從10月26日到11月16日，《家天下》連續(xù)推出四期旅游地產(chǎn)專題，涉及迪拜、海南、廣東、華東、東北等國內(nèi)外熱門旅游地產(chǎn)集中地。而每個(gè)旅游地產(chǎn)熱門點(diǎn)都有自己的獨(dú)門絕技，有的是經(jīng)歷過最瘋狂的時(shí)期，回落至平穩(wěn)期；有的則剛剛開始啟動(dòng)，仍在造夢階段；還有的正在經(jīng)歷黃金時(shí)期，沉浸在第一輪收割的喜悅中。而在旅游地產(chǎn)表面一片繁榮的背后，是否醞釀著一定的風(fēng)險(xiǎn)？后續(xù)的承接力是否會(huì)成為一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能持續(xù)的關(guān)鍵？開發(fā)商到底真的要做“旅游地產(chǎn)”還是僅僅是借“旅游”之名圈地？其實(shí)，如何才能使旅游地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展，不僅是買家、開發(fā)商所要面對的問題，更是各地方政府所要面對的挑戰(zhàn)。

　　旅游地產(chǎn)的機(jī)遇

　　旅游文化產(chǎn)業(yè)還有大把發(fā)展空間

　　旅游地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用顯而易見，中國至少27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。房企以財(cái)力和能力換資源，地方以資源求關(guān)注、換發(fā)展。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，從政府層面來說，旅游地產(chǎn)在拉動(dòng)GDP以及增加稅收與就業(yè)方面具有一定的作用。從中國的“十二五”規(guī)劃來看，也是希望把旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。值得注意的是，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在美國，旅游文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港則占到9.5%，但中國內(nèi)地現(xiàn)在不到4%，離成為支柱產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。同時(shí)，國際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)人旅游基本上會(huì)拉動(dòng)5個(gè)人就業(yè)，以華僑城為例，其建成后產(chǎn)生的稅收為6.6億元，帶動(dòng)產(chǎn)生的稅收為16.9億元，直接間接創(chuàng)造的就業(yè)大約為2.4萬個(gè)就業(yè)崗位。

　　比如海南，就是一夜之間受惠于政策的典型。2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，明確提出要將海南建成世界一流的海島休閑度假勝地，到2020年實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營管理水平與國際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全面接軌的目標(biāo)。國際旅游島的定位立時(shí)為海南房地產(chǎn)打入一劑強(qiáng)心針，國家政策的助力和人們對中國版夏威夷的發(fā)展空間的巨大想象，讓海南房產(chǎn)的泡沫瞬間吹大。

　　三問旅游地產(chǎn)

　　高速發(fā)展

　　會(huì)否埋下隱患？

　　旅游地產(chǎn)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)受青睞 發(fā)展過快恐現(xiàn)“空置潮”

　　值得注意的是，在很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是地方政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。城地中國董事長段宏斌認(rèn)為，地方政府與開發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的，在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長久發(fā)展，而發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長期利益，且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，需要持續(xù)投資，所以政府也會(huì)做出一定讓利。為了把旅游地產(chǎn)作為啟動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，地方政府頻頻出臺(tái)優(yōu)惠政策。

　　正在海南某房企做營銷的譚先生是海南本地人，說起旅游地產(chǎn)，他指著包圍著三亞灣的一排排洋房、別墅和酒店告訴記者，“這些房子90%以上都是外地人來住，海南本地人基本不買房，一是自己家里有地，二是也買不起。雖然大量外地人過來也帶動(dòng)了本地的就業(yè)，但同時(shí)也迅速提升了本地的物價(jià)水平。搞得三亞的衣食住行成本甚至比廣州還高。”譚先生表示，和上世紀(jì)90年代大量投資之后帶給海南爛尾潮不同的是，這一輪旅游地產(chǎn)興起應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)大批爛尾樓，但“空置潮”的出現(xiàn)恐怕難以避免。“怕就怕現(xiàn)在開發(fā)商扎堆而建，等這股旅游地產(chǎn)熱潮之后，留給本地人的是已被破壞的海岸線和成片空洞洞又無法拆除的房屋。”

　　這種房屋遍地，空置率超高的景象并不僅僅在海南島出現(xiàn)，在煙臺(tái)、威海的大批海景項(xiàng)目、甚至在一些新興的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，也開始出現(xiàn)。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)雖然都打著“旅游地產(chǎn)”的旗號(hào)，但大部分項(xiàng)目只是借著“旅游”二字在做“地產(chǎn)”，目的還是為了房屋銷售，迅速回籠資金。過分側(cè)重于房屋銷售本身，卻為今后埋下了巨大的隱患。有開發(fā)商告訴記者，旅游地產(chǎn)就是一個(gè)“甜蜜的陷阱”，走進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)難以自拔，“要做好持續(xù)投入10年、20年的準(zhǔn)備才能做好一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，相信之后幾年，旅游地產(chǎn)的很多問題會(huì)逐步暴露出來。”

　　“野蠻生長”

　　能維持多久？

　　跑馬圈地還在繼續(xù) 快速圈錢后盈利能力已慢下來

　　之所以說旅游地產(chǎn)仍然在“野蠻生長”的狀態(tài)，主要是指很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目仍在跑馬圈地的初級(jí)階段，雖然海南的海岸線圈地運(yùn)動(dòng)已基本完成，但圈地運(yùn)動(dòng)還在向內(nèi)陸延續(xù)。有開發(fā)商透露，目前海南多個(gè)大型開發(fā)商手里的土地儲(chǔ)備，至少夠開發(fā)到2020年。但經(jīng)過第一期或者第二期的銷售，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力已經(jīng)開始慢了下來。有金融類專家則認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是享受品或者額外的產(chǎn)品，投資額大，經(jīng)營成本高，回報(bào)周期長，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。比如高爾夫球場、酒店，都是需要長線經(jīng)營的項(xiàng)目，甚至在做旅游地產(chǎn)時(shí)，要與其他投資人、基金機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面可以緩解資金壓力，另一方面也可利用更廣闊的營銷平臺(tái)，帶來更多客源。

　　記者在海南采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大量已建好的空置著的房屋，都是項(xiàng)目的第一期產(chǎn)品，當(dāng)問及之后第二期、第三期，還有規(guī)劃建設(shè)的酒店、商業(yè)街幾時(shí)能推出時(shí)，大多數(shù)銷售人員都表示“不清楚”。即便是連續(xù)近幾年一直保持海南銷售冠軍的雅居樂·清水灣項(xiàng)目，CRIC(克爾瑞)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，該項(xiàng)目2012年上半年的銷售總額和去年同期的60.94億元相比，縮水近50%，而且均價(jià)也有所下跌。同時(shí)，為了布局旅游地產(chǎn)，有的房企不得不砸入大筆資金，結(jié)果是大大推高了自身的負(fù)債率。

　　熱潮涌動(dòng)

　　泡沫是否已經(jīng)產(chǎn)生？

　　“假旅游真地產(chǎn)”項(xiàng)目多 “以小博大”資金實(shí)力受考驗(yàn)

　　有分析認(rèn)為，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是“假旅游真地產(chǎn)”，即借旅游地產(chǎn)之名，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，而買房的客戶多是為了滿足一時(shí)度假與升值的目的，卻不得不在房屋交付后面臨“高空置率”、無配套、無醫(yī)療等問題。盡管現(xiàn)在越來越多開發(fā)商自己花大力氣做配套，包括做商業(yè)街、餐廳、社區(qū)醫(yī)療站、公交站等，但各地醫(yī)保的無法共享也是制約買家常住的重要原因。因工作調(diào)動(dòng)舉家搬到�？诠ぷ鞯暮�先生告訴記者，他每次回廣州都會(huì)盡量到定點(diǎn)醫(yī)院多開點(diǎn)藥，“我的戶口在廣州，�？诘尼t(yī)院用不了廣州的醫(yī)�？ǎ�看個(gè)感冒都要自己掏幾百塊錢。雖然�？诳諝赓|(zhì)量比廣州好很多，而且溫度也適合老人家長住，但父母年齡到了70多歲后，恐怕還是要回廣州住才能負(fù)擔(dān)得起醫(yī)藥費(fèi)、檢查費(fèi)和住院費(fèi)�！�

　　所以，亦有開發(fā)商認(rèn)為，目前很多地方政府對旅游地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏、規(guī)劃、管控都不到位，讓旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)突然爆發(fā)，再過幾年可能會(huì)有更多問題出現(xiàn)，甚至不排除有的地方又會(huì)出現(xiàn)爛尾潮。頤和地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁趙永爽在接受記者采訪時(shí)直言不諱——做旅游地產(chǎn)要做好至少守10年的準(zhǔn)備，“現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)的基本都是原先做住宅商業(yè)地產(chǎn)的人在搞，的確缺乏冷靜和沉淀。有的項(xiàng)目會(huì)第一、二年賣得很好，從第三年開始銷售速度下來了，這時(shí)因?yàn)榍捌跒榱藞D便宜博升值的買家已消化完畢，進(jìn)入發(fā)展期更多買家會(huì)觀望開發(fā)商是否會(huì)對這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)投入，所以要想把一個(gè)旅游項(xiàng)目做好做成熟，則需要大約15年的時(shí)間�！�

　　另外，越來越多大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，亦有資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)問題的可能。有分析顯示，目前正在開發(fā)建設(shè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，超過一半開發(fā)規(guī)模在600畝以上，基本需要數(shù)十億，甚至上百億的投資，而有的項(xiàng)目的投資金額甚至超過了開發(fā)公司的總資金規(guī)模，不少企業(yè)正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戲，甚至被指實(shí)際目的并不是做“旅游地產(chǎn)”，實(shí)質(zhì)僅僅是找理由先“圈地”。

　　前景探討

　　分時(shí)度假還遠(yuǎn)未形成氣候

　　旺季不飽，淡季羅雀可以說是很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，如何讓買家的房屋能夠保值、增值，其實(shí)是各個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是否能繼續(xù)吸引外來買家購買，從而有更多資金進(jìn)行連續(xù)開發(fā)的關(guān)鍵。

　　途家網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官羅軍認(rèn)為，旅游地產(chǎn)買家所面臨的主要問題是如何養(yǎng)護(hù)和如何讓房屋增值，如果一個(gè)買家買了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，好不容易度一次假卻要把大量時(shí)間花在搞衛(wèi)生、洗床單等事情上，他下一次都未必會(huì)再來，也不會(huì)認(rèn)為買旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一筆劃算的買賣，甚至?xí)��?dǎo)致很多項(xiàng)目連物業(yè)管理費(fèi)都收不起，影響整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。

　　有業(yè)主選擇將房屋交給專門的小型家庭旅館運(yùn)營公司，圖個(gè)旱澇保收。在三亞經(jīng)營雙魚座海景公寓的孫小姐告訴記者，他們公司以一年5萬元將房屋從業(yè)者手里租過來(精裝修房)，幫業(yè)主打理，有需要的游客可以選擇月租、周租或者日租。而不管當(dāng)年實(shí)際租賃情況的好壞，業(yè)主都能得到固定收益。同時(shí)，萬科等大型開發(fā)商也會(huì)考慮自己幫業(yè)主打理房屋及進(jìn)行增值服務(wù)，海南萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王永飚總經(jīng)理表示，他們會(huì)在三亞的兩個(gè)項(xiàng)目中，考慮為業(yè)主開展委托打理服務(wù)以及全委托服務(wù)，將來游客或者萬科其他項(xiàng)目的業(yè)主，也可以通過萬科預(yù)訂業(yè)主委托管理的三亞房產(chǎn)在度假時(shí)居住。

　　而在國外非常流行的分時(shí)度假則在國內(nèi)旅游市場還未成氣候。據(jù)了解，分時(shí)度假(TIMESHARE)從實(shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時(shí)度假酒店(公寓)就是加入了分時(shí)度假交換體系的“時(shí)權(quán)酒店”。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)；分時(shí)度假交換公司，向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者(會(huì)員)提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時(shí)度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時(shí)度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運(yùn)作點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。 不過，分時(shí)度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國市場，為全球分時(shí)度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司也有意與中國公司共同建設(shè)分時(shí)度假市場。

　　前車之鑒：

　　過度吹脹的泡沫

　　終有破碎的一天

　　作為世界的旅游地產(chǎn)發(fā)展熱土，阿聯(lián)酋的迪拜樓市再瘋狂亦無法抵擋金融風(fēng)暴的吹襲。在2006年到2008年經(jīng)歷了高速發(fā)展的迪拜，目前樓價(jià)也僅回到了高峰期的六成左右。而當(dāng)初在投資浪潮中匆匆上馬的很多偏遠(yuǎn)和未做好前期市場調(diào)查的項(xiàng)目，則現(xiàn)在還是爛尾或不成功狀態(tài)�？梢哉f，在最瘋狂時(shí)期殺入迪拜樓市的投資者，目前仍被深度套牢。

　　而在2010年春節(jié)后殺入海南樓市的買家，除了少數(shù)當(dāng)時(shí)靠賣籌賺到錢外，絕大多數(shù)買家也同樣被套牢。雖然并非旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但是鄂爾多斯亦是靠“畫餅”吹出來的典型。在房市崩塌以后，鄂爾多斯現(xiàn)在到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有2225.3萬平方米。（記者 陳白帆）

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