記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年12月海南預計有30個項目開盤，仍集中在�？�、陵水區(qū)域。此次推盤的房企，多是在2010年海南國際旅游島計劃啟動前后進入海南市場，通過招拍掛拿地或接手二手地塊，面臨的市場競爭壓力更大，因此推盤價格更為靈活，產品性價比高。而整個海南樓市則仍以去庫存化為主，以價換量還將繼續(xù)。
30新盤年底搶開
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月25日統(tǒng)計，12月海南預計22個項目開盤，其中純新盤19家，占比86.36%。預計開盤數(shù)量同比下跌了29.03%，但環(huán)比上月上漲了69.23%。新浪房產數(shù)據(jù)顯示，12月下旬，預計海南還將有8個項目推盤，海南地區(qū)將有30個項目年底搶開。
預計入市的30個項目分布在9個市縣，其中，省會海口9盤擬開，同時，澄邁及海南國際旅游島先行試驗區(qū)陵水也將會有4盤搶開；瓊海也有3項目將上市。此外，瓊中、定安、五指山、儋州各有2盤，保亭、文昌各有一項目待入市。
此外，包括雅居樂·清水灣、魯能三亞灣等所在的三亞區(qū)域，也有多個熱銷樓盤一直在售。
海南萬科市場營銷部經(jīng)理黃偉認為，年底開發(fā)商面臨著全年的業(yè)績壓力，大動作開盤可以吸引消費者，帶動成交量上升。
中國旅游地產服務集團副總經(jīng)理王路告訴記者，海南島內多為旅游人口，九成為島外人士，上島高峰集中在每年的11月和12月，因此開發(fā)商多選擇在此時推盤。他表示，區(qū)域項目存量和土地出讓量影響區(qū)域推盤數(shù)量，�？谕恋貎漭^高，故開盤數(shù)量多，三亞、瓊海目前以去庫存為主，多為老項目，新開項目較少。
中國房地產學會副會長陳國強表示，年底是海南傳統(tǒng)的推盤旺季，開發(fā)商集中推盤可以突出其項目的獨特性，而今年下半年后，受全國樓市整體回暖的影響，海南市場較去年有很大好轉，因此推盤企業(yè)和推盤數(shù)量增加。
調整價格，以價換量成主流
截至11月26日，11月海南省共成交商品房6405套，是在連續(xù)下跌3個月之后首度迎來了“絕地反彈”，并打破5月份的最高成交紀錄5703套。但“以價換量”仍在持續(xù)。
王路認為，去庫存化將持續(xù)到2013年。據(jù)記者了解，目前除三亞的庫存壓力為20個月左右，其他地區(qū)普遍需要40個月消化庫存。黃偉也認為，企業(yè)只能通過旺季開盤緩沖市場壓力，以價換量，加快去庫存化。
據(jù)悉，不少項目在今年下半年都進行了價格調整。王路介紹，位于西海岸的海長流項目，成交價不到9000元/平米，遠遠低于西海岸15000元-20000元/平米的主流價格。位于海口市中心的一些項目，加推的樓盤價格也遠低于12000元/平米的均價。
王路介紹，這一輪推盤的項目多是房企于2009年和2010年以后拿地的，他們多是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，而目前海南市場競爭激烈，價格仍是制約銷量的主要因素。因此，諸如中鐵等多家房企，下半年以來也對其項目做了價格調整，形成差異性，提高性價比，促進銷量提升。
另一方面，海南的不少開發(fā)商年末也暫緩拿地計劃，將重心轉向剩余庫存的“去化”上。尤其是海口，上周成交大爆發(fā)，漲幅達122.45%，占據(jù)全省總成交量的66.6%。值得注意的是，上周成交量增長的4個市縣——�？�、三亞、文昌、瓊海，成交均價均呈下跌趨勢，“以價換量”已成開發(fā)商年底走量的主要手段。
海島樓市的風險機遇并存
自海南國際旅游島建設以來，大批房企涌入海南島。海南地產界人士表示，最初，由于海南地方財政基礎較薄弱，海南此前在房地產開發(fā)中更多的是將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的土地數(shù)量也較少。
現(xiàn)在，海南省沿東海岸向內縱深一公里的地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡。其中50%被2010年以后新進入的開發(fā)商所圈得。據(jù)相關機構人士對海口、文昌、博鰲三地房地產市場調查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商手中擁有的土地儲備均以千畝、萬畝計，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產，中糧集團、華潤集團等。
高策地產服務機構董事長總裁陶紅兵認為，大房企進入海南對當?shù)赜幸欢ǖ拇碳ず驼蛱嵘饔茫硪环矫嬉餐钢Я撕Ｄ系耐恋厥袌龊吐糜钨Y源。
王路也表示，2010年前后進入海南的這批房企，如萬科、綠城等企業(yè)綜合實力強，對海南本土的企業(yè)沖擊大，但他們也面臨著難題。據(jù)中國旅游地產服務集團調查，去年海南有700個在售項目，純住宅銷售市場競爭激烈。同時，海南以島外需求為主導的非剛需市場，受政策和經(jīng)濟影響較大，大房企進入海南后需要適應本土市場特點，很難復制島外的運營和銷售模式。
陳國強認為，不同于雅居樂、富力、華潤等做一級市場開發(fā)的企業(yè)，海南國際旅游島啟動后進入的萬科、中鐵等房企拿地成本優(yōu)勢減小，進入門檻更高，面臨的競爭壓力大。不過，隨著需求結構的變化以及購房者對海南獨特資源的需求在不斷地提高，海南旅游房地產也正面臨著重大發(fā)展機遇，選擇把海南作為第二居住地的人群正不斷增多。
觀察
房企暫緩海南拿地
公開數(shù)據(jù)顯示，與10月相比，11月海南土地市場正加快放量。10月海南土地市場供應43宗，而11月全省土地供應量已超過上月供應。但與此相反的是，近期土地成交大幅縮水，與10月成交水平對比，下跌幅度達50%。
而據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月以來，海南樓市商品房簽約一路攀升，雖然“以價換量”格局仍在，樓市回暖跡象顯著。與樓市的升溫相比，11月土地市場則顯得有點冷清。
中國旅游地產服務集團副總經(jīng)理王路認為，海南自2010年國際旅游島建設以來，諸多房企進入海南“搶地”，目前，海口、三亞等許多一線地塊已基本被瓜分殆盡，目前放量的多為中部、西部的二三線市縣，富力、魯能、雅居樂等大開發(fā)商也牢牢占據(jù)了資源優(yōu)厚的區(qū)域，想要再從海南這塊“大蛋糕”分一杯羹的房企只能再掂量掂量或小幅拿地。業(yè)內認為，房企手中未開發(fā)及正在開發(fā)的地塊不在少數(shù)，而且大量的商品房庫存也待去化，這也成為部分房企暫緩海南拿地的原因。
記者 張佳竹
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