摘要：有些人認(rèn)為在三四線城市，按照目前縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，依據(jù)人均可支配收入水平，很難生存大型購物中心。是什么讓他們對三四線城市的購物中心產(chǎn)生如此判斷，三四線城市大型購物中心就真的無法存活嗎？中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員鴻偉摩爾董事長楊建偉先生深入研究表示，中國購物中心正在由一線發(fā)達(dá)城市向二三線城市發(fā)展……

中國的購物中心發(fā)展至今已有近 20年的時(shí)間，從最初自發(fā)的探索到主動(dòng)的嘗試到后來的快速發(fā)展，最后到最近幾年的全國性開發(fā)高潮，我們既積累了很多的寶貴經(jīng)驗(yàn)，也走了不少彎路，付出了高昂的學(xué)費(fèi)。目前，銀行信貸緊縮與寬松交替、下調(diào)貸款利率、限購令、限價(jià)令等政策直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)住宅市場溫度轉(zhuǎn)冷后加溫。各大房企、基金、投資者都將目光投向受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占比例，一時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)的熱度驟升，萬達(dá)和銀泰更是加速擴(kuò)張。

商業(yè)地產(chǎn)市場，一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運(yùn)作成本及 風(fēng)險(xiǎn)較大；二線城市投資趨勢也日趨飽和。于是開發(fā)商紛紛尋找價(jià)值洼地，推動(dòng)有潛力地產(chǎn)板塊的投資發(fā)展，三四線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱土。中國購物中心正在由一線發(fā)達(dá)城市向二三線城市普及，城市型購物中心是國內(nèi)購物中心目前開發(fā)的主流，購物中心正在從大而全的操作模式往主題化、精細(xì)化的方向轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，三四線城市也已經(jīng)意識到了越來越多的房企進(jìn)駐，所以現(xiàn)在很多城市都開始重新修編其總體規(guī)劃，并把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)重點(diǎn)來考慮。這對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和開發(fā)商來說，都是非常大的機(jī)遇。

目前購物中心模式正在從一二線城市向三四線城市發(fā)展，發(fā)展的首要因素，是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的消費(fèi)能力和收入水平相對較高，尤其是浙江、江蘇等東部區(qū)域。同時(shí)，三、四線城市本身商業(yè)模式比較傳統(tǒng)。很多商業(yè)街多數(shù)是自發(fā)形成的，缺少系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃。商業(yè)形態(tài)比較初級，商業(yè)雜亂，零散商業(yè)居多，大品牌商家、知名品牌不是特別多。介于以上因素，購物中心連鎖企業(yè)選擇進(jìn)入該區(qū)域后，自然成為城市商業(yè)的地標(biāo)，成為當(dāng)?shù)? 的匯集生活、休閑、餐飲、娛樂、購物于一體的一站式家庭型時(shí)尚生活廣場。

根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告顯示：截至2011年底，預(yù)計(jì)中國開業(yè)購物中心將達(dá)到2795家，而一線城市將擁有821家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開業(yè)達(dá)752家購物中心。值得關(guān)注的是，三線城市購物中心累計(jì)開業(yè)量將達(dá)到544家。與一二線相比，我國三線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展程度較低，購物中心這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)更是在2002年以后才在少數(shù)的三線強(qiáng)城市有所發(fā)展，而大量的三線中、弱城市還是購物中心行業(yè)的空白市場。

資料顯示隨著一線城市購物中心數(shù)量趨于飽和、市場競爭日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來越多的開發(fā)商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場空白更大。

據(jù)了解2003年（含2003年）之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家�？傮w來看，2004年-2010年，中國購物中心無論是在開業(yè)量還是開發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大，分別為2.5倍和2.2倍。而三線城市的增幅非常明顯，2004年-2010年期間購物中心累計(jì)開業(yè)的數(shù)量是2003年之前開業(yè)量的11.8倍，由于三線城市購物中心起步較晚，雖然近年來放量較之過去明顯，但開業(yè)總量上依然低于以二線城市�？紤]到三線城市數(shù)量龐大，報(bào)告認(rèn)為在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�巨大并且有持續(xù)大幅度增長的可能性。

分析結(jié)果顯示，三線城市購物中心商業(yè)建筑面積增速最快，達(dá)到83.9%，但 體量依然較低，預(yù)計(jì)2011年底，三線城市的購物中心開發(fā)體量將達(dá)到1152萬平方米左右。而目前擁有購物中心的城市數(shù)最多的二線城市的體量增速均在30%以上，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三線城市。

另外，二線強(qiáng)城市的購物中心商業(yè)體量 ，2009年底，已開發(fā)的購物中心體量為3814萬平方米，預(yù)計(jì)2011年底，將超過5000萬平方米，增速達(dá)36.6%，是一二線城市中增速最快的。報(bào)告認(rèn)為值得注意的是，雖然一線城市的體量 ，但未來兩年的增速卻 ，因此報(bào)告認(rèn)為一線城市的商業(yè)地產(chǎn)增長的驅(qū)動(dòng)力將逐漸從大體量開發(fā)轉(zhuǎn)為持續(xù)運(yùn)營和擴(kuò)大消費(fèi)，而更多的開發(fā)投資機(jī)會(huì)將留給二三線城市，特別是三線城市，投資潛力巨大。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，居民消費(fèi)能力的逐漸增強(qiáng)和新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的加強(qiáng)，以及中國購物中心投資商、開發(fā)商實(shí)力和能力不斷加強(qiáng)，中國商業(yè)地產(chǎn)資本市場的逐步形成，中國購物中心發(fā)展將進(jìn)入發(fā)展的黃金時(shí)期。未來 10 年，中國將會(huì)有更多購物中心落成開業(yè)。對于購物中心來說，很多三四線市場還是空白，當(dāng)超市業(yè)態(tài)布點(diǎn)越來越密集并且難以擺脫微利的困局，掌握資源與多業(yè)態(tài)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域零售商到三四線城市投建購物中心將成為趨勢。中國購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢是多元化、主題化、休閑化，一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時(shí)尚或 精品主題來操作，而三四線城市、城市新興商圈或郊區(qū)中的購物中心項(xiàng)目則多以生活配套、家庭娛樂的主題來操作。

鴻偉摩爾：中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)授予:“中國商業(yè)地產(chǎn) 策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)”的專業(yè)策劃公司，公司一直專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場研究、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營、運(yùn)營管理的專業(yè)資深商業(yè)地產(chǎn)策劃與運(yùn)營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費(fèi)與市場環(huán)境，專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理、商業(yè)經(jīng)營管理等核心服務(wù)。

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