陳瑩瑩

　　 “我們的策略就是低買高賣�！比ツ�7月的中報業(yè)績會上，面對各方對恒隆地產(chǎn)（0101.HK）運(yùn)營策略的詢問，公司董事長陳啟宗這樣回復(fù)。

　　如今，“高賣”開始了。

　　7月31日，恒隆地產(chǎn)公布了2012年上半年業(yè)績。報告顯示，上半年，該公司營業(yè)額為42.34億港元，同比上升60.2%；其中12.72億港元來源于該公司在香港的物業(yè)銷售，而物業(yè)租賃增長12%。公司上半年凈利潤為39.29億港元，同比上漲51.5%，其中大約7.98億港元來自香港物業(yè)銷售。

　　“未來我們還會繼續(xù)出售香港的非核心業(yè)務(wù)�！标悊⒆诟嬖V記者，兩年前的“董事長致股東函”中，他就提到，將逐漸出售在香港的非核心物業(yè)。除了今年上半年已出售的108個香港浪澄灣單位，目前還有1126個浪澄灣單位未出售。

　　削減香港業(yè)務(wù)的同時，恒隆會將資金投入到內(nèi)地項目中嗎？談起內(nèi)地的地價，陳啟宗很悲觀�！拔覀儾⒉患庇谫I地。當(dāng)恒隆做出這樣的判斷時， 不僅僅是經(jīng)濟(jì)放緩的原因。來自經(jīng)濟(jì)、政治等不明朗的因素告訴我們，應(yīng)該小心行事�！标悊⒆谡J(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的情況與2008至2009年“V字形”的形態(tài)不同，市場看上去一時半會還難以起飛。他認(rèn)為，市場對于如何救市仍一無所措。

　　目前，恒隆地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行存款高達(dá)289.7億港元。手持大額現(xiàn)金的恒隆地產(chǎn)是迷茫，還是早已目標(biāo)明確？

　　業(yè)務(wù)重心移至內(nèi)地

　　上半年，恒隆以7.98億港元出售的香港物業(yè)包括君臨天下和浪澄灣兩處住宅物業(yè)的部分單位，均價分別為3.21萬港元/平方英尺和1.06萬港元/平方英尺，平均邊際利潤高達(dá)63%。

　　陳啟宗說，兩年前之所以沒有開始出售的原因之一就是因為平均邊際利潤沒有達(dá)到預(yù)想水平，另一個原因則是該公司在內(nèi)地物業(yè)的租金還沒穩(wěn)定。

　　今年上半年，恒隆在內(nèi)地的物業(yè)租賃的稅前利潤已接近香港。業(yè)績報告顯示，恒隆在內(nèi)地和香港的物業(yè)租賃稅前利潤分別是11.71億港元和12.51億港元，而內(nèi)地的物業(yè)租賃總資產(chǎn)已達(dá)到668.14億港元，約占公司租賃資產(chǎn)份額的55%。

　　從去年下半年開始，恒隆地產(chǎn)似乎已經(jīng)開始了“遷徙計劃”——將該公司的業(yè)務(wù)重心從香港轉(zhuǎn)至內(nèi)地。

　　業(yè)績報告顯示，2011年下半年，該公司在香港的物業(yè)銷售額從上半年的300萬港元上升至1.93億港元。該數(shù)字在今年上半年達(dá)到12.72億港元。

　　香港物業(yè)出售所得用在了內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上。恒隆地產(chǎn)董事總經(jīng)理陳南祿告訴本報，目前公司基本每年要完成一個“紐約帝國大廈”的建設(shè)。明年計劃在無錫開一個商場，后年在天津，然后在大連，2017年或2018年昆明的商場將開業(yè)。

　　中國指數(shù)研究院(微博)常務(wù)副院長黃瑜告訴本報，2012年上半年，恒隆地產(chǎn)在香港的物業(yè)租賃租金收入增長率為3%，而這一數(shù)字在內(nèi)地卻高達(dá)20%。

　　“我沒理由不將業(yè)務(wù)重心移向租金回報更好的內(nèi)地。”陳啟宗亦稱，目前，恒隆在沈陽的商場租金回報率約9%，而在香港的物業(yè)僅有3%至4%。

　　短期無發(fā)債計劃

　　一年完成一個商場建設(shè)，同時奉行只租不賣的政策，這對于投資周期長的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，289.7億港元的現(xiàn)金真的夠用嗎？

　　“恒隆地產(chǎn)通過出售香港住宅物業(yè)，維持著內(nèi)地擴(kuò)展的需求�！秉S瑜認(rèn)為。同時，恒隆通過發(fā)放中長期債，保證了不受短期債務(wù)逼迫的情況。

　　今年上半年，恒隆根據(jù)中期票據(jù)計劃發(fā)行了總額為51.71億港元的10年期定息債券，用于償還部分短期銀行貸款。該集團(tuán)的借貸組合平均償還款期達(dá)到5年。截至今年6月30日，該公司的債務(wù)總額為273.89億港元，現(xiàn)金凈額達(dá)15.83億港元。

　　4月27日，恒隆地產(chǎn)對外宣布將發(fā)行總值30億美元的中期票據(jù)。5月3日，該票據(jù)發(fā)行計劃正式生效。

　　陳南祿告訴本報，恒隆短期內(nèi)不會再有發(fā)債的計劃。而目前的現(xiàn)金流足以應(yīng)付內(nèi)地多個商場的建設(shè)工作。

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