原標題：3人花4200萬團下156套公寓后遭停工 這是……團購還是團滅�。�
籌集巨資與人合伙“團”下一整幢樓，當全部房款已支付后，突然遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂停工，這讓業(yè)主懵了。
“富力灣三期”樓盤
施工現(xiàn)場冷清偶爾有工人進出
這名男子叫周䘵（化名），重慶人，經(jīng)商。
他所購的房子名為“富力灣三期”，位于重慶市渝北區(qū)食品城大道59號。
9月27日上午，接到周祿等人反映后，記者來到現(xiàn)場看到，大門口立著一個柱架，上端寫著“廣州天力建筑工程有限公司承建重慶富力灣三期項目”字樣，下端寫著“天力建筑”4個大字，走近一看，樓盤里面十分冷清。
記者發(fā)現(xiàn)，數(shù)幢早已封頂?shù)拇髽秦６d禿地立在那里，顯得有些空曠，樓下堆放著一些小紅磚，一輛挖掘機停在樓側，許久沒有移動的跡象。
大門一側值班室里，一名掛著胸牌的男子見門口有人拍照，立即戴上安全帽將先前還敞開著的一扇大門緊緊關上，這時有幾名工人相繼從閘道處出來。
“看嘛，我們支付全款買來的房子現(xiàn)在竟爛尾成這般模樣。”現(xiàn)場一名業(yè)主氣憤地說，“我本想買來做辦公室，如今交房延期，我的計劃全被打亂。”
3人合伙“團”下整幢樓156套公寓
周祿稱，2021年8月，一名朋友告訴他說，“富力灣三期”正在售賣公寓房，價格適當，環(huán)境清幽，交通也相當便宜。
“當時我正在四處尋找房源，想買來做康養(yǎng)中心。”周祿說，隨后他來到該樓盤考察，看到那里視野開闊，還有一個碧波蕩漾的水庫，“附近有重慶火車北站，還毗臨重慶江北國際機場，對面的渝航大道連通重慶南岸和內環(huán)高速。”
周祿心動了。
他聯(lián)系了兩名志同道合的朋友，打算一起“團購”。
后來，他們成立了一家公司，決定以公司名義“團”下一整幢樓，共156套公寓。
周祿給記者提供的相關資料顯示，他們“團”下的這156套公寓全部是清水房，面積大小不一，單價也各不相同，其中一套建筑面積是每平方米4900余元，這些公寓的價格在17萬至40萬之間，平均每套單價27萬左右，總價4200多萬元。
支付完4200多萬全款遭遇停工
周祿對記者介紹說，2021年11月，他看到該房已經(jīng)封頂，他們東拼西借湊夠了4200余萬購房款，然后與開發(fā)商簽訂了購房合同。
合同約定，該房系預售房，交房時間為2022年9月30日，“如遭遇不可抗力，應在發(fā)生之日起30天內書面告知業(yè)主，可據(jù)實延期交房。”
合同還約定稱，逾期不超過60天，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60天后，業(yè)主有權解除合同，解除合同的，開發(fā)商應退回業(yè)主已付房款。如業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房價款萬分之五的違約金。
合同簽訂后，周祿的公司決定將原定的建康養(yǎng)中心的想法，改為建一家四星級酒店，并將方案設計了出來。
然而，正當他們躊躇滿志想大干一番時，一個不祥的消息傳來：工地停工了。
涉事樓盤
據(jù)悉，“富力灣三期”樓盤的開發(fā)商是重慶富力嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力房產(chǎn)公司）。
企查查顯示，該公司成立于2014年1月，法定代表人姓黃，注冊資本2000萬元，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，大股東是“佳善控股有限公司”，持股比例為100%。
交房前夕開發(fā)商通知稱延期9個月
2022年9月1日，富力房產(chǎn)公司給業(yè)主出具“延期交付通知書”稱，受疫情及相關防控措施等不可抗力的長期性影響，該項目正常開發(fā)建設受限，特別是2022年3月以來，該項目裝飾裝修材料、幕墻材料、苗木等受到封控影響，無法按原計劃到場，同時部分外地施工班組工人無法按時到場施工，造成了施工進度受到延誤，因此客觀上已不能在約定的交付時間交付商品房。
該通知說，基于這樣的原因，業(yè)主購買的房屋將延期交付，交付時間暫定為2023年6月30日前，具體交付時間以該公司郵寄的《樓宇交付通知書》為準。
同時稱，目前他們正在積極加快施工建設，在保證工程質量的前提下力爭 縮短交付時間。
周祿稱，他和其他業(yè)主接到該通知書后非常氣憤，“富力房產(chǎn)公司以疫情為由推遲整整9個月交房，我們的酒店計劃全被打亂了。”
這時，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們當初與開發(fā)商簽訂的合同中有一個補充協(xié)議，其中有一條稱“原合同曾約定由開發(fā)商承擔的違約賠償責任總金額 不超過業(yè)主已付房價款的1%。”
周祿等業(yè)主質疑說，這意味著不管開發(fā)商延期多久交房，其總的賠償違約金就是“不超過已付房價款的1%，如果爛尾5年或10年，抑或更久，我們公司的4200多萬資金全部被押，責任該由誰來承擔？”
對此，有業(yè)主告訴記者，疫情不應成為該房產(chǎn)公司延期交房的理由，當初簽訂合同時，疫情防控已進入常態(tài)化管理，開發(fā)商當時就已經(jīng)能夠預見工程建設可能會受疫情影響，在這樣的情況下，開發(fā)商應提早制定相應的應急方案，不能以這樣的理由來推遲交房。
該業(yè)主還稱，疫情沒有對房屋的建設產(chǎn)生重大、實質性影響，屬可控范圍，合同簽訂以來，房屋所處區(qū)域及重慶市內并未爆發(fā)大面積疫情，即使部分地方有，也不會對建設及交房日期產(chǎn)生實質性影響。
他說，當初他與開發(fā)商簽訂合同后，在房屋裝修設計、材料訂購等方面已做好前期準備，如今開發(fā)商違約交房，理應承擔合同約定的違約責任和賠償給他帶來的全部經(jīng)濟損失。
“我對延期交房的通知不予認可，請積極加快施工進度，在保證工程質量前提下依照我們雙方約定的交房時間交房。”該業(yè)主稱，否則他將采取法律手段起訴開發(fā)商，由對方承擔相應的違約責任。
多次召開協(xié)調會要求盡快交房
在與富力房產(chǎn)公司積極協(xié)商交房時間的同時，業(yè)主還向重慶市渝北區(qū)住建委反映情況。
該委相關人士稱，他們接到反映后高度重視，立即派相關工作人員調查核實。
9月23日，交房日期臨近，該委回復稱，富力灣項目占地面積17.29萬平方米，計容建筑面積42.58萬平方米，土地用途為二類住宅用地、防護綠地、行政辦公用地、商業(yè)用地、商務用地，該項目共分三期建設。
該回復稱，“據(jù)了解，該項目因資金原因斷裂已于2021年12月停工，我委正重點關注并及時處置該項目開發(fā)建設情況和存在問題困難，督促開發(fā)企業(yè)盡快復工復產(chǎn)，保質保量交房。”
記者采訪獲悉，此事引起渝北區(qū)住建委和當?shù)貙毷ズ值赖母叨戎匾�，甚至成立工作專班多次協(xié)調處理，并于9月23日對富力房產(chǎn)公司發(fā)出通知稱，“責令你們切實履行保交樓主體責任，加快項目的建設進度，倒排工期，打表推進，按照你司 的時間交房。”
當天，富力房產(chǎn)公司貼出交房公告稱，該公司 ，“切實履行保交樓主體責任，加快推進本項目建設交付，確保按以下時間節(jié)點交房：批一批次1#、2#、3#、4#，交付1301套，交付時間為2023年6月30日。”
9月29日，渝北區(qū)住建委、區(qū)公安分局治安支隊、寶圣湖專班、寶圣湖派出所、開發(fā)商和業(yè)主代表齊聚在當?shù)亟鹗飞鐓^(qū)召開協(xié)調會，會上開發(fā)商稱，目前所有的主體結構已經(jīng)完成，他們正在進一步融資，力爭早日交樓。
現(xiàn)場
富力房產(chǎn)公司相關人士告訴記者，當初停工原因是多方面的，除疫情外，材料供應上也出現(xiàn)問題，比如有些供應商要求先付款再供貨，資金斷裂也是一個問題，目前工地上已有20多名工人在抹灰，用來做幕墻的鋁合金和龍骨也已經(jīng)安裝好。
律師說法：
合同約定的賠償條款無效，業(yè)主可起訴或報警追責
河南澤槿律師事務所主任付建認為，富力房產(chǎn)公司限定賠償違約金不超過已付房款1%的條款無效，對方設定的金額遠低于業(yè)主的實際損失，免除開發(fā)商的賠償責任，因此該條款是無效的。
他說，根據(jù)民法典規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利，該格式條款無效，開發(fā)商延遲交付日期，違反房屋購買合同的約定，應當承擔違約責任，返還業(yè)主購房款及利息以及違約金。
根據(jù)民法典規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
付建主任告訴記者，通常情況下，合同雙方應當在平等自愿基礎上，合理劃分權利和義務，由于富力房產(chǎn)公司已構成違約，而且雙方對違約責任條款存在爭議，如果不能達成補充協(xié)議，導致合同目的不能實現(xiàn)的，業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商退款并承擔違約責任。如果開發(fā)商明知自己沒有履行能力，在簽訂履行合同過程中以非法占有為目的，通過虛構事實、隱瞞真相的方法騙取對方財物的，涉嫌合同詐騙罪，業(yè)主可向公安機關報案，依法追究對方刑事責任。
那么，這家公司一下子“團購”156套公寓，是否屬于炒房行為？
付建主任稱，他們根本不是炒房團。
他稱，所謂的炒房團是在全國房地產(chǎn)市場上進行投資的購房者組成的團隊，它具有民間性、盈利性、自主性特征，其目的是買了賣，賣了買，從中快速盈利，針對對象主要是一般的商品房，而非諸如公寓或店鋪之類的商品房。
他說，從該公司購買156套公寓的動機看，他們是為了建康養(yǎng)中心或四星級酒店，而不是短期的炒房買賣，其行為不屬于炒房。
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