原標(biāo)題：深圳樓市連出兩“王炸”消息 房?jī)r(jià)將猛漲或降溫?
一線城市，出招。
深圳樓市一晚上連放兩個(gè)大招，針對(duì)的都是改善性購(gòu)房需求。
深圳放大招了
22日晚間，深圳針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)兩個(gè)力度頗大的新政策：
第一招，調(diào)整的是普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)稱“降稅費(fèi)”。
深圳住建局發(fā)文調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）為普通住宅。取消了實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元的要求。
以前在深圳買房，總價(jià)750萬(wàn)元以上就算豪宅，即便房子是個(gè)“老破小”，建筑面積只有60平米也是如此。買豪宅就得多交稅。其中，最大的一部分是增值稅和附加稅，稅率大約是5.6%左右；購(gòu)買豪宅所需繳納的個(gè)稅和契約稅率也高于普通住宅。
現(xiàn)在深圳把750萬(wàn)元的這根“豪宅標(biāo)準(zhǔn)線”取消掉了，只要房子小于一定面積，就算是普通住宅，可享稅費(fèi)優(yōu)惠。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，調(diào)整后，一套總價(jià)750萬(wàn)元的房子，稅費(fèi)優(yōu)惠可能達(dá)到40萬(wàn)元左右。
第二招，調(diào)整的是二套房的首付比例，簡(jiǎn)稱“加杠桿”。
二套房的首付比例，從之前的70%-80%下降至40%，也就是說(shuō)，首付壓力大大降低了。
對(duì)于生活在一線城市的普通家庭來(lái)說(shuō)，換房子的難度可能超過(guò)買首套房，因?yàn)槎追康氖赘侗壤投愘M(fèi)都很高。有許多人換房后不但沒有改善居住條件，反而越換越小，因?yàn)�，在還完首套的貸款后，剩下的賣房款不足以支付更好房子的首付。
深圳這次的兩招對(duì)于換房群體來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息：如果賣掉舊房子，就可以改善一套面積更大、位置更好的房子。這樣樓市的改善鏈條才能真正啟動(dòng)。
一線城市松了，什么信號(hào)？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳此番政策力度在四個(gè)一線城市中是最大的，這也傳遞出一定的政策信號(hào)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，近兩周內(nèi)一線城市政策調(diào)整頻次增多跡象凸顯，如廣州公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消地價(jià)上限，上海放松人才落戶等，深圳作為繼廣州后又一調(diào)降二套房首付比例的一線城市，本次也向市場(chǎng)傳遞出了“一線城市政策松綁仍在繼續(xù)或?qū)⑦M(jìn)一步加碼”的信號(hào)，北京、上海政策的松綁預(yù)期隨之增強(qiáng)。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠也認(rèn)為，近期，各地新一輪房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內(nèi)已出臺(tái)多項(xiàng)新政，涉及公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價(jià)放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預(yù)計(jì)北京、上海將視市場(chǎng)變化適時(shí)推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
政策效果如何？
深圳樓市已經(jīng)下跌2年半了，是4個(gè)一線城市當(dāng)中調(diào)整最劇烈的城市。目前新房和二手房的成交量都在歷史低位徘徊。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，支撐深圳過(guò)去樓市繁榮的很大程度上是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，以及大量資金涌入。當(dāng)這個(gè)外部環(huán)境不具備了以后，樓市面臨一定下墜壓力。
可以看出，深圳這次的兩招針對(duì)的都是改善性需求，也是目前樓市需求比較集中的地方。短期對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏幸欢ㄌ嵴�，因�(yàn)樗鼘?shí)實(shí)在在地降低了交易成本和門檻。
不過(guò)，目前樓市真正的問(wèn)題還在預(yù)期上。以前人人都覺得房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，那肯定越早入市越好，所以就算提高點(diǎn)稅費(fèi)、增加點(diǎn)首付，大家咬咬牙，都會(huì)想各種辦法來(lái)湊錢。
但是現(xiàn)在樓市、房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期已被逆轉(zhuǎn)，部分房子出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)，剛需、改善性購(gòu)房者就轉(zhuǎn)入觀望了。另外，李宇嘉指出，深圳的樓市有個(gè)特點(diǎn)，那就是人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中，中等收入群體占比不如其他一線城市，也就是說(shuō)“腰部”比較弱，支撐力不足，所以，當(dāng)?shù)貥鞘邢蛳碌恼{(diào)整可能會(huì)持續(xù)更久一些、幅度更大一些。
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