北京萬(wàn)柳地塊,毫無(wú)懸念地成為今年北京首塊地王,也是此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)北京首次出現(xiàn)的地王,注定也將成為一塊備受詬病的地王。
這一地王來(lái)得不是時(shí)候。幾天前,國(guó)務(wù)院總理 再次強(qiáng)調(diào),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期,必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,決不能讓房?jī)r(jià)反彈。就在競(jìng)標(biāo)開(kāi)始當(dāng)天,人民日?qǐng)?bào)發(fā)表時(shí)評(píng),呼吁國(guó)企不要參與競(jìng)標(biāo),黨報(bào)為一塊土地出讓發(fā)表評(píng)論,這是極為罕見(jiàn)的。而在競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng),本來(lái)還有希望奪地的保利地產(chǎn)單方面發(fā)表聲明,退出原因據(jù)稱是“目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期”,其回應(yīng)喊話維護(hù)國(guó)企聲譽(yù)的用心昭然若揭。
其實(shí),即使沒(méi)有國(guó)企參與,萬(wàn)柳地塊早已注定成為地王。正因?yàn)榭吹搅诉@一點(diǎn),北京市國(guó)土局已經(jīng)推遲了該地塊的競(jìng)標(biāo)時(shí)間,并且為這塊地設(shè)置了價(jià)格上限,應(yīng)該說(shuō),方方面面都已經(jīng)考慮到了此時(shí)推出這塊地的敏感性,并且已經(jīng)做了相應(yīng)的準(zhǔn)備。我們可以想象,如果不設(shè)置任何附加條件,這塊地的價(jià)格還會(huì)更高。
為何無(wú)力可以阻止地王誕生?從市場(chǎng)層面看,這塊地確實(shí)是一塊優(yōu)質(zhì)土地。早在開(kāi)發(fā)之初,萬(wàn)柳地區(qū)就是海淀高端項(xiàng)目云集之地,經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng),這個(gè)地段已經(jīng)非常成熟,配套齊全,交通便捷,環(huán)境優(yōu)美,周邊分布著不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。在海淀附近,已經(jīng)找不到這樣優(yōu)質(zhì)的地塊,而且,也已經(jīng)幾乎找不到在建在售的項(xiàng)目,這個(gè)地區(qū)的需求無(wú)處釋放,目前周邊二手房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米7萬(wàn)元。成交結(jié)果顯示,這塊地的溢價(jià)率只有43.6%,可謂傻子拿到都能掙錢,人為壓低地價(jià)就像給人家送錢,因此誰(shuí)也無(wú)法阻止它成為地王。
從政策層面看,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為制造地王的推手。2010年全國(guó)兩會(huì)剛結(jié)束,“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”也是言猶在耳,北京一天之內(nèi)連出三個(gè)“地王”,這不是開(kāi)發(fā)商故意觸碰高壓線,也不是國(guó)企的錯(cuò),而是對(duì)2008年房地產(chǎn)調(diào)控的報(bào)復(fù)性反應(yīng)。雖然此次調(diào)控不同于以往,但不可否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是,商品房土地供應(yīng)明顯減少,勢(shì)必助漲土地價(jià)格。各地今年頻頻松動(dòng)調(diào)控措施,就是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹕倭,地方?cái)政難以為繼。同時(shí),在打擊投資投機(jī)性需求的同時(shí),被抑制的剛性需求和改善性需求積累了相當(dāng)?shù)膭?dòng)能,而房?jī)r(jià)實(shí)際并無(wú)多少下降,人們對(duì)于調(diào)控政策的心理預(yù)期正在改變。
更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是,房地產(chǎn)政策總是要變的,這已是屢試不爽的真理。一方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大,中央政府已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)預(yù)調(diào),開(kāi)始放松銀根,增加投資,刺激需求,這助長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)控即將放松的政策預(yù)期。實(shí)際也確實(shí)如此,作為目前無(wú)可替代的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)依然肩負(fù)重任,很多人甚至認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以陷入下行風(fēng)險(xiǎn),就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控,而要阻止經(jīng)濟(jì)下行,最終還要靠房地產(chǎn)。他們看準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的病根。另一方面,地方財(cái)政體制并無(wú)改變,房地產(chǎn)制度性建設(shè)也無(wú)進(jìn)展,沒(méi)有土地財(cái)政,很多地方政府就會(huì)山窮水盡,這也是地方政府沖撞房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因所在。今年又是各地黨政大換班的一年,政策的不確定性是可以預(yù)期的,很多人已把賭注押在換屆上。
事實(shí)證明,經(jīng)過(guò)多次調(diào)控調(diào)教的開(kāi)發(fā)商不僅具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)耐受力和心理承受力,也已經(jīng)熟悉了中國(guó)政治和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律,熟悉了政策的套路,熟悉了房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈規(guī)律,他們是春江水暖時(shí)的鴨子。只要這一套東西不變,有誰(shuí)能阻止地王誕生呢?又有誰(shuí)會(huì)放棄可以下金蛋的地王呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的美國(guó)、日本等都阻止不了房地產(chǎn)業(yè)在崩潰的路上狂奔,中國(guó)多了一只看得見(jiàn)的手,也未必就能避免重蹈覆轍。其要滅亡,必先瘋狂。這難道也是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然規(guī)律?
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