自十月初秋季房交會開始，成都樓市就不再沉寂。十月中旬，隨著成交量的再度回升，部分開發(fā)商收回房交會期間的優(yōu)惠折扣，甚至個別樓盤小幅調漲價格。與此相對，其他城市的調控政策在交易價格醞釀上漲之前繼續(xù)發(fā)酵，繼廣州“豪宅限售”公開化后，陜西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤率不得超過10%。購房者的購房意愿再度下降。
　　面對目前由剛需市場撐起的看似企穩(wěn)的價格格局，開發(fā)商要漲價，究竟是在試水市場，還是一場欲擒故縱的營銷把戲？大多數(shù)開發(fā)商似乎還沒有勇氣敢于打破樓市好不容易形成的平衡局面。
一漲
　　年關將至，按往年經驗來看，開發(fā)企業(yè)大都會在此節(jié)點推盤沖業(yè)績。然而據(jù)搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示：截至10月24日，2012年11月成都預計新推32個項目，相較于前幾月開盤量，11月預計開盤量略低于平均值，開發(fā)商推新熱情略有下降。32個新推項目中，主城區(qū)占比47%，近郊占比34%，遠郊占比19%，各區(qū)域推新勢頭平穩(wěn)。純新盤占比過半達75%，老盤新推占比25%。而從開盤與成交數(shù)據(jù)來看，新入市的剛需項目越來越少。
　　有分析認為，像萬科、龍湖等品牌開發(fā)商庫存的剛需樓盤早已消化殆盡，而保利、藍光、華潤、國嘉、綠地等大腕旗下的剛需產品亦所剩無幾。上半年開發(fā)商紛紛瞄準剛需市場，快速跑量，回籠資金。在經過三個季度的“以價換量”的積極銷售之后，終于挽救了疲態(tài)的市場，出現(xiàn)樓市逐步回暖的跡象。某上市房企營銷總監(jiān)表示，上周末剛需盤的表現(xiàn)基本體現(xiàn)了當前市場狀況，價格堅挺的同時，銷量也能有保障。”
　　正是在這種背景下，開發(fā)商加強營銷的意愿不大。部分剛需樓盤開發(fā)商隱顯漲價心態(tài)，也只是試探性的漲價動作。與此同時購房者的購房積極性也在下降，世聯(lián)地產的調查研究顯示，雖然預期價格上漲的人數(shù)大幅上漲，同時購房時機選擇上，購房者卻在下降。“未來3-6個月置房”的比例由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。
　　因此，有關項目出現(xiàn)成交均價上漲的情況，專業(yè)人士分析認為，上漲背后的原因也不盡相同，有的是因為項目前期折扣營銷力度較大，在活動結束后，價格的自然回歸，這類樓盤屬于補漲項目；一些是因為推案項目較前期位置更佳，戶型更受市場歡迎，這類是產品本身價值屬性決定房價；最后一部分項目，由于前期銷售情況良好，決定在原有價格上進行提價，這類才屬于真漲價項目。
　　漲二
市場改善需求聲見漲
　　自調控以來，剛需小戶逐漸成為市場主流，大戶型、洋房、別墅等產品在市場上一度被剛需淹沒，但從今年第三季度后半期開始，以剛需撬動起來的市場出現(xiàn)了大戶復蘇的跡象，尤其是近階段，市場改善需求聲見漲。中海城南華府、彩疊園、華潤金悅灣、炎華置信上林賦、海昌天瀾等越來越多的改善型房源加入推新“大軍”。
　　“當前整個市場剛需房源的“緊缺”造成了供求上的失衡，今年以來剛需房源消化的速度一直比較快，目前市場上的存量已消耗得差不多了。多家樓盤開始推改善型房源，加上市場上剩余的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求開始提前釋放。一些手頭有余錢的購房者，就開始轉戰(zhàn)投資市場，從而造成了投資型需求的‘抬頭’。城南某高端樓盤的營銷總監(jiān)鮮經理告訴記者，在目前政府調控的大背景下，購房者的置業(yè)考慮更加長遠，戶型選擇上從之前的面積適中轉向稍大面積的產品，特別是具有獨特性及稀缺性的樓盤，市場認可度普遍較高。
　　“改善型購房者以自住為主，有一定的資金實力，與剛需群體相比，對價格的敏感度要稍弱一些。所以就不存在改善型產品也采取“以價換量”這一說法，但是眼見為實的品質才能滿足客戶需求，如果是“以價換量”，不如“以質換量”，即堅持以質量保證成交量。”大多數(shù)高端樓盤堅稱不會降價促銷。
　　然而也有業(yè)界人士稱，目前入市的樓盤多為2009年底2010年初時拿的地，當時的地價較高，很多開發(fā)商走改善型、中高端路線，需要有一定幅度的促銷，才能保證銷量。當前市場只是處于窗口期，并沒有全面回暖。當前各房企通過漲價來提高利潤的可能性幾乎沒有。
　　漲三
購房者看漲
　　近日，世聯(lián)地產發(fā)布了2012年3季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)報告。調查顯示，2012年3季度全國購房者當中，預期未來房價上漲的比例為59.5%。消費者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，表明購房者對未來房地產總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。根據(jù)世聯(lián)地產研究人士的判斷，本季度近六成購房者看漲未來房價，創(chuàng)“國八條”調控以來的新高”。漲價趨勢已經深入人心。從不同類型的置業(yè)者來看，各類購房者的置業(yè)信心均有所提升，其中首次置業(yè)者和改善型購房者的置業(yè)信心有明顯提升。
　　據(jù)中原地產的統(tǒng)計顯示，10月第三周全國54個主要城市成交量合計為6.1萬套，環(huán)比上漲2.1%，成交量再次回到6萬套以上，已經恢復到節(jié)前水平。其中表現(xiàn)最為搶眼的無疑是北京2948套的成交量，環(huán)比又上漲了12.1%。購房者感知到的樓市成交回暖是一個普遍現(xiàn)象，在高人氣的帶動下，接近一半的購房者預期未來成交量將會繼續(xù)上漲。

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