自從“十八大”以來，新型城鎮(zhèn)化被中央和市場給予了巨大的期望，新型城鎮(zhèn)化究竟給市場帶來了哪些商機?日前，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院林峰院長在一次演講中，針對新型城鎮(zhèn)化商機做了解讀。

     四方面理解新型城鎮(zhèn)化商機

     林峰院長認(rèn)為，對商機最直接的理解就是價格差異帶來的盈利機會。有價格差才有盈利結(jié)構(gòu)。對于新型城鎮(zhèn)化而言，主要商機是結(jié)構(gòu)性商機，可以從以下四個方面來理解：

      首先是估值差異。拿股票來說，其估值差異主要是在估值洼地的時候買進，到一定水平時賣出，這是投機型結(jié)構(gòu)差異。土地價值之間由于政策造成巨大的估值差異，同時市場化和城市化也會形成估值差異，這種估值差異帶來巨大商機。

     第二是價值升值。土地、房產(chǎn)和城市建設(shè)中方方面面的不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)都有一個價值成長過程。比如說商業(yè)口岸逐步聚集人氣，最后演變?yōu)橹行目诎�，這就是價值升值。

     第三是附加價值。農(nóng)民把草莓賣給批發(fā)商的價格是兩元一斤，但是若賣給采摘的游客，價格可能就是二十元，從兩元的批發(fā)價到二十元的休閑采摘價之間十倍的價格差就是旅游的附加價值。

     第四是價格創(chuàng)造。商業(yè)機會往往基于價值創(chuàng)造，正如有些東西沒有市場，但它能創(chuàng)造市場。比如，現(xiàn)在的手機創(chuàng)造出一種可觸摸、可互動的人機界面，這樣的商機是經(jīng)濟架構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)和政策架構(gòu)下形成的一種可能固化的長期的結(jié)構(gòu)性架構(gòu)。企業(yè)是以盈利為目的的運作機構(gòu)，是創(chuàng)造價值的機器，如何把商機轉(zhuǎn)化成盈利結(jié)構(gòu)主要在于其商業(yè)模式創(chuàng)新。

    旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化商機要和企業(yè)運營模式相結(jié)合探討

     2012年底，林峰院長帶領(lǐng)北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院課題組，進行了題為“旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化”的研究。林峰院長提到，旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的商機和企業(yè)運作模式及商業(yè)模式架構(gòu)關(guān)系非常密切。首先要了解新型城鎮(zhèn)化的重要性。中國經(jīng)濟發(fā)展在資源約束、土地約束、能源約束、環(huán)境約束條件下，需要長期發(fā)展且相對穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展的依托和基礎(chǔ)，而這個基礎(chǔ)如果再靠低價勞動力的世界工廠或大量出口是行不通的，唯有靠內(nèi)需拉動。內(nèi)需拉動的發(fā)動機來自于城鎮(zhèn)化。中國城鎮(zhèn)化如果再按照老路是會出問題的，需要轉(zhuǎn)變觀念。面對未來城市化，如果沒有新理念是無法抓住新型城鎮(zhèn)化商機的。比如新型城鎮(zhèn)化要求按生態(tài)文明的發(fā)展架構(gòu)，建造過程中應(yīng)追求低碳的材料、無污染的環(huán)境等，若企業(yè)不能滿足這一要求，就很難抓住商機并有盈利機會。

     商機解讀中要特別注重新型城鎮(zhèn)化中的“新”

     林峰院長強調(diào)，新型城鎮(zhèn)化的“新”是關(guān)鍵詞，這個關(guān)鍵是基于中國在約束條件下創(chuàng)新發(fā)展必須要有的價值。新理念是新型城鎮(zhèn)化的大前提。新型城鎮(zhèn)化要靠什么?靠改革，靠制度的調(diào)整。包括財稅制度、土地制度、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展模式、土地財政模式等，否則很難發(fā)展新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的變革關(guān)鍵是落到人的城鎮(zhèn)化，以人為本的城鎮(zhèn)化是其核心觀念，公平發(fā)展、平衡發(fā)展、和諧發(fā)展為其核心結(jié)構(gòu)。新型城鎮(zhèn)化的“新”可以概括為六個方面：新的核心、新的驅(qū)動、新的落地、新的要求、新的目標(biāo)、新的突破，這六個“新”基本上概括了新型城鎮(zhèn)化的核心價值。

     泛旅游產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化推動中非常重要的主力軍

     林峰院長認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化能推動經(jīng)濟發(fā)展的前提是解決人的問題。如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，新型城鎮(zhèn)化就是一句空話�？渴裁串a(chǎn)業(yè)?這是新型城鎮(zhèn)化真正實踐時遇到的核心問題。之前所依靠的加工工業(yè)、高污染高耗能產(chǎn)業(yè)或以石化資源為主的持續(xù)高碳產(chǎn)業(yè)不能無限的發(fā)展下去， 出口也面臨瓶頸。如果靠高科技當(dāng)然好，但中國的高科技基礎(chǔ)還無法支撐7%的發(fā)展行業(yè)，而且僅靠高科技，意味著效率提升和用工減少，可能帶來勞動就業(yè)率的降低。而城鎮(zhèn)化要解決兩億多農(nóng)民進城的就業(yè)問題，需要有就業(yè)化動力產(chǎn)業(yè)。內(nèi)需產(chǎn)業(yè)如果沒有實現(xiàn)蓬勃發(fā)展，中國的新型城鎮(zhèn)化會遇到巨大的挑戰(zhàn)。旅游休閑和泛旅游產(chǎn)業(yè)以其強大的內(nèi)需帶動作用，可以作為推動城鎮(zhèn)化的非常重要的主力軍來看待。

     產(chǎn)城一體化是城鎮(zhèn)化發(fā)展方向

     林峰院長指出，城鎮(zhèn)化可以歸納為三個階段：第一階段是八十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)形式拉動的小城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)。第二階段是產(chǎn)業(yè)園區(qū)引領(lǐng)的產(chǎn)城分離的城鎮(zhèn)化。大中型城市迅速擴張形成產(chǎn)業(yè)園和城市分離。第三階段實際上是產(chǎn)城一體化發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始結(jié)合城市化結(jié)構(gòu)，城市內(nèi)部形成內(nèi)需產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和部分第三產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與城市有效的協(xié)調(diào)一體化發(fā)展。產(chǎn)城一體化是城鎮(zhèn)發(fā)展的主流方向。

     旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化商機

     第一是旅游本身的商機。由旅游形成的吃住行游娛購，景區(qū)主題樂園和各種各樣的旅游產(chǎn)品形成大量商機。主要是旅游產(chǎn)業(yè)鏈消費形成的商機，同時包括旅游通過新型城鎮(zhèn)化形成的旅游產(chǎn)業(yè)鏈延伸、泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集帶來的商機。

     第二是通過土地開發(fā)形成的土地價值升級的商機。包括土地一級開發(fā)、二級旅游房地產(chǎn)開發(fā)和綜合區(qū)域開發(fā)三部分。旅游引導(dǎo)的土地一級開發(fā)主要包括城市舊城改造和非城市中心的土地開發(fā)。游客量是帶動土地一級開發(fā)升級的重要因素。二級地產(chǎn)開發(fā)主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、旅居地產(chǎn)等。休閑商業(yè)地產(chǎn)主要是通過旅游搬運形成游客聚集、消費聚集，從而帶動商鋪價值提升。旅居地產(chǎn)包括5+2模式的休閑居住地產(chǎn)、以第三居所為主的度假居住及以銷售為主的酒店地產(chǎn)。度假居住地產(chǎn)的類型很多，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、濱海地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)等。酒店地產(chǎn)主要是以酒店綜合體為依托形成的酒店銷售。酒店綜合體主要包括酒店住宿、休閑功能和度假物業(yè)。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化帶動綜合區(qū)域開發(fā)主要是指政府與投資商基于各自的需求，形成旅游與地產(chǎn)的對接模式，政府匹配土地，出讓土地一級開發(fā)利潤，引導(dǎo)和要求投資商在進行地產(chǎn)開發(fā)的同時打造旅游設(shè)施與旅游服務(wù)，由旅游綜合開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)城市化。而旅游投資商以區(qū)域綜合開發(fā)的身份進行城市綜合運營，建立旅游城鎮(zhèn)運營商及旅游綜合開發(fā)運營商的連鎖模式，這也是企業(yè)利益最大化的途徑。

     以旅游為引擎實現(xiàn)游客聚集、消費聚集、休閑聚集、泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集，從而實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，并帶來諸多商機。不同模式形成的不同商機，通過不同的方式來實現(xiàn)價值提升，綠維創(chuàng)景今年推出的新書《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》中對此有一系列的概括。

 旅游運營網(wǎng)《林峰視點》欄目經(jīng)過長期準(zhǔn)備全新改版上線。林峰博士作為資深旅游規(guī)劃與旅游地產(chǎn)專家，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長，在實踐中積累了大量旅游綜合開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、旅游投融資等領(lǐng)域的經(jīng)驗和心得。把握國家大勢，瞭望旅游規(guī)劃前沿，在《林峰視點》欄目中，綠維創(chuàng)景將為您帶來林峰院長對旅游規(guī)劃、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域的深度剖析，期待您的關(guān)注。

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