兩棟摩天大樓，男女主人公分別隔著玻璃幕墻在訴說著心里話，這是我們經(jīng)常在影視作品里看到的一幕。當(dāng)各種各樣的商業(yè)充斥著寫字樓的時候，我們突然發(fā)現(xiàn)，省會的寫字樓也開始像影視作品里一樣鱗次櫛比。在一棟棟寫字樓拔地而起時，省會的房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化？來自一線城市的5A級寫字樓會不會水土不服呢？
產(chǎn)品
寫字樓供應(yīng)量加大
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，寫字樓這種產(chǎn)品也逐漸進入了普通投資者的視野。 中央悅城銷售經(jīng)理馬玉潔說，雖然石家莊早就開始有寫字樓這種產(chǎn)品，但是其大量上市還是從2010年開始，而具有先進水平的高品質(zhì)寫字樓大都是近兩年才出現(xiàn)。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃師寇鵬亮也表示，2008年開始，省會石家莊的建設(shè)力度加大，井噴的商業(yè)地產(chǎn)項目中幾乎都配備了寫字樓產(chǎn)品。隨著2008年以來各個項目的建設(shè)周期逐漸結(jié)束，近年來商業(yè)地產(chǎn)項目的上市量也越來越多。
分析報告顯示，石家莊第三季度商業(yè)營業(yè)用房上市面積65.51萬㎡，商品房住宅上市面積64.11萬㎡，數(shù)據(jù)顯示商業(yè)營業(yè)用房上市面積逐漸靠近商品房上市面積，而這其中包含著大量的寫字樓產(chǎn)品。
全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任陳俊說，近年來建設(shè)的城市綜合體項目比較多，這些項目基本都是裙樓為商業(yè)，或五層以下為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂設(shè)施，而五層以上多設(shè)計為辦公寫字樓。因此隨著城市綜合體項目投入使用，寫字樓的供應(yīng)量也在加大。
品質(zhì)得到快速提升
省會的寫字樓市場在數(shù)量增加的情況下，品質(zhì)也迅速得到了很大的提升，直接與國際先進水平接軌。
馬玉潔回憶說，以前很長一段時間，石家莊都沒有真正意義上的寫字樓。街邊的一棟多層建筑會被幾個公司分別租下來用來辦公。后來省會開始出現(xiàn)高層寫字樓，但是這些早期寫字樓的配套設(shè)施大多不是很完善，電梯少是寫字樓的通病。此外有的寫字樓甚至用電都跟不上，電器一開多就會掉閘。
而近年來，隨著市場的發(fā)展以及一些一線房企的進入，省會寫字樓的水平也快速提升，先后出現(xiàn)了中央悅城、新源NASA、勒泰中心、蘇寧廣場等多個5A級寫字樓項目，同時還吸引了第一太平戴維斯、戴德梁行等國際級的高端物業(yè)管理公司入駐。“省會的寫字樓不論在硬件上還是在軟件上都開始與國際先進水平接軌�！彼f。
目前石家莊市場上的高端寫字樓都是近兩年建設(shè)的，有的雖已達到入住水平，但是大規(guī)模地投入使用還是要等到明年。“明年石家莊的寫字樓市場就是真正邁入5A時代�！笨荠i亮說。
成交
銷售價格暫時下探
寫字樓數(shù)量激增，是否也帶來價格的下跌呢？記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，目前省會寫字樓的銷售價格確實有下探的跡象。
“隨著產(chǎn)品的逐漸升級、完善，一直以來寫字樓的價格都是一個上漲的趨勢�！瘪R玉潔說，在2008年前后，好一點的寫字樓基本也就每平方米7000元左右，現(xiàn)在稍好一點的寫字樓都要在萬元左右，而這還是毛坯房的價格。
但今年寫字樓銷售一直處于一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，近期還有下探的跡象�？荠i亮舉例說，中山路沿線的一個寫字樓項目報價接近每平方米14000元，現(xiàn)在打出每平方米12000的價格。省會東南的一個5A級寫字樓項目每平方米也降價了2000多元。
石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總凌志誠分析說，這些項目調(diào)整價格與其年底回籠資金不無關(guān)系，同時也與市場需求不足有關(guān)。在住宅產(chǎn)品的帶動下，整個房地產(chǎn)市場還存在觀望氛圍，這也影響到了寫字樓的銷售。
與銷售不同，在租賃方面，寫字樓的價格一直處于穩(wěn)定的趨勢。寇鵬亮說，現(xiàn)在在石家莊，好一點的寫字樓租賃價格在3元/月/平方米左右，當(dāng)然也有1元多的，相對于一線城市還是低很多。
整層買家頻頻出現(xiàn)
除了房企為回籠資金，事實上，成交量的縮小也是寫字樓價格下降的一個原因。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，目前寫字樓的成交表現(xiàn)比較平淡�！笆喜恳粋�項目一直都賣不出去，降價之后才賣掉幾層�！笨荠i亮說。
雖然寫字樓的售價比較高，成交情況乏善可陳，但是今年寫字樓的整層買家還是頻頻出現(xiàn)。省會有的項目干脆就不散售，只整層出售。馬玉潔說，他所在的項目雖然也散售，但是整層買家偏多，散售買家偏少。
而在寫字樓的買家中，有很多都是企業(yè)買來自用辦公的。凌志誠介紹說，保險、證券、銀行等金融行業(yè)企業(yè)購買高端寫字樓的比較多。此外，規(guī)模加大的能源公司和需要設(shè)計總部基地的公司也會整層購買寫字樓用于辦公。另外，個人投資寫字樓的也不少�！皞�人投資者也有購買整層的�！绷柚菊\說。
后市
明年市場可以期待
“雖然今年的寫字樓市場乏善可陳，但是我認為明年的市場還是可以期待的�！绷柚菊\說，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前石家莊有寫字樓需求的企業(yè)不在少數(shù)，有能力進入寫字樓的企業(yè)也非常多。但是受經(jīng)濟形勢、成本等多種因素的影響，目前這些企業(yè)暫時還沒有出手購買。此外，由于高端寫字樓近年來才剛剛進入市場，很多企業(yè)還沒有真正認識到這類產(chǎn)品，需要逐步培養(yǎng)意識�！捌鋵崒τ谄髽I(yè)來說，寫字樓就是剛性需求�！�
馬玉潔也表示，高端寫字樓就是企業(yè)的剛性需求，就像住宅的剛性需求置業(yè)者一樣，有需求但是只有價格和自己的經(jīng)濟實力匹配時才會出手。目前很多公司都已意識到辦公環(huán)境對于提升自身品牌的重要性，而隨著一些企業(yè)規(guī)模的不斷壯大，成長型企業(yè)也會成為高端寫字樓的迫切需求者。
寇鵬亮說，目前北京一些企業(yè)因其租金高搬離了CBD(中央商務(wù)區(qū))，而這種情況在石家莊還不會出現(xiàn)，畢竟石家莊的寫字樓市場還處于初期發(fā)展階段。事實上，這個市場還沒有達到飽和狀態(tài)，寫字樓還是很多企業(yè)的剛性需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓的需求將越來越大。(陸征)
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