《中國房地產(chǎn)周期波動與宏觀調(diào)控》一書近日由商務(wù)印書館正式出版，這是教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目“我國城市住房制度改革研究”的階段性成果。上周六，該書作者經(jīng)濟學(xué)家高波教授從房地產(chǎn)周期波動的角度解讀了今年市場的表現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場備受關(guān)注的未來走勢，高波也作出了自己的判斷：明年房價將小幅上漲，2013年、2014年的房地產(chǎn)市場會比今年更好，而從2011年開始，房地產(chǎn)業(yè)還會有一個“黃金十年”。
A 2013年房價將小幅上漲
2012年將近尾聲，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至12月8日20:00，今年南京商品住宅已經(jīng)賣出了6.7萬套，而去年全年才賣了3.7萬多套。在銷量大躍進的同時，南京房價自從今年6月份開始，也已經(jīng)連漲6個月。另外，近期各地土地市場也連掀熱潮，一線城市四天誕生五個地王的消息備受關(guān)注。
對于今年樓市出現(xiàn)的這些完全不同于去年的現(xiàn)象，高波教授認為是房地產(chǎn)周期波動的必然規(guī)律�！皩χ袊康禺a(chǎn)周期的研究表明，開發(fā)投資存在12年左右的中周期和3年左右的短周期。從短周期看，2009年是一個谷底，從2010年到2012年是一個周期，2013年將是一個新起點，預(yù)計今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速只有16%左右，年底開發(fā)商們積極拿地，那么明后年的增長率肯定會比今年高，到2015年的時候可能投資會出現(xiàn)一個低點。”
從最受矚目的房價看，高波認為由于中國房地產(chǎn)的價格周期存在12年左右的中周期和2—4年的短周期，上兩輪中周期的價格谷底分別出現(xiàn)在1991年和2003年，從2004年開始了一個新周期，預(yù)計在2015年左右會出現(xiàn)一個底。短周期來看，前一個底是2008年，從2009年的二季度開始明顯上漲，到2012年正好是4年�！皬娜珖鴣砜矗�2013年上半年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇已無懸念，明年房價肯定會漲�！敝劣诜績r上漲的幅度，高波不贊成“報復(fù)性上漲”這一觀點，他表示像2009年那樣的暴漲是有特殊原因的，因為政府出臺了擴張性的貨幣政策刺激經(jīng)濟增長，現(xiàn)在國家已明確未來將實行穩(wěn)健的貨幣政策，因此2013年房價將是小幅上漲。
就南京來看，高波表示周期更短，加上2014年的青奧會即將在南京召開，因此南京的房價至少還能漲兩年。
B 限貸比限購更有效
12月4日，新一屆中央政治局召開會議研究經(jīng)濟工作，會議提出要“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴再獲確認。如果說房地產(chǎn)市場波動具有一定的周期性，那政府的調(diào)控還有必要嗎？
高波教授表示，20世紀90年代以來，中國政府針對房地產(chǎn)市場共實行了五輪宏觀調(diào)控，包括兩次擴張型和三次緊縮型調(diào)控，為了實現(xiàn)調(diào)控的目標，采取了土地政策、金融政策和財政政策等經(jīng)濟手段，價格指導(dǎo)、價格管制和規(guī)劃引導(dǎo)等行政手段以及法律手段等方式。從效果上來說，高波和他的研究團隊通過數(shù)學(xué)的方法計算發(fā)現(xiàn)，調(diào)控的最大作用是熨平房地產(chǎn)周期波動，降低了峰谷波動的幅度，像這一輪調(diào)控以來，雖然房價沒有大幅下降，但也沒有繼續(xù)上漲，房價上漲的速度放緩了。
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