今年1~10月，廣州一線商圈的街鋪由于受到放盤量減少的影響，成交量持續(xù)走低，尤其是廣州傳統(tǒng)一線商圈如北京路、上下九等商業(yè)區(qū)的街鋪，成交量更低。究其原因，并非是因?yàn)榭蛻魧?duì)這些黃金路段的街鋪需求量減弱或是市場(chǎng)承接力不足，相反，隨著優(yōu)質(zhì)商鋪“買少見少”，投資客對(duì)北京路、上下九甚至是近年大熱的江南西商圈的街鋪需求日漸增多。但礙于近幾年黃金路段的街鋪放盤量鳳毛麟角，縱然有買家為購(gòu)得靚鋪“爭(zhēng)崩頭”，無奈業(yè)主心態(tài)企硬，加之市場(chǎng)上置換優(yōu)質(zhì)商鋪的機(jī)會(huì)又不多，如非急需套現(xiàn)周轉(zhuǎn)資金，業(yè)主自然不輕易將手中的街鋪放盤，導(dǎo)致一線商圈街鋪的放盤量處于“枯水期”，成交量自然也不見起色。
隨著買家相互競(jìng)爭(zhēng)搶鋪，令黃金商圈的街鋪市場(chǎng)承接力日益增強(qiáng)。據(jù)滿堂紅商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理郭海波介紹，前段時(shí)間北京路有一棟255平方米的帶街鋪私宅以1.65億元出售，月租約55萬元/月，若單以其174平方米的街鋪面積來計(jì)算，該商鋪的單價(jià)高達(dá)94.8萬元/m2。
天河鋪價(jià)難望北京路項(xiàng)背
中原地產(chǎn)商鋪部營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳海航表示，與傳統(tǒng)商圈以步行街帶旺整個(gè)片區(qū)商業(yè)氛圍不同的是，新興商圈普遍以大型購(gòu)物中心為主場(chǎng)，雖然商圈內(nèi)也有街鋪可售，但由于所處地段并非核心位置，其投資價(jià)值始終不敵老城區(qū)商圈。譬如“含金量”與日俱增的天河體育中心商圈，地鐵交通便利，有穩(wěn)定且大量的客流，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)豐富多樣，入駐品牌繁多，整個(gè)商圈氛圍活躍。但由于商圈內(nèi)可售的一線街鋪較少，大型購(gòu)物中心也鮮見商場(chǎng)鋪放售。因此，整個(gè)板塊的商鋪，尤其是街鋪亦是處于供不應(yīng)求的緊缺狀態(tài)，但若論其 價(jià)格，也只是徘徊在20萬~30萬元/m2，與北京路和上下九商圈相去甚遠(yuǎn)。
港澳客基本退出“玩鋪”圈
在北京路、上下九這類傳統(tǒng)商圈的優(yōu)質(zhì)街鋪，此前一度受到港澳投資者的熱烈追捧。整條北京路上可進(jìn)行買賣交易的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪不足7成，其中約有近半業(yè)主是持港澳身份證的投資客。今年年初，北京路一棟133平方米的騎樓鋪以4200萬元易手，首層面積24平方米，鋪面單價(jià)將近158萬元/m2。據(jù)了解，該商鋪的新買家就是香港的私人投資者，交易剛好在今年3月商鋪“限外令”之前完成。但在今年，由于廣州的商業(yè)地產(chǎn)亦遭逢“限外令”，即限制境外人士來廣州投資商用物業(yè)，港澳投資客只能離場(chǎng)觀望。
雖然近一兩年廣州的商鋪市場(chǎng)也多了不少來自浙江、北京的內(nèi)地投資者，但少了港澳客戶的捧場(chǎng)，今年商鋪市場(chǎng)，特別是一些單價(jià)、總價(jià)較高的街鋪成交量，預(yù)計(jì)仍將減少三成。除此以外，受“限外令”束縛的港澳客戶無法再購(gòu)入商鋪，這也嚴(yán)重抑制其放盤換貨的熱情。對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，優(yōu)質(zhì)商鋪的放盤量亦會(huì)進(jìn)一步萎縮。
香港銅鑼灣商鋪全球最貴租
在商鋪價(jià)值屢創(chuàng)新高的香港，天價(jià)“鋪王”的租售價(jià)格更令人瞠目結(jié)舌。據(jù)報(bào)道，今年5月，香港銅鑼灣波斯富街一個(gè)面積約22平方米的商鋪，以總價(jià)2億港元易手，商鋪每平方米售價(jià)達(dá)到900多萬港元，榮登香港“鋪王”寶座。另據(jù)高緯環(huán)球近期公布的一份報(bào)告顯示，香港銅鑼灣現(xiàn)已超越美國(guó)紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段，每年每平方米租金高達(dá)23670美元。 記者 王雯倩
商圈積淀 東方文德廣場(chǎng)租價(jià)高開
北京路短短幾百米，鋪位有限，北京路擴(kuò)容一事一直是政府研究的重點(diǎn)。去年年底，越秀區(qū)宣布將推進(jìn)北京路商圈的升級(jí)改造，計(jì)劃向南將步行街路段延伸至沿江路，向東與文德路連通。文德路已有多年的書畫業(yè)商圈沉淀，未來與北京路對(duì)接，該堅(jiān)持走專業(yè)化路線還是變成百貨零售街？這是一個(gè)費(fèi)思量的問題。
日前，東方文德廣場(chǎng)啟動(dòng)招租，該走什么道路已有答案。據(jù)項(xiàng)目人士透露，東方文德廣場(chǎng)商場(chǎng)從負(fù)一至三層共4層，建筑面積約3.5萬平方米，集文化藝術(shù)品交易、拍賣、會(huì)展、教育、旅游等功能，11月20日東方文德廣場(chǎng)開發(fā)商已與文德商會(huì)、廣州畫院、四會(huì)高端玉器企業(yè)漢武玉文化傳播公司舉行簽約儀式。開發(fā)商人士透露，他們著力整編全國(guó)各大畫院的畫家和藝術(shù)家資源，致力打造精品藝術(shù)交易基地。據(jù)記者了解，東方文德廣場(chǎng)首層租金高達(dá)800元/m2，樓上約為400元/m2，比文德路街鋪目前300~500元/m2的租金還要高。 記者 李鳳荷
“鋪王”貴氣逼人基本靠天生好命
一、地段為王。無論是住宅還是商用物業(yè)，“地段為王”永遠(yuǎn)是吸引投資者出手的關(guān)鍵因素。同樣是北京路商圈，雖然幾乎所有街鋪起步價(jià)都在30萬元/m2，但若地處核心路段，每平方米越過百萬元大關(guān)也不在話下。投資者在挑選商鋪前，除了要選擇較為暢旺的商圈，還需注意觀察該商鋪所處位置的客流量、周邊商戶經(jīng)營(yíng)狀況、租金回報(bào)率等。
二、面積小巧。像北京路“鋪王”9平方米雪糕鋪，若從總價(jià)來看，1400萬元在街鋪市場(chǎng)并不算十分亮眼。但若以單價(jià)而論，它就成為名符其實(shí)的廣州“鋪王”了。大多數(shù)情況下，面積越小的商鋪叫價(jià)越高。
三、門面“靚仔”�，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上最得投資者歡心的當(dāng)屬“門面寬，進(jìn)深淺”的小面積商鋪，而“7”字形的單邊鋪更屬“極品鋪型”，地處兩條街的交匯口，可同時(shí)賺兩條街的生意。對(duì)于業(yè)主而言，如果商鋪面積較大，還可以拆分成兩家店面，實(shí)收租金也較同面積同路段的商鋪要高。 記者 王雯倩
商業(yè)地產(chǎn)三季度行情
服務(wù)式公寓
需求強(qiáng)勁租金升
高力國(guó)際研究顯示，2012年第三季度，天河區(qū)廣州國(guó)際金融中心雅詩閣公寓投入市場(chǎng)，合計(jì)316套新增供應(yīng)，市場(chǎng)整體庫(kù)存升至2966套。本季度服務(wù)式公寓全市平均空置率較上季度小幅上升至18.2%。由于大量新增供應(yīng)投入市場(chǎng)影響，拉升全市平均空置率。但盡管如此，得益于廣交會(huì)引起的旺盛租賃需求，市場(chǎng)積極吸納庫(kù)存面積，全市整體空置率較上季度僅上漲2.2個(gè)百分點(diǎn)。第三季度廣州市服務(wù)式公寓整體租金水平較上季度增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)，至每月186.3元/m2。
大型購(gòu)物中心
大Mall拖低租金
第三季度，珠江新城的太陽新天地購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)，為市場(chǎng)提供約12萬平方米新增供應(yīng)面積，空置率環(huán)比上升至12.3%。在租賃需求方面，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，全市大型購(gòu)物中心首層平均租金整體較上季度輕微下降，為每月740.7元/m2。由于有較大體量新增項(xiàng)目入市，新項(xiàng)目租金要價(jià)較低，造成天河購(gòu)物中心首層平均租金下跌2.2%。
寫字樓
租賃下滑 空置上升
第三季度廣州市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)與上季度相比趨于平淡，租賃成交量有所下滑。本季度約26.7萬平方米甲級(jí)寫字樓新增入市，由于市場(chǎng)可供選擇項(xiàng)目增多，催生潛在租戶的觀望情緒。甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降2.3%至每月157.6元/m2，租金明顯下跌的區(qū)域在珠江新城，整體空置率上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。但甲級(jí)寫字樓在投資市場(chǎng)卻延續(xù)活躍狀態(tài)，平均售價(jià)32586元/m2，較上季度上漲約1.61%。(記者 李鳳荷)
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