原標(biāo)題：縣城商鋪也租不動了 商業(yè)地產(chǎn)早已進(jìn)入“過剩時代”
縣城商鋪，正在變得越來越難出租。
那些為了投資，在縣城買下商鋪的人們，在面臨各種各樣的困境。有人把自家商鋪的租金砍了一半，依然租不出去，有人買下了商鋪，但開發(fā)商 的配套設(shè)施，毫無蹤影……如果說，在大城市買商鋪，是創(chuàng)業(yè)夢，是新起點(diǎn)，那在縣城的商鋪更像一條歸家路，是保底資產(chǎn)，寄托了很多人“一鋪養(yǎng)三代”的美好愿景。
但如今，夢醒了。
能降就降的店租
張力從未想過，自家的商鋪有一天要靠降租金來留住租客。
張力的家在江蘇省宿遷市的沭陽縣。2009年時，父母在縣里最熱鬧的一條商業(yè)街上，盤下了相鄰的6間鋪面，到了12年，又買下了隔壁的兩間。后來，張力陸續(xù)把鋪面都租了出去。因?yàn)榭拷虡I(yè)中心，這8間商鋪從來沒有空置超過兩個月，一個租客走了，“另一個就續(xù)上”。
但這兩年，街面在變冷。曾經(jīng)熱鬧的商業(yè)街，張力眼見著鋪面空了一半。拐角處的幾間空鋪，位置被樹擋住，一直沒人租，連裝修都沒有。就算往年生意不錯，租客不斷的鋪?zhàn)樱缃褚沧兊们帱S不接，而且是“偶爾青幾個月，一黃黃半年”——得空個大半年才能租出去。
張力家的其中一間商鋪，租給了一家汽貿(mào)店。張力每次路過，眼看著一個人都沒有，“真的是虧本租房”。張力的父母在2015年之前，也開過幾年的汽貿(mào)店。那時生意好做，一臺30萬左右的車，差不多能賺一萬五，平均兩天就能賣出一臺。可這兩年，“根本沒有生意”。
每次看到，張力心里都有一種危機(jī)感，招租變得越來越難。只有降價(jià)，才能保住租戶。但降價(jià)也是講究策略的。如今，每次收租，張力都得演一場戲。
一開始，他總是表現(xiàn)出一副斬釘截鐵，絕不退讓的樣子：“要的已經(jīng)很低了，真降不了。”等到租客哀戚地算完成本和收益，訴說著這兩年虧本的買賣，再微微貓著身子，遞來一支煙。張力知道，該松口了：“做買賣不容易，我們也理解。”
這句話一出口，代表著降房租的事就算談妥了。最后，再加上一個經(jīng)典的大團(tuán)圓結(jié)局——張力緊緊地握著租客的手，說出至關(guān)重要的一句臺詞：“（降房租）你心里得記著。”這句話的潛臺詞是：“明年你得繼續(xù)租啊。”
在張力心里，這場戲必不可少。哪怕張力和租客，彼此都心知肚明，房租是一定會降的。但張力覺得，場戲能幫自己更好地留住租客，并且防止明年租金被壓得更多。
當(dāng)然，租客也有策略，會臨時“通知”降價(jià)。有一次，一個開零食店的租客交租前一周打來電話訴苦：今年生意難做，想把店轉(zhuǎn)出去都沒人接手。張力一聽就知道，“肯定要降價(jià)”。果不其然，租客要求降價(jià)一萬元。張力算過一筆賬，如果不降價(jià)等新的租客，空一天就相當(dāng)于損失300元。最后，只能降了。
在無數(shù)場“不情愿”戲碼的見證下，汽貿(mào)店的房租從每年15萬元降到了10萬元，零食店的房租從每年23萬元降到了19萬元，還有人只交了半年房租，就直接扔下鋪?zhàn)幼吡恕?/p>
在熱鬧街區(qū)的縣城商鋪，尚且如此降價(jià)，對那些位置優(yōu)勢不突出的商鋪來說，只能降得更狠。
趙曉熙的家在武漢市漢口區(qū)。2020年，她在新洲區(qū)買了一個商鋪。新洲在1998年時撤縣劃進(jìn)了武漢市，距離武漢市區(qū)將近70公里，開車要一個半小時才能到，當(dāng)?shù)厝硕及研轮蕻?dāng)成縣城來看。在樓盤開發(fā)商的宣傳里，這個商鋪所在的街道緊鄰學(xué)校和體育館，雙地鐵交匯，日后出租可以達(dá)到一個月3000元。
可在一年后收房時，趙曉熙發(fā)現(xiàn)原本 的學(xué)校和體育館都沒有，房價(jià)也從剛買時的3萬多元直線降到了1萬多元。趙曉熙索性把租金也打了對折，定為每月1500元，但依然難尋租戶。
每一個打電話來咨詢的人，都要壓價(jià)。他們的話術(shù)都格外一致——別家XX元，你們家太貴了。趙曉熙聽了心里來氣：都已經(jīng)半價(jià)了，還要往下壓。每次接到壓價(jià)的電話，她都丟下一句“那就租別人的”，直接撂下電話�？樟艘荒甓啵w曉熙終于妥協(xié)，又降了200元，最后以每月1300元的價(jià)格出租了。
還有人買到的鋪?zhàn)�，一降再降，卻依然租不出去。李盈瑩剛大學(xué)畢業(yè)時，父母給她在老家縣城買了間商鋪，那時父母想的還是“一鋪養(yǎng)三代”，可以把這間商鋪當(dāng)作李盈瑩的一條退路。
商鋪剛交房時，每個月還有幾個人打來電話，一路把價(jià)格從每月2000元壓到了1200元。每次，李盈瑩都很痛快地答應(yīng)，可租客卻遲遲不行動，依然不租。到后面，李盈瑩再也沒有接到過詢租的電話。
縣城講究熟人交往、圈層經(jīng)濟(jì)。李盈瑩讓父母和朋友吃飯時多留意，“主動出擊”，推銷自家商鋪。有一次，父親打來電話，說起他的“推銷”經(jīng)歷，“現(xiàn)在真的沒有人租房做生意”。
李盈瑩這才作罷，從收房到現(xiàn)在，商鋪空了一年多，原本計(jì)劃養(yǎng)三代的商鋪，好像砸手里了。
搶都搶不到的鋪?zhàn)?/p>
和大城市燈紅酒綠的繁華商業(yè)相比，縣城熱鬧的商業(yè)街往往會讓人聯(lián)想到“煙火氣”，透著一種安逸和閑適。至少早幾年的縣城是這樣的。
在張力的印象里，一直到2021年以前，自己家鋪?zhàn)铀诘纳虡I(yè)街，人流從來沒有斷過，“一直很熱鬧”。尤其到了傍晚，路兩旁的商鋪門口會出現(xiàn)一排密密麻麻的小推車，擺滿各種“臟攤小吃”，每個小攤前再圍上一群人，這時想從街里走過，得不斷側(cè)身往前騰挪。
那段時間，張力收租也不用演戲。他還記得自家鋪面剛掛上出租的牌子沒多久，零食店的老板就直接來定了三個。當(dāng)時的市場價(jià)是一個鋪面一年7萬元，張力開價(jià)三個鋪面一年23萬元，零食店的老板沒有還價(jià)，痛快地簽下了。
在沭陽縣生活了幾十年的張力，覺得沭陽更像是縣城和城市的過渡版。沭陽縣是江蘇省直管的三個試點(diǎn)縣之一，從2020年到2022年，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)三年位列蘇北20個縣（市）的第一位。同時，沭陽縣還是全國建成區(qū)面積最大、集中居住人口最多的縣城。2021年，沭陽集聚人口接近72萬人。
大縣城欣欣向榮，小縣城們也不甘示弱。2020年左右，趙曉熙開始聽到風(fēng)聲，武漢的新洲區(qū)要開一個新樓盤，政府牽頭，大企業(yè)開發(fā)，“是個搶手的潛力股”。
這背后的原因是2017年，武漢市政府提出了“一城一軸一心”的城市建設(shè)規(guī)劃。其中的“一城”就是長江新城。而新洲就是長江新城的一部分。
很快，陽邏富力CBD、新洲萬達(dá)廣場雙雙入駐到新洲的重點(diǎn)項(xiàng)目陽邏之心。
▲ 武漢新洲萬達(dá)廣場。圖 / 萬達(dá)官方
萬達(dá)這樣的商業(yè)綜合體，為縣城帶來了更豐富的品牌資源，也在一定程度上，引領(lǐng)了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)新潮流。據(jù)贏商研究中心監(jiān)測，與萬達(dá)廣場品牌關(guān)聯(lián)度（品牌關(guān)聯(lián)度=品牌開設(shè)門店數(shù)量/在營萬達(dá)廣場數(shù)量）超過60%的品牌有13個，包括瑞幸咖啡、名創(chuàng)優(yōu)品、星巴克等等。
這正好與品牌本身想要開拓縣城市場的戰(zhàn)略不謀而合。星巴克的2025中國戰(zhàn)略愿景顯示，三年內(nèi)要在中國新開3000家門店，其中大部分都聚焦縣城市場。在GeoQ Data品牌數(shù)據(jù)收錄的98個連鎖新茶飲品牌中，有68個品牌進(jìn)駐了縣域，占比將近70%。
住在縣城的人對于大品牌的接受度似乎更高。趙曉熙發(fā)現(xiàn)，新洲原本街面上很多不知名的奶茶店，都漸漸被蜜雪冰城、喜茶所取代。一到過年過節(jié)，“喜茶能排到300多杯”。
新的品牌、新的商超，帶來了新的人流量和商機(jī)。房價(jià)首先被抬高，陽邏之心最貴的時候達(dá)到每平方米3萬元，便宜的也要2萬元，這在均價(jià)每平米6000多元的新洲，是很少見的。
而且，有錢也不一定能買到。
搶房過程無比艱難。趙曉熙在售樓處，擠過重重人群，向售樓員大聲喊出備好了多少錢，拿個號，等搖到了才能買。甚至不能自己挑選位置，“分到哪兒算哪兒”。買房時是夏天，空調(diào)房愣是被人流的熱氣烘成了桑拿房，“一進(jìn)去就一身汗”。趙曉熙踩著涼鞋進(jìn)，等出了售樓處一看，“腳都被踩腫了”。
最終，她以將近每平方米3萬元的價(jià)格搶到了一個商鋪。剛買完時，全家都喜氣洋洋。親戚串門時最關(guān)心的事情是：房子搶到?jīng)]？聽到趙曉熙肯定的答案后，立馬擺出一副羨慕的神情，嘴里恭喜著“以后肯定不愁租”。
所有人，包括趙曉熙，都覺得鋪?zhàn)淤I到，就是賺了。商鋪像一張車票，搶到它仿佛就能搭上縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車。
時間如果再往前倒一點(diǎn)，能看到人們更瘋狂地?fù)湎蛏啼伜头慨a(chǎn)。原本做汽車銷售的鄒大威，2021年時轉(zhuǎn)行做了商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個長沙市和周邊縣城的商鋪交易。
公司里有幾個做了快十年房產(chǎn)經(jīng)理的人，每次和他聊起早幾年的工作，都會擺出一副憶往昔的神態(tài)，眼神飄向空中，掛著神氣的笑，“當(dāng)年就是撿錢”。
“撿錢”的那幾年說的是2016年前后，那時，一個房產(chǎn)經(jīng)理給客戶打電話，只要以“空出一個好商鋪......”開場，再加上幾句介紹，“啪，錢就打過來了”。人還沒來看，先買下來再說。
那幾年，手里有點(diǎn)小錢的人都一股腦擠進(jìn)了房地產(chǎn)。2015年，住建部推動棚改化，加快房地產(chǎn)去庫存，那也是縣城樓市最火爆的幾年。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，2016年中國的商品房交易金額首次突破了10萬億大關(guān)，住宅銷售面積增長22.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.8%。
那時的商鋪也幾乎都不愁租，只要不是位置太偏，都能租出去。
在鄒大威的觀察里，把商鋪買在縣城的人都有一種“戀家情節(jié)”。如果說，在大城市買商鋪，是創(chuàng)業(yè)夢，是新起點(diǎn)，那在縣城的商鋪更像一條歸家路，是保底資產(chǎn)。
不管處于何種目的，人人都舉著錢包，高喊著“一鋪養(yǎng)三代”搶起了商鋪。但比人們幻想中的騰飛來得更快的，是泡沫的破裂和潮水的退去。
潮水退去
這兩年，張力能明顯感受到沭陽商業(yè)街變化。原本開張的鋪面，如今空了大半。哪怕是還在開著的，店面的主人也更新得很頻繁。他大致算了算，兩年的時間，他的鋪面所在的商業(yè)街換了能有50家不同的餐館。
街面變冷了，也沒那么多人消費(fèi)了。除了租給零食店的三個鋪面，剩下的五個鋪面，在這兩年更換了近十個租客。有一間租給了一個開足療店的，剛租時，老板自掏腰包，風(fēng)風(fēng)光光地給鋪面換了裝修，改得富麗堂皇。
可剛開了一年就關(guān)門了。接手的人看中了上一家留下的奢華裝修，繼續(xù)干足療店，可這家生意更短，半年就關(guān)門了，“很少有人去消費(fèi)”。
曾經(jīng)，一家臺資企業(yè)，可成科技股份有限公司（下稱可成科技）的工廠開在了沭陽縣，為當(dāng)?shù)靥峁┝舜罅烤蜆I(yè)崗位�？沙煽萍际翘O果iPhone、 MacBook金屬外殼的主要供應(yīng)商，2019年其向MacBook提供的機(jī)殼，占蘋果整體供應(yīng)額的 40%-45%。
2020年，可成科技宣布跟隨蘋果公司的步伐，將產(chǎn)業(yè)鏈逐步外遷，將沭陽縣的工廠轉(zhuǎn)賣給藍(lán)思科技。轉(zhuǎn)買后，新老板遣散了大批之前的員工，“工廠周圍三條街很多小吃店全部都倒閉了。”
張力的商鋪買得早，挑中的地方也好，就算租金降了，至少不會賠錢。但對于那些近幾年才入手的人，就沒那么幸運(yùn)了。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，2023年中國全年房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%。其中商業(yè)營業(yè)用房投資8055億元，下降16.9%，商品房銷售額為116622億元，下降了6.5%。全國樓市降溫，傳到縣城，體感變得更加冰冷。
趙曉熙在新洲的商鋪30多平方米，總價(jià)將近一百萬。她加了售樓員的微信，有一次，刷到售樓員的售房貼，價(jià)格每平方米一萬元，再仔細(xì)一看，竟然就是她買的樓盤。房子還沒到手，就已經(jīng)虧了將近七十萬。
趙曉熙加了業(yè)主群，房價(jià)降得太狠，很多業(yè)主接受不了，原本宣傳的學(xué)校和圖書館不見蹤影。很多業(yè)主決定維權(quán)，那段時間，群聊的消息多得仿佛刷不完，每天都有人組織游行。
對商鋪來說，不管什么價(jià)格，只要能租出去，就算有希望。李盈瑩為了自己的商鋪能成功出租，幾乎想盡了辦法。
起初，她只在大門上貼了一張印著電話號碼的A4紙，幾乎無人問津。李盈瑩琢磨：會不會是紙?zhí)�，字太小，看不見。于是，她換了一張更大的紙，配上字體更粗的黑體，讓“招租”變得更明顯�？梢廊皇招跷�。
李盈瑩又把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了自己的朋友圈。她擬了一條招租廣告，標(biāo)題俏皮又帶著幾分不切實(shí)際：百萬富翁養(yǎng)成計(jì)劃從擁有一間店開始。每周，她在朋友圈打兩次廣告，堅(jiān)持了兩個月，依然沒有等來租客。
事實(shí)上，房東的努力對商鋪出租來說，幾乎是杯水車薪，能夠起決定性作用的幾乎只有一個——位置。越靠近商業(yè)中心的位置越容易出租。但如今，商業(yè)中心的范圍正在縮小，縣城縮得更快。
李盈瑩的縣城老家有一條最繁華的街道，是縣城的CBD。過去，CBD的人流能夠輻射到鄰近的幾條街道。李盈瑩有一家從小吃到大的餐館，雖然位置離CBD有段距離，但靠著口味和老顧客，生意一直紅火�？删驮谇澳�，李盈瑩突然接到餐館老板的電話說，生意不行，開不下去了，提醒她把之前充的錢退了。再好的味道，也開始比不上一個好的位置。
李盈瑩的商鋪位置，比餐館要好一些，離CBD只隔了一條街，距離不到500米。但如今，整個商業(yè)街，只有一家商場有客流量，李盈瑩的商鋪門前，根本沒人經(jīng)過。
李大威也發(fā)現(xiàn)了，人流動線對商鋪出租的重要性。即便是和旺鋪同在一條街上，租金也會差之千里。
李大威有一條常去的商業(yè)街�？拷虉龅囊粋�(cè)，因?yàn)槿肆鞔螅夂�，租金達(dá)到每平方米三四百元；但同一條街的另一側(cè)，租金只有每平米150元，“直接減半”。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)早已進(jìn)入“過剩時代”。2022年，中金公司做出過預(yù)測，“未來2到3年，全國購物中心合理增量年均不足400座”。但根據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全國擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目就達(dá)到了514個。
李大威將開發(fā)過剩的商鋪稱為“摸魚商鋪”。假設(shè)一個小區(qū)的人數(shù)只能供養(yǎng)20個商鋪，但現(xiàn)實(shí)往往可能有40家，多出來的那些就是“摸魚商鋪”。人人手里有錢的年代，“摸魚的能跟著混”，但一旦人們開始捂緊錢包，“摸魚商鋪”就是 被淘汰的那一批。
潮水洶涌時，商鋪投資是個賺錢的項(xiàng)目，可當(dāng)潮水退去，能賺到錢的只剩下幾家占據(jù)最優(yōu)位置的鋪面。
回歸理性
當(dāng)人們也紛紛清醒，乘風(fēng)而上的神話已成為過去式。商鋪也要遵循二八定律——只有少數(shù)才有可能賺。
在李大威眼里，和住宅不同，商鋪更像是一個大宗商品，具有很強(qiáng)的投資屬性。他發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在還在找他買商鋪的人，之前都嘗試過很多種投資方式，有人曾經(jīng)炒股，有人炒過房，甚至要把各處的住宅房產(chǎn)賣掉來買商鋪。
李大威的感受是2023年后，想買商鋪的人突然多了起來。每月要他帶著看商鋪的，從幾個人變成了十幾個人。到了今年，這個數(shù)字直接翻了一倍，還有更多是發(fā)來信息詢問的，“每天回信息都回不贏（回不過來）”。
從李大威所在公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，和去年相比，今年每月的客戶平均增加了30%。
不過，這些曾被無數(shù)種投資方式傷過的人們顯然變得更加謹(jǐn)慎。在那個人人瘋狂買鋪的2016年，用不了一天，就能把合同簽下來。但如今，要想成功賣出一個商鋪，至少需要花上一周時間。
一些人在購買商鋪的大門外徘徊，已經(jīng)在縣城擁有商鋪的人，也各有煩惱。
縣城里的人交往靠圈子，熟人社會里，乍貧乍富之間，更能看出人性的弱點(diǎn)。幸運(yùn)的張力，商鋪還在持續(xù)地出租，雖然按現(xiàn)在的租金，還得26年才能回本，但他已經(jīng)開始在生活中小心行事，否則太“招人嫉妒”。
張力的商鋪旁邊，是幾間沒有租出去的商鋪，未裝修的水泥墻灰撲撲的。那幾家的老板對張力，很是羨慕。
張力觀察了一段時間，那幾家商鋪的老板從來沒進(jìn)過他家商鋪消費(fèi)過。有一次，租客來找張力看鋪?zhàn)�，聊了沒多久，出門一看，發(fā)現(xiàn)租客停在門口的車被舉報(bào)違規(guī)停車，貼上了條。同一條街上，隨便找人一打聽就知道，“估計(jì)就是那家做的”。
更多的人，面對資產(chǎn)的縮水，選擇逃避。
家住長沙的張穎，2019年在郊區(qū)的新樓盤買了3個商鋪，光首付就花了一百多萬。
起先，還租出去過一段時間，可疫情過后，再也沒開張過，原本宣傳的物流集散中心也沒了下文，整個商場都變成了一座空樓。張穎最開始還和業(yè)主們到商場維權(quán)過幾次，可連跑了幾次，張穎絕望，“鋪?zhàn)右簿瓦@樣了”。
商場在郊區(qū)，周圍沒有任何設(shè)施，如果不開物流中心將沒有任何用處。她和銀行咨詢過，如果抵押，這3個商鋪如今只值三四十萬，“就是一個垃圾資產(chǎn)”。
更讓人難以接受的是，每個月還要交一萬多的房貸，“這錢就跟打水漂一樣”。她索性把銀行的信息直接屏蔽，翻開短信時不小心看到信息也會立馬劃走，“眼不見心不煩”。
李盈瑩在朋友圈連發(fā)兩個月招租廣告后，依然心存希望。她想干脆換個方式，和朋友合伙，她免費(fèi)出鋪面，盈利后再分賬。李盈瑩找了幾個曾經(jīng)創(chuàng)業(yè)過的朋友詢問，可沒有一個人再想創(chuàng)業(yè)。李盈瑩最終認(rèn)清，只能空著了，她也不再做任何努力。
心態(tài)最好的是趙曉熙一家。為了照顧小孩，趙曉熙換了一個工資更少的工作，可商鋪的貸款每月要還5000元，只能讓公公每月從養(yǎng)老金里再拿出2500元，幫趙曉熙家還貸款。
有一次全家人一起看電視，看到了商鋪資產(chǎn)縮水的新聞，他們也算了算自家商鋪的回報(bào)率。按照目前每月1300元的租金計(jì)算，得等趙曉熙一百多歲時才能回本，看著數(shù)字，全家人都忍不住笑，“實(shí)在太荒唐了”。
即便看得開，也會有情緒反撲的時候。當(dāng)初剛買完商鋪，親戚朋友都曾來祝賀，如今房價(jià)大跳水，同樣的人又紛紛來關(guān)心，有人在串門時問起商鋪的情況，趙曉熙好不容易收拾好的情緒又開始翻涌。每當(dāng)這時，她都會表情暗淡，低著聲音說一句，“以后不要再提了”。
每次看到有關(guān)商鋪的消息，趙曉熙都會自我安慰：生活里吃的虧其實(shí)都是在“擋災(zāi)”。在打算買商鋪之前，趙曉熙一直想買的是住宅樓。她工作的附近有幾處新開的樓盤，每天下班后，趙曉熙都會去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
如今再看，那些趙曉熙曾考察過的樓盤全都爛尾了。她的一個同事買了其中一個樓盤的房子，每次和她聊天時，臉上的表情總是愁云和羨慕交雜，說得最多的話是，“至少你的商鋪留下來了”。
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