原標(biāo)題：如何看待北京10家中介 不漲租金 并拿出12萬套存量房源？

 

　　早在2013年，德國出臺(tái)《出租權(quán)利修改法案》，規(guī)定德國聯(lián)邦州可將3年內(nèi)房屋租金的增幅上限由現(xiàn)在的20%下調(diào)至15%，以此遏制大城市房租上漲過快的問題。

 

　　之所以要限制租金上漲，主要是出于這樣一個(gè)理由：由于外來人口的大量涌入使得這些城市的租金持續(xù)上漲，由于可供出租的房屋無法滿足租戶的需求，整個(gè)房屋租賃市場的價(jià)格就由出租戶說了算。為了保護(hù)租戶的利益，防止房東坐地漲價(jià)，因此就有人認(rèn)為必須通過法律來限制出租戶亂漲租金。

 

　　與買房子相比，租房的優(yōu)劣勢都很明顯。優(yōu)勢在于承租方可以根據(jù)工作地點(diǎn)選擇自己的住處，不至于因?yàn)樽》亢凸ぷ鞯攸c(diǎn)相距太遠(yuǎn)而花費(fèi)更多的通勤時(shí)間。盡管目前中國的租金越來越貴，但是與每個(gè)月要繳納的按揭相比，租金還是更為便宜。當(dāng)然，租房子也有很多弊病，最大的弊端在于，房東會(huì)經(jīng)常找各種理由漲租金。有媒體統(tǒng)計(jì)，近年來各地的租金都是以10%左右的速度上漲。對(duì)于租房一族來說，每年不斷上漲的租金價(jià)格估計(jì)是其城市生活中最為頭痛的事了。

 

　　也正是基于此，有不少人提出，我們是不是該學(xué)德國控制房租上漲？比如年租金也不得超過20%或者15%？假設(shè)該法律實(shí)施，那么租賃市場會(huì)發(fā)生什么樣的變化？在我看來，即便通過這樣的法律，也無法改變租房一族在市場上的弱勢地位，相反，還可能會(huì)強(qiáng)化目前的這種地位。

　　如前所述，目前租賃市場上的租金上漲，并不是因?yàn)榉繓|惡意漲房租，乃是因?yàn)榇笠?guī)模城市化所產(chǎn)生的需求旺盛，在這個(gè)前提下，使得房屋租賃市場是賣方市場，租客成為這個(gè)市場中的弱者。不過要指出的是，租金上漲過快實(shí)際上只是中國極少數(shù)大城市出現(xiàn)的狀況，并非是整個(gè)中國房屋租賃市場的現(xiàn)狀。在中國占絕大多數(shù)的二三線城市，由于房地產(chǎn)市場如火如荼導(dǎo)致住房增加很大，但是外來人口增加有限，因此租客在租賃市場占據(jù)強(qiáng)勢地位。

 

　　更重要的是，由于房屋租金上漲使得出租房屋成為一筆劃算的買賣，那就會(huì)讓很多人將原本空置的房屋投向市場，或者是促使房地產(chǎn)商建更多的房屋來滿足市場的需求，而這兩種行為都能夠增加需求，而最終導(dǎo)致房地產(chǎn)租賃市場供給的增加，最終起到平抑房價(jià)的作用。

 

　　在中國，由于租金價(jià)格提高從而帶動(dòng)更多的空置房屋投向房地產(chǎn)租賃市場，也將起到平抑租金的作用。近幾年來，盡管中國的租金價(jià)格也在上漲，可租金上漲的速度遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲速度，有媒體稱近十年來中國房屋的租金價(jià)格上漲140%，但房價(jià)上漲速度卻高于此。以房屋租售比(房屋租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價(jià)之間的比值)計(jì)，中國的房價(jià)明顯偏高：國際公認(rèn)的健康的售價(jià)租金比應(yīng)為1∶100至1∶200，而中國的租售比大都是超過200。

 

　　在房屋租售比過高的情況下，那些以投資為主的房產(chǎn)所有人就不愿意將多余的房屋投向租賃市場，而是期望通過房產(chǎn)價(jià)格上漲的方式來獲利。還有就是，目前中國房地產(chǎn)市場提供的絕大多數(shù)住宅都是毛坯房，這意味著那些試圖通過房價(jià)上漲而獲利的投資客想收獲租金的時(shí)候還必須將房子裝修——而在二手房買賣中裝修并不值錢，也正是如此，在房屋租金并不高的時(shí)候，盡管市場上控制的房屋很多，但是真正在市場上用于出租的空房并不多。如果租金上漲，那么這部分房屋就可能會(huì)投向市場，最終也能起到平抑租金價(jià)格的作用。

　　那么，這是不是意味著在這個(gè)租金上漲的過程中房東就會(huì)“坐地漲價(jià)”？盡管我們看到很多有關(guān)的報(bào)道，但是不得不說，很多現(xiàn)象實(shí)在太過于極端。其實(shí)，房東在提供租金價(jià)格的時(shí)候并不會(huì)天馬行空亂開價(jià)格。盡管很多時(shí)候房子供不應(yīng)求，但是為了漲房租而趕走租客并不見得就是一筆劃算的買賣，因?yàn)樗�還要承擔(dān)相應(yīng)的成本——給房產(chǎn)中介公司交傭金、可能的房屋空置期。對(duì)房東來說，除非他家房屋的租賃價(jià)格明顯低于市場水平，或者是房子太供不應(yīng)求，他才會(huì)有漲房租的行動(dòng)，否則漲房租并不是一樁劃算的買賣。

 

　　那么，控制房屋租金價(jià)格上漲會(huì)起到保護(hù)租客的作用嗎？很難。盡管從表面上看法律這樣規(guī)定是保護(hù)了租客的利益，但是限制租金上漲實(shí)際上就是限制了出租房的供給——既然目前的租金還不夠高，與其花大心思將房屋裝修出租，不如空置著坐等房屋價(jià)格上漲出售獲利。而且從國外經(jīng)驗(yàn)看，租金控制政策會(huì)降低住宅供給數(shù)量，那些原本用于出租的不動(dòng)產(chǎn)可能就會(huì)被用于其他用途(被共同管理或者專用做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn))，或退出住宅市場。由于供給減少，盡管名義租金價(jià)格不變，那么實(shí)際成交的租金價(jià)格會(huì)更加高——因?yàn)樽饪椭�間的競爭可以把實(shí)際住宅價(jià)格抬高到控制價(jià)格之上。在很多實(shí)行租金控制的城市，不動(dòng)產(chǎn)所有者要向承租人收取大量的“交鑰匙費(fèi)”，還有一些城市則要收取不可歸還的保證金。

 

　　當(dāng)然，租金管制計(jì)劃也不是沒有獲利者。一是政府，盡管這個(gè)政策最終有損租客的利益，但很多時(shí)候它會(huì)贏取更多的民意；二是那些先前以較低價(jià)格獲得房租的租客，他獲得了低于市場的租金價(jià)格，阻止了房東漲價(jià)的行為。當(dāng)然，這兩個(gè)群體的獲利都是以整個(gè)社會(huì)福利的凈損失為前提。1972年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧爾森以紐約市的租金管制計(jì)劃為例，發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有者的損失是消費(fèi)者獲得收益的兩倍。事實(shí)上，不少研究者還在多倫多等城市也發(fā)現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

 

　　對(duì)于中國來說，今后每年將有近千萬的人口從農(nóng)村移向城市。如何解決這部分群體的住房？毫無疑問，通過法律控制租金價(jià)格上漲并不是好辦法，它可能讓城市的租房變得越來越困難。相反，我們應(yīng)該讓價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用，讓越來越多的主體將空置的房屋轉(zhuǎn)為租賃。這，恐怕才是解決租金價(jià)格上漲過快的 辦法。