北上廣深等一線城市，歷來就是各大房企的戰(zhàn)略要塞和必爭之地，盡管當(dāng)調(diào)控來襲，一線城市成為重災(zāi)區(qū)，房企高喊著逃離北上廣的聲音尤在耳邊，但是，近期隨著一線土地市場的放量在即，眾多房企不謀而合將視線轉(zhuǎn)移至一線城市。“到北京找地”的品牌房企越來越多。
尋覓北京“二手地”
繼今年3月首批供地計劃亮相后，北京市國土局8月又公布了第二批土地供應(yīng)計劃。按照計劃，未來共有506.66公頃的土地將投放市場。盡管如此，對于開發(fā)商而言仍然欲壑難平。“大部分的地塊都位于六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，只有少數(shù)幾個熱點地塊。又會出現(xiàn)郊區(qū)過剩，城區(qū)供不應(yīng)求的現(xiàn)象�！币晃徊辉妇呙钠放品科筘�(fù)責(zé)人告訴記者。
實際上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月份北京全市各區(qū)縣共出讓商住用地49宗，合計用地面積302.97萬平米，與去年同期相比下跌54.5%；成交金額475.31億元，與去年同期相比下跌34.5%。
記者了解到，面對加碼后的土地依然供不應(yīng)求，房企開始另辟蹊徑，通過各種渠道在京城尋覓“二手地”。據(jù)北京高峰宏道投資公司董事長曹曉東介紹，今年以來包括遠(yuǎn)洋、中海、富力等企業(yè)都在土地二手市場頗為活躍，北京仍然是眾多房企的 之地。
“最近聽說新談的地塊差不多了，但具體細(xì)節(jié)還不清楚。”大連一方集團相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，進軍北京是一方集團多年的目標(biāo)，去年以來就一直嘗試在北京找地，談了不少，但合適的并不多，想要在今天的四環(huán)以內(nèi)尋得一塊地相當(dāng)不易。
同樣，已經(jīng)遍布全國二三線及主要城市的恒大地產(chǎn)，想要在北京扎根的心思也始終未泯。據(jù)知情人士透露，當(dāng)前恒大地產(chǎn)已籌備組建了北京分公司，而此舉正是得益于在北京東部一地塊即將收入囊中。在已經(jīng)把北京周邊城市包圍得水泄不通的恒大地產(chǎn)，進京的計劃終于轉(zhuǎn)入倒計時階段。此外，包括來自深圳 企業(yè)佳兆業(yè)等外地多家房企都在北京找地。在今年北京土地出讓現(xiàn)場中，能看到多家外地企業(yè)舉牌參與。
對于想要進京的房企，在北京能夠?qū)さ靡粔K地至關(guān)重要；對于已經(jīng)深入北京市場多年的房企而言，優(yōu)質(zhì)地塊同樣有著難以抵擋的誘惑。
龍湖集團執(zhí)行董事秦力洪在接受記者采訪時明確表示：“從主觀上來講，龍湖的投資意向非常強：有錢，有人，有客戶，有意愿。但北京市場的周期性，資金的門檻，還包括土地供應(yīng)計劃的不確定性，都決定了在北京投資是要看緣分的�！睋�(jù)記者了解，龍湖在北京二手地市場也從未停止尋覓。一位從事二手地交易的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“每個公司對于地塊的要求不一樣，龍湖則在位置上更加看重。”
好地塊鳳毛麟角
在從事了多年地產(chǎn)方面融資投資并購業(yè)務(wù)的曹曉東看來，今年北京的二手土地市場整體行情要好于往年。不僅大的品牌房企忙著擴充土地儲備，一些小公司也在找地。旺盛的需求之下，一些優(yōu)質(zhì)地塊的成交往往是雙方一拍即合。
在土地投資者眼中，“好”項目通常要求位置佳，手續(xù)齊全，甚至股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰“干凈”，價格合理等多個考量指標(biāo)。而具體到出讓的地塊，又分成民營對民營、民營對國營兩種類型。曹曉東解釋，民營企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓手續(xù)更加簡潔明了，雙方坐下來談成后一紙轉(zhuǎn)讓合同即可完成交易；而國企的流程比較繁瑣，通常需要進行投資、收購的程序，經(jīng)過北交所掛牌完成交易。
據(jù)專業(yè)從事二手地交易的業(yè)內(nèi)人士介紹，市場上現(xiàn)有的土地種類繁多，有些是國有企業(yè)收縮戰(zhàn)略清退出來的地塊；有些是已出讓的地塊，由于資金鏈斷裂或者后期開發(fā)遭遇難題等求轉(zhuǎn)讓；土地規(guī)模也大小不均，但總體數(shù)量比起前些年仍呈現(xiàn)遞減的趨勢。甚至連多年前盛行的“炒地”現(xiàn)象在當(dāng)前也很難碰到了。
由此不難看出，北京土地供不應(yīng)求的現(xiàn)象不僅反映在政府的招拍掛市場，二手市場同樣面臨這樣的問題。據(jù)曹曉東介紹，他個人接手的項目截至今年還沒有過成交，“過去政策較為寬松，項目也更多，現(xiàn)在調(diào)控一收緊，供應(yīng)量縮水，好項目鳳毛麟角�！�
■ 影響
北京一地難求帶火周邊地塊
通過對比2012年北京土地供應(yīng)計劃區(qū)域分布后發(fā)現(xiàn)，其中商品住宅用地近八成處于城郊。北京中心區(qū)域可供開發(fā)的土地儲備嚴(yán)重不足，且優(yōu)質(zhì)土地資源的獲取難度也越來越大。一位房企人士告訴記者，有些郊區(qū)地塊規(guī)劃尚不成形，不如到二三線城市去摘核心位置的地塊。
一地難求促使對于土地的需求不斷外溢。同樣，受到北京房地產(chǎn)市場的輻射效應(yīng)，北京周邊的燕郊、香河、固安等地也受到房企的追捧�！坝行┵Y金不太充裕的小房企，也愿意在北京周邊等小地方尋找一些地塊�！北本└叻搴甑劳顿Y公司董事長曹曉東說。
■ 焦點
房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市拿地
成交量的穩(wěn)步回升，保證了眾房企的荷包日漸豐盈；但庫存的持續(xù)去化，又促使眾房企不得不四處圈地補倉，其中，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市成為標(biāo)桿房企的共識。這一點在近期的土地市場上可見一斑。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，第三季度包括北上廣深在內(nèi)的全國10個主要城市，土地市場成交規(guī)劃建筑面積為7560萬平方米，環(huán)比第二季度上漲近七成，總土地出讓金為1352億元，環(huán)比大幅上升。
事實上，土地市場作為行業(yè)景氣的風(fēng)向標(biāo)自進入今年下半年以來，一改上半年交易冷清局面。房企的拿地?zé)崆橄蛉珖�，包括萬科、保利、中海在內(nèi)的大型房企頻頻出現(xiàn)在二三線城市地塊競拍現(xiàn)場；從三季度開始，又有向一線城市回流之勢。上海從9月底接二連三拍出新地王，繼10月10日，經(jīng)過445輪激烈競價，上海保利聯(lián)合信保以45億元競得徐匯區(qū)濱江地塊后，10月12日楊浦區(qū)地塊以32.59億元成交。北京在下半年則為避免新地王冒出，而臨時取消了多幅土地拍賣。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月前6天，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，而11月上半月，各地經(jīng)營性用地供應(yīng)約797公頃，這一數(shù)字已超過10月份全月777公頃的供應(yīng)量。
采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都表示，由于今年土地供應(yīng)計劃完成情況不盡如人意，各地政府將繼續(xù)在接下來的時間內(nèi)加大推地力度，土地市場將迎來持續(xù)活躍期。記者 李捷
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