在北京昌平，占地約2000畝的泰康之家旗艦社區(qū)正在建設(shè)中。在鄰近社區(qū)500米的位置，新建不久的北京地鐵昌平專線南邵站已經(jīng)啟用，與養(yǎng)老社區(qū)一路之隔的是昌平區(qū)的白浮泉濕地公園。
按照規(guī)劃，這里3年后將出現(xiàn)一個(gè)總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的社區(qū)，可容納3000戶居民入住。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院�！斑@里將成為一個(gè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，文化、健身、醫(yī)療、餐飲一應(yīng)俱全�！碧┛等藟鄱麻L(zhǎng)陳東升如此描述。
業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目泰康人壽首期投入約40億元。從2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽在行業(yè)內(nèi)的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案，到2010年3月名為泰康之家投資有限公司的投資實(shí)體成立，再到2012年6月，昌平養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工，泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投資規(guī)劃正逐步落實(shí)。
據(jù)介紹，泰康人壽把這一養(yǎng)老社區(qū)定位為全國(guó)示范基地，試點(diǎn)成功后，將向全國(guó)連鎖方向發(fā)展。在泰康養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃里，還準(zhǔn)備陸續(xù)在上海、三亞布局類似項(xiàng)目，以后在30多個(gè)省區(qū)發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
泰康并不是 一家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的壽險(xiǎn)公司。新華保險(xiǎn)(行情 股吧 資金流)也將開發(fā)養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)寫進(jìn)了公司下一個(gè)五年計(jì)劃。中國(guó)人壽(行情 股吧 資金流)旗下投資機(jī)構(gòu)與中冶置業(yè)簽署協(xié)議，開發(fā)河北廊坊的一塊土地用于養(yǎng)老院建設(shè)，去年11月，國(guó)壽廊坊生態(tài)健康城啟動(dòng)。中國(guó)太平集團(tuán)今年7月底在上海投資設(shè)立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司，擬投資約20億元在周浦建設(shè)太平養(yǎng)老社區(qū)。
在地產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工同時(shí)，泰康人壽隨即推出一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃有“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，這意味著購(gòu)買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時(shí)也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。
“這款保險(xiǎn)合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用�！碧┛等藟壑砜偛眉嫣┛抵褻EO劉挺軍介紹。
這款養(yǎng)老產(chǎn)品保費(fèi)高達(dá)200萬(wàn)元，若按十年期交，每年繳納金額為20萬(wàn)元。“養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用有相當(dāng)部分源自此項(xiàng)保費(fèi)收入，因此這種將保險(xiǎn)產(chǎn)品銜接養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式意味著保險(xiǎn)業(yè)介入不動(dòng)產(chǎn)投資由此真正落地。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇表示。
隨著泰康人壽、中國(guó)人壽等險(xiǎn)企啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，保險(xiǎn)公司厲兵秣馬、欲分享養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。
“當(dāng)前，盈利模式未明是最大難點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士指出，雖然不少險(xiǎn)企表示將加快進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐，但尚難找到實(shí)現(xiàn)盈利的范例，這讓投資養(yǎng)老地產(chǎn)的前景也夾帶著一層淡淡的迷霧。險(xiǎn)資要盡快結(jié)束試水摸索階段，收獲養(yǎng)老地產(chǎn)的開拓成果，須邁過(guò)創(chuàng)新盈利模式、明確土地性質(zhì)、深耕配套服務(wù)三道坎。
拓展保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條
保險(xiǎn)業(yè)之所以涌入養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情高漲，與相關(guān)政策鼓勵(lì)密不可分。
國(guó)務(wù)院辦公廳曾印發(fā)《“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。目前，各地方政府都在積極引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。在北京市國(guó)土局編制的《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中，養(yǎng)老設(shè)施用地首次被納入土地供應(yīng)計(jì)劃，明確將通過(guò)財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段吸引社會(huì)資本投資。廣東、四川等地也計(jì)劃將養(yǎng)老綜合用地納入土地供給計(jì)劃。貴州則明確，對(duì)于老年住宅項(xiàng)目用地，可以不通過(guò)“招拍掛”，而是由開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，以減少土地成本。
保險(xiǎn)資金在拿地方面無(wú)疑具有優(yōu)勢(shì)。在沈陽(yáng)市東陵區(qū)泗水科技城19宗地塊拍賣會(huì)上，46萬(wàn)平方米的地塊大部分被合眾人壽以養(yǎng)老用地的名義拿到。
在保監(jiān)會(huì)層面，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資已放松門檻，允許險(xiǎn)資投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，賬面余額合計(jì)調(diào)整為不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的20%，改變了不動(dòng)產(chǎn)不超過(guò)5%、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃不超過(guò)10%的規(guī)定。這意味著20%的資產(chǎn)額度在理論上完全可以用來(lái)投資不動(dòng)產(chǎn)。按照超6萬(wàn)億的保險(xiǎn)資金來(lái)測(cè)算，保險(xiǎn)資金涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的 規(guī)�？蛇_(dá)12000億元。
“保監(jiān)會(huì)現(xiàn)在的思路是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入民生領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)即是其一。保監(jiān)會(huì)考慮放松這方面的限制，除了上述考慮之外，還有重要一點(diǎn)就是拓展保險(xiǎn)公司的產(chǎn)業(yè)鏈。”前任保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用部主任孫建勇指出，“保險(xiǎn)業(yè)目前有人身險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)等多種產(chǎn)品，同時(shí)為更好地實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)服務(wù)，也和醫(yī)療機(jī)構(gòu)有所合作，涉足健康管理行業(yè)，這都是現(xiàn)有的資源。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做起來(lái)，這些產(chǎn)品和服務(wù)將在養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)上形成一條完整的鏈條。保險(xiǎn)業(yè)不再是賣出一張保單的一錘子買賣，而會(huì)在投資管理、醫(yī)療服務(wù)、地產(chǎn)投資等領(lǐng)域全面獲益。”
監(jiān)管部門的上述思路在陳東升那里有了具體的內(nèi)涵�！氨ｋU(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20年至30年�！标悥|升指出，作為一種嶄新的商業(yè)模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等�！鞍凑绽硐霠顟B(tài)預(yù)計(jì)，若養(yǎng)老社區(qū)的客戶入住率相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到90%以上，入住期限大多數(shù)在8年至10年，這相當(dāng)于一次性銷售了10年的期交保險(xiǎn)�！标悥|升解釋。
亟待創(chuàng)新盈利模式
相較于泰康人壽的高調(diào)與積極，其他保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的嘗試卻顯得低調(diào)且緩慢。如新華人壽曾透露其在北京延慶的項(xiàng)目7月左右會(huì)開工，但時(shí)至近日未有下文，公司示意“低調(diào)慎言”。中國(guó)人壽在廊坊的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在去年11月啟動(dòng)后也未有新的進(jìn)展。
“目前就養(yǎng)老綜合用地中各部分的比例，如建筑物、醫(yī)療設(shè)施等并未有相關(guān)細(xì)則，如何確定養(yǎng)老綜合用地性質(zhì)也存在障礙。為了約束保險(xiǎn)公司，保監(jiān)會(huì)規(guī)定，防止險(xiǎn)資以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房，這意味著險(xiǎn)企只能長(zhǎng)期持有養(yǎng)老物業(yè)，以只租不售的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。由于回報(bào)周期長(zhǎng)，這加大了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在實(shí)際操作中，怎么設(shè)計(jì)既能符合監(jiān)管規(guī)定，又能保證盈利，存在困難�！北１O(jiān)會(huì)相關(guān)人士指出，當(dāng)前部分險(xiǎn)企在大規(guī)模拿地之后，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)緩慢也與此有關(guān)。
而早在2010年已宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)公司，在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐上多是在商品房開發(fā)中劃定一小部分區(qū)域配備醫(yī)療服務(wù)站、配建一兩棟養(yǎng)老住宅，項(xiàng)目盈利仍是靠出售傳統(tǒng)房地產(chǎn)，并沒(méi)有創(chuàng)造出新的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。
“由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)沒(méi)有明確規(guī)定，房企要通過(guò)招拍掛獲取土地，可投資回報(bào)周期卻長(zhǎng)達(dá)7至10年，投資高、回報(bào)低。再加之養(yǎng)老人群的特殊性，必須要有完善的物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫(yī)護(hù)、保健等，這對(duì)于以往擅長(zhǎng)快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是缺乏操作經(jīng)驗(yàn)�！笔缆�(lián)地產(chǎn)(行情 股吧 資金流)有關(guān)人士指出，這也是部分傳統(tǒng)房企借養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)為人詬病的原因。
養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利是當(dāng)下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場(chǎng)蛋糕的大小，還涉及到消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。目前，購(gòu)買泰康人壽養(yǎng)老計(jì)劃的客戶多是公司積累的優(yōu)質(zhì)客戶，其對(duì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老消費(fèi)的理念比較超前�！叭翎槍�(duì)非保險(xiǎn)客戶或非高消費(fèi)人群，養(yǎng)老地產(chǎn)銷售推廣確實(shí)存在困難�！碧┛等藟蹆�(nèi)部人士表示，“北京的項(xiàng)目作為試點(diǎn)，意義重大。”
業(yè)內(nèi)人士指出，泰康人壽的“試水”經(jīng)歷或?yàn)殡U(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展路徑提供借鑒。首先，應(yīng)當(dāng)抓緊研究老年人消費(fèi)行為和消費(fèi)理念，創(chuàng)新盈利模式，進(jìn)而明確定價(jià)和收益目標(biāo)；其次，有關(guān)部門應(yīng)盡快明確養(yǎng)老地產(chǎn)土地認(rèn)定性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)設(shè)定合理進(jìn)入門檻，遏制部分企業(yè)當(dāng)前借養(yǎng)老之名圈地的短視行為；最后，盡快確立人員資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，打消消費(fèi)者對(duì)后續(xù)配套服務(wù)疑慮，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。若上述問(wèn)題得到解決，養(yǎng)老地產(chǎn)有望進(jìn)入大發(fā)展的黃金機(jī)遇期。(丁冰)
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