原標(biāo)題：廣州天河70多名租客被要求限期搬離，律師稱房東已構(gòu)成違約
近日，據(jù)媒體報道，廣州市天河區(qū)一公寓的70多名租客收到房東通知，要求其在12月31日前全部搬離。其中，包括10多名合同未到期的租客以及多位合同到期后仍按月支付房租的租客。該公寓房東曾表示，此舉是因為樓棟的經(jīng)營權(quán)被他人競拍所得。
12月30日，有租客告訴記者，為減少麻煩，他花錢找中介找到了合適的房子，目前已經(jīng)搬離該公寓。房東扣除費用后退還了他部分押金，退押金前讓他退還了合同并在合同上寫明了“本合同雙方同意解除”。
對于此事，有律師表示，原房東在原房屋租賃合同有效期內(nèi)，擅自解除與租客的合同，且沒有法定或約定的解除依據(jù)，構(gòu)成違約，應(yīng)賠付給租客帶來的搬家費等損失。同時，“買賣不破租賃”在此事中適用，新房東應(yīng)保證原租客的租賃合同繼續(xù)履行。
多名合同未到期租客突然被房東要求搬走
12月30日，租客付先生向記者介紹，他是今年4月20日在福星公寓租的房子，合同約定到12月19日，每月租金1550元，押金3100元。本月房子雖然到期了，但他沒想換房子，所以繼續(xù)在福星公寓居住。不過還沒來得及續(xù)簽合同，只和房東口頭說了續(xù)住事宜。12月20日，房東突然通知樓里的所有住戶需要在31號前清理搬離。
付先生說，房東只留給大家10天時間，白天他們要上班，根本沒時間找房子，最后他花了800元找的中介。
“我本來想討回一些搬家費，但房東說我本來就到期了，就該搬走。但如果不是時間來不及，我肯定不會花錢找中介。”付先生介紹，他已于28日搬走了，搬家又花費400多元。房東收回了他的合同，讓他在合同上寫明了“本合同雙方同意解除”并簽署姓名后才退了押金，同時扣除了20日以后他多住的各項費用共計700多元，最終他收到2300多元的返還押金。
付先生在合同上留下“本合同雙方同意解除”字樣（受訪者供圖）
付先生介紹，樓里一共住了70多人，有部分在這里住了很久，按時付房租但是沒有續(xù)簽合同的住戶。最后期限馬上要到了，據(jù)他所知，大部分租戶為了避免麻煩已默默搬離，起訴對他們來說太耗費時間和精力了，“據(jù)說是新房東想裝修后另出租。”
此前，當(dāng)?shù)孛襟w曾報道，上述租客中，有10多位租客合同尚未到期。當(dāng)時，福星公寓房東陳女士接受采訪時曾表示，該棟樓房產(chǎn)權(quán)屬于廣州市天河區(qū)棠下街棠下第六股份合作經(jīng)濟社。10年前她通過競拍獲得了該棟樓的經(jīng)營權(quán)，按約今年到期。12月中旬，這棟樓的經(jīng)營權(quán)被新的房東競得。
房東陳女士在租客群里通知搬離事項（當(dāng)?shù)孛襟w報道截圖）
付先生表示，他在租房時，根本不知道房東對這棟樓的經(jīng)營權(quán)只到今年年底，而且也沒聽房東提過此事。而且，此前他在其他地方租房退房時，也沒遇到過需返還合同簽字后才能退押金的做法。
律師：房東違約應(yīng)承擔(dān)給租客造成的損失
目前涉事房東是否有權(quán)要求樓內(nèi)租客10天內(nèi)全部退房？
對此，北京策略（南京）律師事務(wù)所朱雪律師表示，原房東陳女士在原房屋租賃合同有效期內(nèi)，擅自解除與租客的合同，且沒有法定或約定的解除依據(jù)，構(gòu)成違約。為此，陳女士不僅需要退還剩余租金、押金，承擔(dān)合同約定的違約金外，還需要承擔(dān)因其違約行為給租客造成的損失，如搬家費、為找新住所的誤工費、重新尋找房屋期間的臨時居住費用等。如果陳女士在租售房屋前，未通知租客房子經(jīng)營權(quán)等事宜，還侵犯了租客同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以據(jù)此要求陳女士承擔(dān)賠償責(zé)任。
而對于合同已過期但仍在按時付租金續(xù)住的租客來說，按照《中華人民共和國民法典》第七百三十四條規(guī)定，在租賃期間屆滿后，承租人繼續(xù)按月支付租金，房東無異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。房東可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理的期限之前通知租客，為租客預(yù)留充足的找房、換房時間。10天的時間顯然不是合理期限，陳女士的行為違反了法律對合理期限的規(guī)定。
“另外，新房東無權(quán)要求租客搬離房屋，買賣不破租賃原則在此事件中適用。”朱雪介紹，“買賣不破租賃”原則規(guī)定在《中華人民共和國民法典》第七百二十五條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所以，新房東應(yīng)當(dāng)保證原租客的租賃合同繼續(xù)履行，如果強行要求新租客搬離，應(yīng)當(dāng)支付由此給租客造成的損失。
此前，有該公寓租戶接受本地媒體采訪時曾表示，房東要求租客簽署保證日后不會起訴的協(xié)議并退還合同后，才能返還押金。不過該說法被房東陳女士否認(rèn)，表示“沒簽保證書，正常解除合同，正常的手續(xù)”，并稱是“一手交合同一手交押金”。
對此，朱雪表示，如果租客真的簽署了相關(guān)保證書，就視為租客放棄其追究陳女士責(zé)任的權(quán)利，“保證書并不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，只要是自愿簽署，就具有法律效力。”
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