惠州市市區(qū)(含仲愷區(qū))物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價將進行調(diào)整，帶電梯(高層)住宅物業(yè)不超過1.65元/平方米·月；不帶電梯(多層)住宅物業(yè)不超過1.00元/平方米·月……日前，惠州市物價局公示《關(guān)于完善惠州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價管理工作的方案(征求意見稿)》(以下簡稱《方案》)。根據(jù)《方案》，調(diào)整后的 指導(dǎo)價將比2005年起執(zhí)行的指導(dǎo)價高0.22元/平方米·月。

　　緣起▶▶調(diào)查發(fā)現(xiàn)過半物業(yè)公司經(jīng)營虧損

　　惠州市物業(yè)管理協(xié)會會長劉德軍介紹，近年來物業(yè)服務(wù)成本隨著物價上漲而增加，但大部分住宅小區(qū)物業(yè)管理收費標準多年沒變，導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況不佳。為此，今年5月，市物業(yè)管理協(xié)會向市物價局提交了《關(guān)于申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價的函》，申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價。

　　為此，市物價局價格成本調(diào)查隊選擇市區(qū)14個有代表性的物業(yè)小區(qū)進行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中2010年有7個經(jīng)營虧損，2011年有8個經(jīng)營虧損，虧損企業(yè)過半。因經(jīng)營狀況差，不少物業(yè)公司通過壓低員工工資和延長勞動時間降低成本，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯下降，并有惡性循環(huán)跡象。

　　“2011年惠州市市區(qū)物業(yè)公司人均月工資1926.74元，而同年惠城區(qū)在崗職工月平均工資3397元�！眲⒌萝娬f，由于工資低，物業(yè)管理服務(wù)人員不穩(wěn)定，流動性大，導(dǎo)致隊伍素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位，長此以往，不利于物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　惠州市物價局提供的一份材料顯示，目前東莞、肇慶和江門三市帶電梯物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價 價分別為2.4元/平方米·月、3元/平方米·月和1.65元/平方米·月，三市標準均高于惠州現(xiàn)行的 1.43元/平方米·月的指導(dǎo)價。

　　惠州市物價局市場監(jiān)管科科長鐘錦成說，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價于2005年7月1日起執(zhí)行，至今已有7年未作調(diào)整，與市場發(fā)展不相適應(yīng)，這也是此次完善物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價管理工作的主要原因。

　　“主要是現(xiàn)行方式‘上浮不超過30%’的規(guī)定缺乏可操作性，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的實際操作過程中，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主難以協(xié)商一致，因而無法上浮。此外，現(xiàn)行服務(wù)等級標準不夠清晰，造成質(zhì)價不符�！辩婂\成說，此次調(diào)整后采用的組合式服務(wù)收費在廣州和深圳實踐過，更趨合理，物業(yè)小區(qū)自主管理能力大幅提升，矛盾糾紛明顯減少，省物價局給予充分肯定，要求在全省逐步推廣。

　　變化▶▶ 標準上漲了0.22元/平方米·月

　　政府指導(dǎo)價調(diào)整后，將采用“組合式服務(wù)收費”，即將物業(yè)管理劃分為綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護五項服務(wù)，每一項服務(wù)分三個等級，并對應(yīng)一個服務(wù)標準和收費標準。具體等級由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費時參照執(zhí)行。實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費由上述五項服務(wù)收費組成，不上浮。

　　“《方案》還擬定了新的物業(yè)費收費標準，帶電梯(高層)住宅物業(yè)五項服務(wù)政府指導(dǎo)價總和不超過1.65元/平方米·月，不帶電梯(多層)住宅物業(yè)不超過1元/平方米·月�！辩婂\成表示，目前市區(qū) 收費標準為1.43元/平方米·月(一級標準為1.1元/平方米·月，可以上浮30%)，新標準上漲了0.22元/平方米·月�！斗桨浮愤�擬定了業(yè)主自有車位物業(yè)服務(wù)收費標準， 不超過70元/輛·月。

　　新管理模式對物業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容更加細化，對物業(yè)公司的價質(zhì)是否相符起到直觀的對照和監(jiān)督作用。比如在公共秩序維護方面，帶電梯物業(yè)一級標準要求各出入口24小時值班看守，重點部位每2小時巡邏1次，收費標準為0.4元/平方米·月；綜合管理服務(wù)中，一級標準中要求周一至周日每天不少于12小時在管理處或?qū)ｉT的接待場所進行業(yè)務(wù)接待，并提供24小時熱線電話服務(wù)，收費標準為0.6元/平方米·月。

　　“組合式服務(wù)收費是將服務(wù)和收費先細化，再組合，服務(wù)和收費清楚明了，質(zhì)與價對等�！辩婂\成說，原有捆綁式收費只有3個等級，每個等級對應(yīng)一個收費標準，“如果某物業(yè)公司提供的綜合管理服務(wù)、公共秩序維護達到了一級，那這兩項的收費就按照一級標準，另外三項服務(wù)提供了二級甚至三級的服務(wù)，那么這三項將有相應(yīng)標準，五項的標準加起來才是該物業(yè)公司的收費標準，不再是以前的‘一口價’”。

　　釋疑▶▶指導(dǎo)價上漲不等于物業(yè)費集體上漲

　　政府指導(dǎo)價是否適用所有小區(qū)物業(yè)、是否意味著市區(qū)小區(qū)物業(yè)收費標準全部上漲？

　　鐘錦成解釋，政府指導(dǎo)價上漲不等同于物業(yè)費集體上漲，政府指導(dǎo)價主要是針對新建成并未成立業(yè)主大會的小區(qū)，限制物業(yè)公司隨意制定收費標準。對于本《方案》實施前已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的新建成小區(qū)或已成立業(yè)主大會的小區(qū)，仍按合同約定執(zhí)行，重新簽訂合同時可參照指導(dǎo)價進行議價。

　　對于一些 住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較好、經(jīng)營成本較高的，無法按照政府指導(dǎo)價經(jīng)營的物業(yè)公司，確需超過政府指導(dǎo)價標準的，物業(yè)企業(yè)也可向價格主管部門提出書面申請，說明理由，同時提交成本測算證明材料，經(jīng)價格主管部門核定后執(zhí)行。

　　聲音

　　物業(yè)管理費指導(dǎo)價上漲，這是好事。多年來，惠州市的物業(yè)收費標準較低，這在很大程度上影響了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，也間接影響了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平和居民的生活質(zhì)量。指導(dǎo)價上漲有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，希望各物業(yè)企業(yè)在提高收費標準的同時，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　——惠州市物業(yè)管理協(xié)會會長劉德軍

　　新方案將物業(yè)管理各項目進行了細化，有利于業(yè)主及業(yè)委會對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和定價進行比照和監(jiān)督，更有操作性。對于指導(dǎo)價上漲的問題，如果是一些條件較好的小區(qū)在提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上提升2毛錢的價格，相信大部分人還是可以接受的；對于一些硬件條件相對滯后的小區(qū)，則應(yīng)嚴格按照新的標準重新評定服務(wù)級別，再相應(yīng)調(diào)整收費標準。

　　——東平某住宅小區(qū)業(yè)委會委員方先生

　　記者 林涌浩

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