供入場機會，激活市場主體活力。

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