酒店式公寓雖然是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，但購(gòu)房者更喜歡把它看作是一類住宅型物業(yè)，銷售往往比較火爆。隨著地鐵1號(hào)線開通，一批地鐵邊上的酒店式公寓，更是引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。
這類酒店式公寓物業(yè)，目前主要分布在杭州的郊區(qū)板塊，比如濱江的星耀城、濱康綜合體，臨平的華元城，喬司的喬司地鐵商城等。而最為集中的當(dāng)屬下沙金沙湖邊上，500米范圍內(nèi)，就有金沙湖1號(hào)、財(cái)通中心、東方銘樓、美達(dá)北城天地等多個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃有酒店式公寓。
購(gòu)買酒店式公寓，要注意哪幾點(diǎn)？業(yè)界專家表示，最重要的是要在購(gòu)買前評(píng)估該樓盤所在區(qū)域的人氣，確定大概的出租回報(bào)率，而過(guò)多考慮該類物業(yè)的升值前景，則是誤區(qū)。
方芳，贏商投資總經(jīng)理，也是杭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資深人士。她告訴記者，很多人在投資房子時(shí)會(huì)考慮酒店式公寓，覺得這類物業(yè)漲得比較快，升值性比較好。但事實(shí)上，在杭州的二手房市場(chǎng)上，除了個(gè)別項(xiàng)目，酒店式公寓的表現(xiàn)并沒有想象中那么好，交易量不大，流通性也不是很好。
“因?yàn)檫@類產(chǎn)品的定位是投資型產(chǎn)品，很少會(huì)有投資者去接手二手的酒店式公寓。供需關(guān)系影響價(jià)格，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買酒店式公寓，升值空間可能還趕不上同類地段的小戶型住宅公寓�！� 方芳說(shuō)。
既然要考慮出租，那就要多留意樓盤所在區(qū)域的租賃市場(chǎng)。漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)漢嘉咨詢副總經(jīng)理陳煥春表示，酒店式公寓投資其實(shí)就是看租金。所以下單之前，購(gòu)房者一定要到周邊的中介公司去問(wèn)問(wèn)，租金是多少，多久可回本，投資回報(bào)率到底有多少。
宜長(zhǎng)線投資不宜短期出手
周邊供應(yīng)量影響出租前景
對(duì)于如何投資地鐵邊上的酒店式公寓，陳煥春表示，應(yīng)該還要關(guān)注一下周邊樓盤的供應(yīng)量。
陳煥春說(shuō)，供應(yīng)量不能太小，如果地鐵站邊只有你一個(gè)孤盤，或者東一塊西一塊形成不了集聚效應(yīng)，那自然帶不來(lái)旺盛的人流，也形成不了很好的租賃氛圍。相反，如果供應(yīng)量太大，也會(huì)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，有些樓盤會(huì)租得特別好，而有些根本租不出去。
事實(shí)上，目前杭州不少區(qū)塊的酒店式公寓供應(yīng)量確實(shí)比較大。以下沙為例，該區(qū)域的酒店式公寓量至少超過(guò)萬(wàn)套，預(yù)計(jì)還有4000套左右的房源可售。而在金沙湖這個(gè)板塊內(nèi)，目前就有東方銘樓、美達(dá)曉城天地、金沙湖一號(hào)、財(cái)通中心、杭州東部國(guó)際商務(wù)中心等數(shù)個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。此外，盈都商業(yè)廣場(chǎng)也有酒店式公寓規(guī)劃，這還不包括該區(qū)域一些不知名的村留用地項(xiàng)目�？梢灶A(yù)見的是，該區(qū)域集中交付后的競(jìng)爭(zhēng)壓力還是挺大的。
陳煥春還提醒，酒店式公寓的面積也不用買得太大，40-50平方米是比較合適的。多幾個(gè)平方米，總價(jià)會(huì)差不少，但租金卻相差不大。
預(yù)想房產(chǎn)交付后租給哪類人
此外，方芳認(rèn)為，投資者下單前，最好了解一下該區(qū)域面向哪類租賃人群，這直接關(guān)系到出租回報(bào)率。
如果這個(gè)地方以中低端租賃為主，即使你買了一個(gè)定位高端的樓盤，也不太有市場(chǎng)。因?yàn)橐粋�(gè)區(qū)域新增租賃人群很難形成，比如原來(lái)住城西的人，不太可能因?yàn)槟愕姆孔雍�，就住到城東來(lái)。地鐵可能會(huì)對(duì)此有所改變，但也需要時(shí)間。
在方芳看來(lái)，在這一點(diǎn)上，下沙和濱江都不錯(cuò)，兩者都有學(xué)生和高科技產(chǎn)業(yè)人群的支撐。但這個(gè)地方到底能租多高的價(jià)格，還不好說(shuō)。
對(duì)此，已投資過(guò)多套酒店式公寓的王先生有話說(shuō)。他說(shuō)，大家可以更多關(guān)注一下市中心的酒店式公寓，雖然跟郊區(qū)盤相比，價(jià)格要高不少，但是租金回報(bào)卻高很多。特別是一些還規(guī)劃有商鋪、寫字樓的綜合體項(xiàng)目。因?yàn)榫频晔焦⑹巧虡I(yè)物業(yè)，可以注冊(cè)辦公，如果可以租給公司辦公，租金收入會(huì)更可觀。另外，因?yàn)槭兄行倪@類物業(yè)相對(duì)比較稀缺，今后轉(zhuǎn)手也會(huì)更方便一些。(記者 吳彩萍)
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