由此，也導(dǎo)致四環(huán)內(nèi)住宅的供需比進(jìn)一步失衡，今年以來北京四環(huán)商品住宅以1：9.2的供需比創(chuàng)近8年新高，迫近了1:10的紅線。同時(shí)，由于“4萬元限高令”造成的供應(yīng)真空，還將延續(xù)。CRIC不完全統(tǒng)計(jì)12月待入市的26個(gè)新盤中，五環(huán)內(nèi)零供應(yīng)，入市項(xiàng)目以近郊區(qū)縣供應(yīng)為主，朝陽(yáng)僅1盤入市，海淀、東城、西城零供應(yīng)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，今年10月僅有10個(gè)樓盤推盤，11月也只有16個(gè)樓盤入市，這與三季度月均20項(xiàng)目推盤相比明顯萎縮，供應(yīng)量斷檔直接影響市場(chǎng)交易量。而京七條和近期自住型商品房政策的出臺(tái)也令部分意向購(gòu)房人意愿轉(zhuǎn)移。

　　然而，集中了高端改善型需求的四環(huán)內(nèi)樓市，卻在強(qiáng)大的需求面前展現(xiàn)出兩重格局，一方面，拿到了銷售許可證的項(xiàng)目提價(jià)惜售;另一方面，一些未拿到銷售許可證、息聲蓄客的豪宅已經(jīng)顯示出一房難求的潛力，包括曾經(jīng)的萬柳地王——中赫萬柳書院項(xiàng)目更是被曝在近兩個(gè)月內(nèi)低調(diào)蓄客1500組,供需比達(dá)到1:5，其周邊的二手房?jī)r(jià)格則已經(jīng)接近12萬元/平方米。

　　2013年1-10月萬柳商圈部分二手豪宅均價(jià)(單位元/平方米)

(數(shù)據(jù)來源：麗茲行市場(chǎng)研究中心)

　　12月開盤項(xiàng)目區(qū)域分布圖，預(yù)計(jì)年前海淀無新盤供應(yīng)。(數(shù)據(jù)來源：CRIC)

　　領(lǐng)證“樓王”限量惜售

　　“剛需盤拿著錢都買不到我能理解，可這千萬量級(jí)的豪宅也得求人托關(guān)系，這是個(gè)什么行市?”兩個(gè)多月來，看過了五六個(gè)豪宅項(xiàng)目的章先生如是慨嘆，“基本上是一套一套的放，售樓員很‘淡定’，有的項(xiàng)目想訂房就得想法托關(guān)系。”章先生的目標(biāo)是東部一標(biāo)價(jià)在8萬元/平方米左右的豪宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目近期推出的數(shù)十套房源目前僅剩個(gè)位數(shù)。

　　事實(shí)上，非但章先生看上的項(xiàng)目是如此，四環(huán)內(nèi)、尤其是熱點(diǎn)區(qū)域在售的大部分樓盤也多是一房難求。記者從多個(gè)房企內(nèi)部人士了解到，近期四環(huán)內(nèi)眾多樓盤都已經(jīng)相繼取消了市場(chǎng)推廣舉措，部分樓盤甚至已露出“封盤”的跡象;而即便有房源可售，也是零星個(gè)位數(shù)。不過，偉業(yè)顧問集團(tuán)副總經(jīng)理趙鐵路向記者表示，即便是有因?yàn)?ldquo;限高令”拿預(yù)售證受到影響，但并不影響這些項(xiàng)目早被“預(yù)售”一空。而一些高端客戶為了盡早鎖定房源，甚至?xí)�主�?dòng)提出包括先期支付誠(chéng)意金、簽訂意向協(xié)議等方式先期完成“預(yù)售”。

　　11月初傳出的“年底前4萬元/平方米以上的項(xiàng)目將不再批證”之說如今已被市場(chǎng)證實(shí)，由此導(dǎo)致的高端住宅供應(yīng)真空給了已獲取預(yù)售許可證的開發(fā)商惜售甚至坐地漲價(jià)的底氣，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京豪宅房?jī)r(jià)已開始逐漸告別“10萬元時(shí)代”，發(fā)起對(duì)15萬元/平方米的沖擊，其中，天安國(guó)匯、?天禧、北京財(cái)富中心二期等項(xiàng)目報(bào)價(jià)均已超過15萬元/平方米，北京財(cái)富中心二期 報(bào)價(jià)更高達(dá)17萬元/平方米。

　　“高端客戶的成交周期比較長(zhǎng)，而且高端客戶的置業(yè)需求主要是升級(jí)改善，他們考慮更多的是產(chǎn)品的位置、戶型、配套設(shè)施等。如果在售項(xiàng)目沒有能滿足需求的，那么他們通常會(huì)選擇等待，尋找價(jià)值匹配的產(chǎn)品。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。據(jù)了解，北京首創(chuàng)禧瑞都的 產(chǎn)品天禧自推出后受到了市場(chǎng)的熱捧，提前完成了本年度的銷售計(jì)劃。近期，其決定加推一部分400平方米的主力大戶型產(chǎn)品，在蓄客方面，前意向客戶的積累已遠(yuǎn)超預(yù)期，為明年的推盤打下了基礎(chǔ)。

　　“今年以來，我們幾乎沒做任何市場(chǎng)推廣，銷售情況一直很穩(wěn)定，全年任務(wù)也基本完成，不需要那么著急推新貨。”某 住宅項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)表示。而經(jīng)查證后記者也發(fā)現(xiàn)，目前許多項(xiàng)目雖已封頂甚至部分入住，但鮮有推廣聲音發(fā)出，開發(fā)商“惜售”的心態(tài)明顯。

　　受阻“地王”息聲蓄客 周邊二手房每平米迫近12萬

　　相比之下，因“限高令”導(dǎo)致今年無法入市的項(xiàng)目有些尷尬，然而，在平淡之下，暗潮已然洶涌，記者走訪中看到的一幕或可佐證。

　　9年來一直未就純新盤入市的海淀萬柳區(qū)域，曾經(jīng)的“萬柳地王”，如今的萬柳書院的入市預(yù)期打亂了二手房銷售潘俊勇原本舒適的工作節(jié)奏。以“資深豪宅專家”自居的小潘此前一直在這個(gè)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域里，賣著萬城華府的二手豪宅。“雖然豪宅銷售不如剛需盤那樣趕上大勢(shì)來錢快，但是客戶對(duì)調(diào)控政策以及價(jià)格相對(duì)不那么敏感，日子還算舒服”，小潘抬頭望著對(duì)面萬柳書院已經(jīng)封頂?shù)臉菞澱f道，“中赫置地蓋的這個(gè)小區(qū)是萬柳學(xué)區(qū) 的新增供應(yīng)，品質(zhì)說辭一套一套的，我有三個(gè)客戶本來跟的很好，后來都非要死等萬柳書院。我也曾去找過他們售樓處希望給萬柳書院帶客戶，他們不要”。潘俊勇掐滅了手中的煙蒂，踩了一腳說，“今年的業(yè)績(jī)算是讓這萬柳書院攪合了，等他們開了賣他們二手房去。”

　　萬柳書院此前的“地王效應(yīng)”早已全面拉升周邊二手豪宅的成交價(jià)格，部分項(xiàng)目的單位平米成交價(jià)甚至已經(jīng)接近12元。來自專業(yè)豪宅不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)麗茲行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月萬柳商圈部分二手豪宅均價(jià)每平方米已經(jīng)漲價(jià)超過2萬，其中萬城華府的成交均價(jià)從2013年1月的104496元/平方米上漲至2013年10月到119510元/平方米，光大水墨的成交均價(jià)也從1月的70363元/平方米上漲至10月的93576元/平方米。

　　“地王的帶頭效應(yīng)已經(jīng)讓萬柳商圈形成整體的豪宅氛圍。”麗茲行市場(chǎng)研究中心分析師鄭海燕介紹，早在萬柳“地王”誕生之初，萬柳商圈的高端住宅就開始受到熱捧，當(dāng)年7月萬柳商圈高端住宅成交51套，占比高端住宅商圈成交套數(shù)達(dá)17.35%，而東直門外商圈、朝陽(yáng)公園商圈以及大望路商圈分別以9.18%、8.84%和8.16%的占比位列2至4位，萬柳商圈以 優(yōu)勢(shì)位居當(dāng)月高端住宅商圈成交量首位。

　　此前，有關(guān)萬柳書院“拿5000萬存折定房被拒”、“供需比超過1:5”等報(bào)道不斷，而今的中介走訪再度印證了其蓄客熱度，記者就此問題向中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏求證，“沒有領(lǐng)證我們不能收定金，這個(gè)很正常的，而供需比超過1:5是一個(gè)整體數(shù)字，有些戶型可能會(huì)低些，有的位置好、面積適中的戶型已經(jīng)查過了1：8”，朱敏坦言，“我們現(xiàn)在的節(jié)奏與‘限高令’無關(guān)，萬柳書院是中赫置地的代表作，每一個(gè)細(xì)節(jié)都很謹(jǐn)慎，現(xiàn)在6個(gè)樣板區(qū)還在依計(jì)劃做精裝修，等出來了客戶才能更真切地感受中赫的品質(zhì)。”

　　限高令下，同樣淡定的前“地王”項(xiàng)目還有保利海德公園、萬科北河沿77號(hào)等，在此前保利地產(chǎn)北京公司召開的新聞發(fā)布會(huì)上，就傳出了為保明年的200億元銷售目標(biāo)而將蓄客情況良好的海德公園項(xiàng)目移至明年開盤的說法;而已經(jīng)是現(xiàn)房的萬科北河沿77號(hào)，在修好小區(qū)對(duì)外通道和修整項(xiàng)目細(xì)節(jié)的同時(shí)，也未傳出任何消息。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男透露，北京院子的項(xiàng)目蓄客比也可以達(dá)到平均每套房源也有1：4至1：5。

　　供需失衡將成常態(tài) 四環(huán)內(nèi)真豪宅迎來“黃金期”

　　“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”，十八大三中全會(huì)傳遞出的信號(hào)預(yù)示著明年的高端住宅市場(chǎng)或?qū)⒎砰_，然而，在北京四環(huán)以內(nèi)的城市核心區(qū)，即便現(xiàn)有項(xiàng)目均可放開入市，其供需矛盾也難以在短期內(nèi)緩解。

　　矛盾之源首先源于土地供應(yīng)，按照北京市土地供應(yīng)計(jì)劃，三環(huán)內(nèi)原則上不再新供應(yīng)住宅用地，而且這一趨勢(shì)正在向四環(huán)乃至五環(huán)蔓延，數(shù)據(jù)顯示，在過去長(zhǎng)達(dá)4年的時(shí)間內(nèi)，四環(huán)內(nèi)僅有10塊土地入市，急劇放大的稀缺價(jià)值令區(qū)域地塊不斷拍出“天價(jià)”，刷新著地價(jià)新紀(jì)錄。萬柳、玉淵潭、夏家胡同、農(nóng)展館等地塊相繼登頂?shù)赝�，其中�?月融創(chuàng)拍下的農(nóng)展館地塊更是創(chuàng)下73000元/平方米的歷史 紀(jì)錄。同時(shí)，北京四環(huán)內(nèi)土地的拆遷成本不斷攀升，海淀六郎莊的拆遷成本每平方米超過2.5萬元。

　　“在四環(huán)以內(nèi)、處于 城市核心區(qū)，交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設(shè)計(jì)的豪宅產(chǎn)品，勢(shì)必迎來其銷售的黃金期。”北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊分析認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的不斷高漲，具備第一居所功能的城市豪宅越來越成為高端市場(chǎng)客戶追捧的主要對(duì)象。對(duì)于高端客群來說，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅項(xiàng)目交通成本較高，雖然售價(jià)相對(duì)低廉，但多不會(huì)成為第一居所的選擇，而部分城區(qū)別墅或超大戶型產(chǎn)品，由于單價(jià)或總價(jià)過高也多不會(huì)被列入考慮范圍。而城市核心區(qū)一些交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設(shè)計(jì)的豪宅產(chǎn)品則成為他們的 。此外，由于開發(fā)商對(duì)土地的極度渴求，以及“限地價(jià)，競(jìng)保障房面積”等政策要求，導(dǎo)致純商品房樓面價(jià)的大幅上漲。隨著“面粉貴于面包”案例的不斷增加，也使得周邊物業(yè)的在售價(jià)格跟風(fēng)猛漲，市場(chǎng)就勢(shì)出現(xiàn)了不少“偽高端”住宅，這也促使部分高端客戶選擇性價(jià)比更高的“城市真豪宅”。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前四環(huán)內(nèi)僅存十幾個(gè)項(xiàng)目，約7000余套住宅存量，如果按目前每月300套的去化速度計(jì)算，僅夠支撐兩年。一般而言，豪宅項(xiàng)目的銷售周期較普通住宅更長(zhǎng)，但是從長(zhǎng)期來看，資源的有限勢(shì)必導(dǎo)致核心區(qū)域豪宅項(xiàng)目供應(yīng)縮減，由此看來，四環(huán)內(nèi)豪宅價(jià)格上漲壓力依然較大。

　　今年以來，四環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)的高端項(xiàng)目?jī)H有廣渠?金茂府、合生?霄云路8號(hào)、紫辰院等數(shù)個(gè)，且單個(gè)項(xiàng)目的入市體量均不多，也導(dǎo)致了四環(huán)以內(nèi)高端項(xiàng)目幾乎供應(yīng)斷檔問題。

　　“預(yù)計(jì)當(dāng)前在售項(xiàng)目的價(jià)格將保持強(qiáng)勁上漲。三年內(nèi)，北京核心城區(qū)將出現(xiàn)多個(gè)單價(jià)超20萬元、總價(jià)過億的超級(jí)豪宅。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。

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