原標題：和合首創(chuàng)：新形勢下房地產(chǎn)投資機會有哪些

　　和合首創(chuàng)了解到，從疫情影響到“三道紅線”出臺，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)無疑經(jīng)歷了充滿考驗的一年。在“房住不炒”、“去杠桿”、“房地產(chǎn)貸款集中管理制度”等政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面通過各種方式降低負債，回籠資金，一方面積極拓展新的融資渠道，盤活資本。2021年，在政策不斷對行業(yè)加強監(jiān)管的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會發(fā)生了什么樣的變化?

　　房地產(chǎn)仍有區(qū)域性投資機會

　　2021年，中國房地產(chǎn)信貸收緊趨勢明顯。7月14日，根據(jù)銀保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進入房地產(chǎn)貸款增速為10.3%，低于全部貸款增速。次日，國家統(tǒng)計局公布的地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長23.5%，其中國內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%。

　　在信貸收緊的情況下，縱觀全國，房地產(chǎn)投融資呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共發(fā)生67起投融資，主要發(fā)生地為上海、廣東和北京，分別發(fā)生13起、11起和8起。此外，在22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴大在22城的拿地力度，對于非22城的投資力度出現(xiàn)了收縮。在區(qū)域布局上，房企一方面向長三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集，另一方面主要選擇一些省會城市如西安、南寧、南昌、昆明等點狀布局。

　　和合首創(chuàng)認為，房地產(chǎn)投融資流向很大程度上可以體現(xiàn)出不同區(qū)域房地產(chǎn)的增長和升值空間，從全國房地產(chǎn)投融資的數(shù)據(jù)可以看出，超一線城市、部分省會城市及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城市群的房地產(chǎn)仍然具有較大的升值空間和投資前景。

　　股權(quán)投資正逢其時

　　“三道紅線”出臺之后，原來居于房地產(chǎn)融資重頭的銀行、證券、保險、信托等逐漸淡出，私募股權(quán)投資也經(jīng)歷了新的轉(zhuǎn)型。隨著國家監(jiān)管的趨嚴，房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品由過去的“明股實債”逐漸向“真股權(quán)”轉(zhuǎn)變，在降低房企負債率的同時，資本增值方式也從利息收入變?yōu)楣蓹?quán)分紅收入及轉(zhuǎn)讓收入。這在無形中對基金管理團隊的項目判斷和管理能力都提出了更高要求，也為投資者帶來了更加透明和可控的投資渠道。

　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金是面向少數(shù)合格投資者設(shè)立的直接投向房地產(chǎn)的基金，貫穿房企從拿地、收并購、開發(fā)到出售直至清算的各階段，為投資人提供了貫穿全程去分享股權(quán)投資利潤的機會。在新形勢下，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是投資者，對房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的訴求都在不斷上升。

　　和合首創(chuàng)認為，在當前行業(yè)去杠桿的融資背景下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以在拓寬房企融資渠道、緩解房企的融資壓力的同時，給更多投資者提供參與到房地產(chǎn)項目當中的股權(quán)投資機會，幫助投資者實現(xiàn)與地產(chǎn)企業(yè)的雙向共贏。

　　公募REITs順勢啟航

　　除了股權(quán)基金和債券融資外，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)近兩年來也乘勢而上，成為地產(chǎn)投融資的重要途徑。

　　REITs是房地產(chǎn)證券化的一種手段，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。2020年4月，中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動。今年6月21日，國內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品掛牌上市，標志著中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場正式建立。據(jù)悉，首批9個項目發(fā)售基金規(guī)模314億元，扣除償還債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則回購份額后，用于新增投資的凈回收資金約149億元，可帶動新項目總投資超過1700億元，對盤活存量資產(chǎn)、帶動新增投資意義重大。

　　REITs的目的是將流動性較弱的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^強的證券資產(chǎn)，其投資對象不局限于房地產(chǎn)，還涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施，包括收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理和倉儲物流等領(lǐng)域。和合首創(chuàng)認為，公募REITs不僅為地產(chǎn)行業(yè)的融資創(chuàng)造了新形式，也為投資者提供了參與地產(chǎn)投資的新渠道。通過認購公募REITs，投資者可以以較低的門檻，在分散不同資產(chǎn)間風(fēng)險的同時，實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置，在地產(chǎn)行業(yè)升級和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中獲得發(fā)展紅利。

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