由此，也導(dǎo)致四環(huán)內(nèi)住宅的供需比進(jìn)一步失衡，今年以來北京四環(huán)商品住宅以1：9.2的供需比創(chuàng)近8年新高，迫近了1:10的紅線。同時，由于“4萬元限高令”造成的供應(yīng)真空，還將延續(xù)。CRIC不完全統(tǒng)計12月待入市的26個新盤中，五環(huán)內(nèi)零供應(yīng)，入市項(xiàng)目以近郊區(qū)縣供應(yīng)為主，朝陽僅1盤入市，海淀、東城、西城零供應(yīng)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，今年10月僅有10個樓盤推盤，11月也只有16個樓盤入市，這與三季度月均20項(xiàng)目推盤相比明顯萎縮，供應(yīng)量斷檔直接影響市場交易量。而京七條和近期自住型商品房政策的出臺也令部分意向購房人意愿轉(zhuǎn)移。
然而，集中了高端改善型需求的四環(huán)內(nèi)樓市，卻在強(qiáng)大的需求面前展現(xiàn)出兩重格局，一方面，拿到了銷售許可證的項(xiàng)目提價惜售;另一方面，一些未拿到銷售許可證、息聲蓄客的豪宅已經(jīng)顯示出一房難求的潛力，包括曾經(jīng)的萬柳地王——中赫萬柳書院項(xiàng)目更是被曝在近兩個月內(nèi)低調(diào)蓄客1500組,供需比達(dá)到1:5，其周邊的二手房價格則已經(jīng)接近12萬元/平方米。
2013年1-10月萬柳商圈部分二手豪宅均價(單位元/平方米)
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(數(shù)據(jù)來源：麗茲行市場研究中心) |
12月開盤項(xiàng)目區(qū)域分布圖，預(yù)計年前海淀無新盤供應(yīng)。(數(shù)據(jù)來源：CRIC)
領(lǐng)證“樓王”限量惜售
“剛需盤拿著錢都買不到我能理解，可這千萬量級的豪宅也得求人托關(guān)系，這是個什么行市?”兩個多月來，看過了五六個豪宅項(xiàng)目的章先生如是慨嘆，“基本上是一套一套的放，售樓員很‘淡定’，有的項(xiàng)目想訂房就得想法托關(guān)系。”章先生的目標(biāo)是東部一標(biāo)價在8萬元/平方米左右的豪宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目近期推出的數(shù)十套房源目前僅剩個位數(shù)。
事實(shí)上，非但章先生看上的項(xiàng)目是如此，四環(huán)內(nèi)、尤其是熱點(diǎn)區(qū)域在售的大部分樓盤也多是一房難求。記者從多個房企內(nèi)部人士了解到，近期四環(huán)內(nèi)眾多樓盤都已經(jīng)相繼取消了市場推廣舉措，部分樓盤甚至已露出“封盤”的跡象;而即便有房源可售，也是零星個位數(shù)。不過，偉業(yè)顧問集團(tuán)副總經(jīng)理趙鐵路向記者表示，即便是有因?yàn)?ldquo;限高令”拿預(yù)售證受到影響，但并不影響這些項(xiàng)目早被“預(yù)售”一空。而一些高端客戶為了盡早鎖定房源，甚至?xí)鲃犹岢霭ㄏ绕谥Ц墩\意金、簽訂意向協(xié)議等方式先期完成“預(yù)售”。
11月初傳出的“年底前4萬元/平方米以上的項(xiàng)目將不再批證”之說如今已被市場證實(shí)，由此導(dǎo)致的高端住宅供應(yīng)真空給了已獲取預(yù)售許可證的開發(fā)商惜售甚至坐地漲價的底氣，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京豪宅房價已開始逐漸告別“10萬元時代”，發(fā)起對15萬元/平方米的沖擊，其中，天安國匯、?天禧、北京財富中心二期等項(xiàng)目報價均已超過15萬元/平方米，北京財富中心二期最高報價更高達(dá)17萬元/平方米。
“高端客戶的成交周期比較長，而且高端客戶的置業(yè)需求主要是升級改善，他們考慮更多的是產(chǎn)品的位置、戶型、配套設(shè)施等。如果在售項(xiàng)目沒有能滿足需求的，那么他們通常會選擇等待，尋找價值匹配的產(chǎn)品。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。據(jù)了解，北京首創(chuàng)禧瑞都的頂級產(chǎn)品天禧自推出后受到了市場的熱捧，提前完成了本年度的銷售計劃。近期，其決定加推一部分400平方米的主力大戶型產(chǎn)品，在蓄客方面，前意向客戶的積累已遠(yuǎn)超預(yù)期，為明年的推盤打下了基礎(chǔ)。
“今年以來，我們幾乎沒做任何市場推廣，銷售情況一直很穩(wěn)定，全年任務(wù)也基本完成，不需要那么著急推新貨。”某高檔住宅項(xiàng)目營銷總監(jiān)表示。而經(jīng)查證后記者也發(fā)現(xiàn)，目前許多項(xiàng)目雖已封頂甚至部分入住，但鮮有推廣聲音發(fā)出，開發(fā)商“惜售”的心態(tài)明顯。
受阻“地王”息聲蓄客 周邊二手房每平米迫近12萬
相比之下，因“限高令”導(dǎo)致今年無法入市的項(xiàng)目有些尷尬，然而，在平淡之下，暗潮已然洶涌，記者走訪中看到的一幕或可佐證。
9年來一直未就純新盤入市的海淀萬柳區(qū)域，曾經(jīng)的“萬柳地王”，如今的萬柳書院的入市預(yù)期打亂了二手房銷售潘俊勇原本舒適的工作節(jié)奏。以“資深豪宅專家”自居的小潘此前一直在這個沒有競爭對手的區(qū)域里，賣著萬城華府的二手豪宅。“雖然豪宅銷售不如剛需盤那樣趕上大勢來錢快，但是客戶對調(diào)控政策以及價格相對不那么敏感，日子還算舒服”，小潘抬頭望著對面萬柳書院已經(jīng)封頂?shù)臉菞澱f道，“中赫置地蓋的這個小區(qū)是萬柳學(xué)區(qū)唯一的新增供應(yīng)，品質(zhì)說辭一套一套的，我有三個客戶本來跟的很好，后來都非要死等萬柳書院。我也曾去找過他們售樓處希望給萬柳書院帶客戶，他們不要”。潘俊勇掐滅了手中的煙蒂，踩了一腳說，“今年的業(yè)績算是讓這萬柳書院攪合了，等他們開了賣他們二手房去。”
萬柳書院此前的“地王效應(yīng)”早已全面拉升周邊二手豪宅的成交價格，部分項(xiàng)目的單位平米成交價甚至已經(jīng)接近12元。來自專業(yè)豪宅不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)麗茲行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月萬柳商圈部分二手豪宅均價每平方米已經(jīng)漲價超過2萬，其中萬城華府的成交均價從2013年1月的104496元/平方米上漲至2013年10月到119510元/平方米，光大水墨的成交均價也從1月的70363元/平方米上漲至10月的93576元/平方米。
“地王的帶頭效應(yīng)已經(jīng)讓萬柳商圈形成整體的豪宅氛圍。”麗茲行市場研究中心分析師鄭海燕介紹，早在萬柳“地王”誕生之初，萬柳商圈的高端住宅就開始受到熱捧，當(dāng)年7月萬柳商圈高端住宅成交51套，占比高端住宅商圈成交套數(shù)達(dá)17.35%，而東直門外商圈、朝陽公園商圈以及大望路商圈分別以9.18%、8.84%和8.16%的占比位列2至4位，萬柳商圈以絕對優(yōu)勢位居當(dāng)月高端住宅商圈成交量首位。
此前，有關(guān)萬柳書院“拿5000萬存折定房被拒”、“供需比超過1:5”等報道不斷，而今的中介走訪再度印證了其蓄客熱度，記者就此問題向中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏求證，“沒有領(lǐng)證我們不能收定金，這個很正常的，而供需比超過1:5是一個整體數(shù)字，有些戶型可能會低些，有的位置好、面積適中的戶型已經(jīng)查過了1：8”，朱敏坦言，“我們現(xiàn)在的節(jié)奏與‘限高令’無關(guān)，萬柳書院是中赫置地的代表作，每一個細(xì)節(jié)都很謹(jǐn)慎，現(xiàn)在6個樣板區(qū)還在依計劃做精裝修，等出來了客戶才能更真切地感受中赫的品質(zhì)。”
限高令下，同樣淡定的前“地王”項(xiàng)目還有保利海德公園、萬科北河沿77號等，在此前保利地產(chǎn)北京公司召開的新聞發(fā)布會上，就傳出了為保明年的200億元銷售目標(biāo)而將蓄客情況良好的海德公園項(xiàng)目移至明年開盤的說法;而已經(jīng)是現(xiàn)房的萬科北河沿77號，在修好小區(qū)對外通道和修整項(xiàng)目細(xì)節(jié)的同時，也未傳出任何消息。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男透露，北京院子的項(xiàng)目蓄客比也可以達(dá)到平均每套房源也有1：4至1：5。
供需失衡將成常態(tài) 四環(huán)內(nèi)真豪宅迎來“黃金期”
“市場歸市場、保障歸保障”，十八大三中全會傳遞出的信號預(yù)示著明年的高端住宅市場或?qū)⒎砰_，然而，在北京四環(huán)以內(nèi)的城市核心區(qū)，即便現(xiàn)有項(xiàng)目均可放開入市，其供需矛盾也難以在短期內(nèi)緩解。
矛盾之源首先源于土地供應(yīng)，按照北京市土地供應(yīng)計劃，三環(huán)內(nèi)原則上不再新供應(yīng)住宅用地，而且這一趨勢正在向四環(huán)乃至五環(huán)蔓延，數(shù)據(jù)顯示，在過去長達(dá)4年的時間內(nèi)，四環(huán)內(nèi)僅有10塊土地入市，急劇放大的稀缺價值令區(qū)域地塊不斷拍出“天價”，刷新著地價新紀(jì)錄。萬柳、玉淵潭、夏家胡同、農(nóng)展館等地塊相繼登頂?shù)赝�，其中�?月融創(chuàng)拍下的農(nóng)展館地塊更是創(chuàng)下73000元/平方米的歷史最高紀(jì)錄。同時，北京四環(huán)內(nèi)土地的拆遷成本不斷攀升，海淀六郎莊的拆遷成本每平方米超過2.5萬元。
“在四環(huán)以內(nèi)、處于絕對城市核心區(qū)，交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設(shè)計的豪宅產(chǎn)品，勢必迎來其銷售的黃金期。”北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊分析認(rèn)為，隨著房價的不斷高漲，具備第一居所功能的城市豪宅越來越成為高端市場客戶追捧的主要對象。對于高端客群來說，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅項(xiàng)目交通成本較高，雖然售價相對低廉，但多不會成為第一居所的選擇，而部分城區(qū)別墅或超大戶型產(chǎn)品，由于單價或總價過高也多不會被列入考慮范圍。而城市核心區(qū)一些交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設(shè)計的豪宅產(chǎn)品則成為他們的首選。此外，由于開發(fā)商對土地的極度渴求，以及“限地價，競保障房面積”等政策要求，導(dǎo)致純商品房樓面價的大幅上漲。隨著“面粉貴于面包”案例的不斷增加，也使得周邊物業(yè)的在售價格跟風(fēng)猛漲，市場就勢出現(xiàn)了不少“偽高端”住宅，這也促使部分高端客戶選擇性價比更高的“城市真豪宅”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前四環(huán)內(nèi)僅存十幾個項(xiàng)目，約7000余套住宅存量，如果按目前每月300套的去化速度計算，僅夠支撐兩年。一般而言，豪宅項(xiàng)目的銷售周期較普通住宅更長，但是從長期來看，資源的有限勢必導(dǎo)致核心區(qū)域豪宅項(xiàng)目供應(yīng)縮減，由此看來，四環(huán)內(nèi)豪宅價格上漲壓力依然較大。
今年以來，四環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)的高端項(xiàng)目僅有廣渠?金茂府、合生?霄云路8號、紫辰院等數(shù)個，且單個項(xiàng)目的入市體量均不多，也導(dǎo)致了四環(huán)以內(nèi)高端項(xiàng)目幾乎供應(yīng)斷檔問題。
“預(yù)計當(dāng)前在售項(xiàng)目的價格將保持強(qiáng)勁上漲。三年內(nèi)，北京核心城區(qū)將出現(xiàn)多個單價超20萬元、總價過億的超級豪宅。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。
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