今年杭州的土地市場終于在臨近年末的節(jié)點(diǎn)上，掀起了一個(gè)小高潮。

　　11月2日，余杭土地市場連續(xù)推出8宗631畝商住地塊，正式拉開了本月杭州土地市場的出讓大幕。此間，包括萬科、濱江、金地等近來頻繁出現(xiàn)在土地市場的實(shí)力房企高層亦悉數(shù)現(xiàn)身此次土地出讓現(xiàn)場，尤以金地為例，這家數(shù)次出現(xiàn)在杭州土地出讓現(xiàn)場的房產(chǎn)企業(yè)，面對(duì)近來競爭加劇的土地爭奪戰(zhàn)中，表現(xiàn)出了日益急切的拿地?zé)崆椤?/p>

　　但事實(shí)往往頗具戲劇性，在當(dāng)日的角逐中，富力地產(chǎn)作為實(shí)力強(qiáng)勁的角逐者現(xiàn)身現(xiàn)場，并最終笑到最后。

　　當(dāng)日拍地剛開始，位于未來科技城文一西路南、北的兩宗商住用地即告退出書面競價(jià)環(huán)節(jié)。其中，文一西路南地塊宣告流拍，而另一宗位于阿里巴巴淘寶城的東北面，南臨文一西路沿線的51號(hào)地塊，則由77號(hào)競買人富力地產(chǎn)旗下的翹威國際有限公司，直接加價(jià)20萬，以7.63億元的總價(jià)直接成交，樓面價(jià)為3976元/平方米。這也是富力地產(chǎn)首次入杭拿地。

　　根據(jù)出讓公告，富力拿下的未來科技城文一西路北地塊，東至常二路，南至文一西路綠化帶，西至五常永福社區(qū)土地，北至五常永福社區(qū)土地。出讓面積95972平方米，起價(jià)76298萬元，屬商業(yè)、商務(wù)、居住用地，地塊容積率1.5-2.0。而這亦是富力地產(chǎn)從今年1月份至今，新增的第13宗土地儲(chǔ)備。

　　11月15日，杭州余杭區(qū)再次推出5宗地塊，其中備受市場關(guān)注的余杭未來科學(xué)城地塊，在經(jīng)過長達(dá)2個(gè)小時(shí)，54輪激烈競價(jià)，富力地產(chǎn)再次以4.66億元競得未來科技城52號(hào)地塊�？梢哉f，在短短半個(gè)月不到的時(shí)間內(nèi)，富力地產(chǎn)在2012年年底，已然以高姿態(tài)進(jìn)軍杭州樓市。

　　同日，繼今年6月份與綠城戰(zhàn)略合作曲線進(jìn)軍上海之后，融創(chuàng)中國又將華東布局的范圍延伸到了杭州。當(dāng)日，融創(chuàng)中國力挫金地、濱江、建工、華元等房地產(chǎn)企業(yè)，以6.21億元的總價(jià)，折合樓面價(jià)為8047元/平方米的代價(jià)競得杭州余杭區(qū)56號(hào)西溪濕地宅地，這同樣也是融創(chuàng)首次進(jìn)入杭州市場。

　　與富力一樣，融創(chuàng)中國的入杭征途，在充滿了異常激烈的火藥味同時(shí)，亦受到了 房企的強(qiáng)力阻擊。當(dāng)日現(xiàn)場，在經(jīng)過了長達(dá)一個(gè)小時(shí)，將近32輪的競價(jià)拉鋸戰(zhàn)之后，融創(chuàng)中國才得以如愿進(jìn)入其垂涎許久的杭州市場。

　　資料顯示，該地塊位于西溪濕地三期工程的規(guī)劃范圍，緊鄰杭州繞城高速，目前周邊開發(fā)有大華西溪風(fēng)情、西溪望莊、華元愛丁郡、溪上玫瑰園、翡翠城、西溪玫瑰項(xiàng)目。目前，上述區(qū)域的公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)約為1.3萬-1.8萬元/平方米，而排屋產(chǎn)品銷售均價(jià)約為2.5萬-4.5萬元/平方米。

　　頗值得注意的是，此次融創(chuàng)中國所拿地塊，與不久之前的8月份濱江房產(chǎn)所獲得的西溪濕地25號(hào)、26號(hào)地塊距離接近，但當(dāng)時(shí)濱江所獲地塊的最終樓面價(jià)僅為6601元/平方米，比較融創(chuàng)中國本次的8047元/平方米樓面均價(jià)，足見土地市場已經(jīng)有了明顯的升溫。

　　至此，同一時(shí)間，兩家窺探杭州市場許久的地產(chǎn)上市公司，就以這樣頗為默契而戲劇性的開端，開始了各自在杭州樓市的征程。

　　富力熬過商業(yè)地產(chǎn)陣痛期

　　繼萬科、中海、嘉里等外來地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)增持杭州土地儲(chǔ)備之際，為什么富力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國亦會(huì)將目光同時(shí)聚焦競爭日益激烈的杭州樓市，似乎頗值探究。

　　以富力地產(chǎn)為例，本次杭州拿地的旗下公司翹威國際有限公司于2007年12月31日在香港注冊(cè)，注冊(cè)資金為1萬港幣，為富力100%控股的全資子公司。此前，這家富力全資控股的子公司，曾經(jīng)在2009年之際，翹威國際曾經(jīng)聯(lián)合其他公司組成富力聯(lián)合體，拿下廣州亞運(yùn)城地塊。

　　事實(shí)上，客觀分析今年富力地產(chǎn)在土地市場中的表現(xiàn)，一個(gè)鮮明顯著的特征則是，富力地產(chǎn)在經(jīng)過長時(shí)間蟄伏后，開始將目光聚集在以往從未進(jìn)入的城市或區(qū)域。 比如，在剛剛過去的10月26日，富力地產(chǎn)就首次在廣州南沙，以總價(jià)6.55億元獲得一宗地塊，而這一區(qū)域，歷來則屬于近來頗受媒體關(guān)注的“霍郭戀”之霍家大本營。由此不難發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)顯然在這個(gè)調(diào)控年份加速了其跑馬圈地的進(jìn)度。

　　這一端倪，在今年3月20日，富力地產(chǎn)舉行2011年業(yè)績發(fā)布會(huì)中就得以窺探。此間，富力地產(chǎn)董事長李思廉曾公開對(duì)外表示：“配合目前政策的傾向性，一些二、三線城市的土地我們也會(huì)適當(dāng)購入�！�

　　熟悉富力地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，其實(shí)，富力地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)品牌，在地產(chǎn)界，富力地產(chǎn)曾經(jīng)與恒大地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”，以其敢拼敢闖的風(fēng)格著稱業(yè)界。“但是最近幾年，富力地產(chǎn)的發(fā)展路徑與合生創(chuàng)展一樣，同樣遭遇到了一些阻礙，去年的中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售額排名中，富力地產(chǎn)已經(jīng)下跌至第十四位，并與同樣起步于華南的恒大地產(chǎn)進(jìn)一步拉大差距。而在2007年，當(dāng)時(shí)的富力地產(chǎn)曾經(jīng)以161億的銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海�！�

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，富力地產(chǎn)近年來表現(xiàn)乏善可陳，一個(gè)重要的原因在于，自2005年富力地產(chǎn)上市成功，打開資本市場通道以后，富力地產(chǎn)就將發(fā)展中心側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域�！暗�商業(yè)地產(chǎn)顯然是一個(gè)比住宅市場更為燒錢的領(lǐng)域，在經(jīng)過了多達(dá)五年商業(yè)地產(chǎn)的不斷投入和堅(jiān)持之后，現(xiàn)在富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸開始有了回報(bào)，其公司的后續(xù)優(yōu)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)�！倍�本次富力地產(chǎn)在杭州的兩宗地塊，未來可以在產(chǎn)品定位上相互補(bǔ)充。而富力此次抄底進(jìn)駐，顯然從成本上就得到了很好的控制。富力地產(chǎn)杭州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，52號(hào)地塊與首宗富力拿下的地塊距離不遠(yuǎn)，今后可以形成聯(lián)動(dòng)開發(fā)效應(yīng)。而該負(fù)責(zé)人亦表示，富力地產(chǎn)非�？春梦磥砜萍汲前鍓K的規(guī)劃前景以及發(fā)展預(yù)期。

　　融創(chuàng)中國的曲線路徑

　　對(duì)于本次杭州獲地，負(fù)責(zé)拿地的融創(chuàng)中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)得異常低調(diào)，并不愿意向記者透露更多的拿地細(xì)節(jié)。只是表示：“融創(chuàng)中國近年來的發(fā)展非常穩(wěn)健，對(duì)于產(chǎn)品，則追求精品，質(zhì)量將放在首位�！倍鴮�(duì)于何時(shí)開始關(guān)注杭州市場，該負(fù)責(zé)人則簡單以“很早了”而概之。

　　一個(gè)細(xì)節(jié)是，早在本次融創(chuàng)中國拿地之前的數(shù)周，該負(fù)責(zé)人就曾經(jīng)介紹進(jìn)入了記者所創(chuàng)建的“地產(chǎn)百人會(huì)”QQ群，并與眾多杭州地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士有了廣泛的溝通與交流。由此，亦再次證明融創(chuàng)中國進(jìn)軍杭州樓市的決心。

　　對(duì)于融創(chuàng)中國而言，雖然其公司的品牌知名度并不被大多數(shù)的公眾所熟悉，但是對(duì)于其董事長孫宏斌，公眾的熟悉程度或許更高。在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，或許沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠如孫宏斌一樣，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)歷程中的大起大落，幾番沉浮。

　　在兵敗順馳之后，孫宏斌當(dāng)年順便成立的平臺(tái)公司——融創(chuàng)成為了他東山再起的基石。截至目前，作為一家專業(yè)從事住宅以及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，融創(chuàng)中國已經(jīng)在環(huán)渤海、成渝和蘇南城市群擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型。

　　與順馳當(dāng)年大舉擴(kuò)張所不同的是，近年來融創(chuàng)中國無論是其發(fā)展速度和專注度而言，都顯示出更為穩(wěn)健的一面。

　　2003年，融創(chuàng)中國以天津?yàn)榛�地，開始操作包括融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)海逸長洲及融創(chuàng)上谷商業(yè)中心的高端物業(yè)項(xiàng)目。2004年，融創(chuàng)中國進(jìn)駐重慶。2007年，發(fā)展至四年的融創(chuàng)中國開始引入國際戰(zhàn)略投資者雷曼、鼎暉及新天域。三年之后的2010年，融創(chuàng)中國成功登陸香港聯(lián)交所主板市場，正式踏足國際資本市場。

　　而融創(chuàng)中國之所以被杭州媒體關(guān)注的則是，今年6月22日，綠城中國與融創(chuàng)中國在上海召開聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)，宣布融創(chuàng)中國旗下融創(chuàng)置地，與綠城中國旗下綠城房地產(chǎn)，成立各持50%股權(quán)合資公司。合資公司將收購綠城所持有的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部股權(quán)(上海黃埔灣、玉蘭花園；蘇州御園、玫瑰園；無錫玉蘭花園、茉莉花園；常州玉蘭廣場；天津響螺灣)及1個(gè)項(xiàng)目的50%股權(quán)(上海玫瑰園)。

　　9月25日，孫宏斌在其騰訊微博中就與綠城合作一事這樣表示：“融創(chuàng)已經(jīng)付完了和綠城合作的近34億，綠城和融創(chuàng)向融創(chuàng)綠城合資公司各注入近6億共12億也已到位，合作進(jìn)入自身良性發(fā)展階段。一個(gè)投行朋友說這合作只有在完全互信的基礎(chǔ)上，才能如此快速順利。我說，靠繁復(fù)完善的合同，這個(gè)合作沒有半年畫不上句號(hào)。沒有互相信任，任何大的合作都會(huì)變的復(fù)雜和沒有效率。”

　　經(jīng)過此次合作，融創(chuàng)得以戰(zhàn)略性進(jìn)入上海，進(jìn)一步完善了長三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。分析人士表示，此次融創(chuàng)再下一城進(jìn)軍杭州，亦是融創(chuàng)中國完善長三角布局的重要一步。

　　本土中小房企日漸式微

　　盡管今年杭州具備出讓條件的土地為數(shù)眾多，但隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，市場整體遇冷的情況下，杭州的土地市場也進(jìn)入了沉默期。整整半年時(shí)間，從今年1月至6月，杭州主城區(qū)僅出讓了2宗住宅用地，因?yàn)闆]有新的住宅用地掛牌，在剛剛過去的7月份，整個(gè)杭州主城區(qū)更是出現(xiàn)了罕見的零出讓。

　　時(shí)間進(jìn)入7月12日，原本因“報(bào)名人記錯(cuò)報(bào)價(jià)時(shí)間”而遭遇流拍的超山陳家木橋158畝宅地，卻意外受到了市場追捧。當(dāng)日，來自桂林的東暉建設(shè)發(fā)展有限公司以總價(jià)3.94億元、綜合樓面價(jià)1554元/平方米收入囊中，溢價(jià)率為9.03%。桂林房企可謂是逢低吸納抄底拿下該地塊。

　　就在桂林東暉建設(shè)發(fā)展有限公司超底余杭超山百畝住宅用地的6月，杭州的樓市格局與其他國內(nèi)多個(gè)城市一樣，開始了全面復(fù)蘇，其樓市成交量也在開發(fā)商“以價(jià)換量”的市場應(yīng)對(duì)策略中開始了大幅度的回暖。

　　10月11日，繼龍湖之后，另外一家來自重慶的房地產(chǎn)公司——寶嘉地產(chǎn)經(jīng)過35輪競價(jià)后，以總價(jià)9.78億元，樓面價(jià)8634元/平方米競得杭政儲(chǔ)出[2012]31號(hào)地塊。對(duì)此，寶嘉地產(chǎn)總裁楊樹榕表示，地價(jià)還可以。而對(duì)于該地塊未來的發(fā)展方向，楊樹榕稱將打算做中高端產(chǎn)品。而寶嘉地產(chǎn)杭州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在日前接受記者采訪時(shí)表示，之所以進(jìn)軍杭州市場，是考量到該項(xiàng)目所具有的戰(zhàn)略意義以及發(fā)展空間巨大�！昂贾菀约爸苓叧鞘械慕�(jīng)濟(jì)都非常好，居民對(duì)房產(chǎn)品的品質(zhì)要求很高，有利于寶嘉地產(chǎn)品牌和品質(zhì)的打造�！�

　　此后，全國其他城市的地王頻出，活躍其中的幾乎都是全國一線標(biāo)桿房企。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，萬科、中海、保利、龍湖在內(nèi)的全國性標(biāo)桿房企，在土地市場已經(jīng)投入超過千億重金。而伴隨著包括萬科、龍湖、中海、嘉里建設(shè)以及新近入杭的重慶寶嘉、富力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國，外來房產(chǎn)企業(yè)在今年的市場調(diào)控之際，再次來勢洶涌。截至目前，今年已經(jīng)舉行的32場土地出讓競拍中，實(shí)力強(qiáng)勁的外來房產(chǎn)企業(yè)再次表現(xiàn)出了深耕杭州市場的決心。

　　在今年下半年舉行的幾場土地出讓會(huì)中，包括萬科、龍湖、中海、嘉里建設(shè)在內(nèi)的外來地產(chǎn)大鱷的表現(xiàn)亦相當(dāng)矚目。以中海、萬科、嘉里為例，這三家外來公司在今年下半年的杭州土地市場，其拿地總金額就達(dá)到了103.4億元。

　　在已經(jīng)出讓的35宗宅地中，共有包括萬科、濱江、中海、嘉里建設(shè)、天陽以及桂林東暉這6家實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)企業(yè)拿下了多宗地塊。此外，包括龍湖、德信、方正、新湖、朗詩、保億等房產(chǎn)企業(yè)亦繼續(xù)增持了自己在杭州的土地儲(chǔ)備。其中，除了萬科、中海、嘉里建設(shè)、龍湖、朗詩、富力、融創(chuàng)等近年來陸續(xù)進(jìn)入杭州市場的外來房企強(qiáng)勢拿地以外，屢次在今年下半年現(xiàn)身杭州土地出讓現(xiàn)場的外來房企還包括了方中化集團(tuán)旗下的方興地產(chǎn)、金地、世茂、保利、鐵建以及佳兆業(yè)等公司，由此不難發(fā)現(xiàn)，杭州的樓市格局已經(jīng)從土地市場率先開始裂變。實(shí)力雄厚的外來房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在悄然中構(gòu)成了杭州土地出讓市場中的半壁江山。

　　價(jià)格優(yōu)勢不明顯、品牌競爭力相對(duì)薄弱以及企業(yè)現(xiàn)金流緊張等等因素，都成為了本輪調(diào)控周期中，杭州眾多中小房企的最大軟肋。與其他行業(yè)一樣，當(dāng)前樓市中，消費(fèi)者的品牌意識(shí)已經(jīng)越來越強(qiáng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)和配套建設(shè)能力要求也越來越高，由此，實(shí)力強(qiáng)勁的外來房產(chǎn)巨頭和本土已經(jīng)打通資本通道的企業(yè)，顯然在競爭力上比眾多中小房企更為勝券在握。

　　除了大批中小房企缺席今年的土地市場爭奪，包括綠城、金都、西房、廣宇、錢塘等杭州老牌的房地產(chǎn)企業(yè)，也似乎在復(fù)蘇的土地市場面前“集體失聲”。除了綠城有意識(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移之外，絕大多數(shù)本土老牌房產(chǎn)企業(yè)，目前更為重要的一件事情，則是如何迅速去化現(xiàn)有開發(fā)量，完成資金回籠。

　　顯而易見的是，一旦停止了土地市場的角逐，本土中小企業(yè)必然在未來的市場中失去話語權(quán)。(記者 陳卿)

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