在房企資金鏈緊張背景下，今年房地產(chǎn)基金狂飆突進(jìn)，保守估計(jì)規(guī)模已突破2000億，成為不少中小房企融資重要渠道。但隨著未來(lái)監(jiān)管的強(qiáng)化、進(jìn)入者的增多以及房地產(chǎn)告別暴利時(shí)代，房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)也在加大，用房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功來(lái)獲得高收益回報(bào)的盈利模式難以有效復(fù)制。業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)基金應(yīng)加速向財(cái)富管理領(lǐng)域拓展。

　　房地產(chǎn)基金“羽翼漸豐”

　　深圳市寶安區(qū)的“勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)”是今年深圳熱銷樓盤，在這一熱銷樓盤的背后，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)基金的身影。

　　“勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)”實(shí)際上是寶安22區(qū)的舊改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)通過(guò)深圳市瑞恒投資發(fā)展有限公司進(jìn)行運(yùn)作。公開(kāi)資料顯示，瑞恒投資發(fā)展有限公司共有7名股東，其中深圳市勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)有限公司只持有其中1%的股權(quán)，而49%的股權(quán)由三家有限合伙公司持有，分別是深圳市鼎鴻信瑞恒壹號(hào)、貳號(hào)、叁號(hào)投資合伙企業(yè)，分別持有項(xiàng)目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鴻信正是一家房地產(chǎn)基金公司�！巴ㄟ^(guò)有限的自有資金，利用房地產(chǎn)基金撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，這樣的做法越來(lái)越普遍。雖然開(kāi)發(fā)商持有的股份較少，但最終的利益分成可能有另外約定。”一位深圳地產(chǎn)人士告訴記者，“勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)”所采取的模式，是房地產(chǎn)基金參與項(xiàng)目運(yùn)作的常見(jiàn)手段。

　　對(duì)此，鼎鴻信資產(chǎn)管理有限公司并不愿透露更多細(xì)節(jié)。公開(kāi)資料顯示，上述鼎鴻信瑞恒壹號(hào)、貳號(hào)、叁號(hào)投資合伙企業(yè)的投資門檻為300萬(wàn)元，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為3.5億元。2010年9月發(fā)行，當(dāng)月完成募集，投資期限18-24個(gè)月，年收益為9%(稅后)。某地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前房地產(chǎn)基金收益水平早已超出9%，而開(kāi)發(fā)商需要承受的融資成本普遍超過(guò)20%。

　　日前在深圳舉行的房地產(chǎn)基金、財(cái)富管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略合作論壇上，有房地產(chǎn)基金公司表示，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻番，保守估計(jì)也已突破2000億。而隨著開(kāi)發(fā)商資金的持續(xù)緊張，以房地產(chǎn)基金為代表的“類信托”融資將成為開(kāi)發(fā)商的重要融資渠道。

　　諸多環(huán)節(jié)亟待完善

　　雖然房地產(chǎn)基金對(duì)投資者 的收益水平越來(lái)越高，但房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利已是不爭(zhēng)事實(shí)。房地產(chǎn)基金要實(shí)現(xiàn) 的高收益，就意味著要尋找高出行業(yè)平均盈利水平的項(xiàng)目，這也是行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓表示，房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)要“很辛苦地賺錢”。全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)閆宗成認(rèn)為，雖然資金鏈緊張已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商常態(tài)，但在資本過(guò)剩的背景下，流動(dòng)性依然充裕，尋找為投資者帶來(lái)收益的項(xiàng)目已經(jīng)成為房地產(chǎn)基金的頭等大事。

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