［算筆賬］
　　如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月（大致相當(dāng)10年至20年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的
［看背景］
　　國際公認(rèn)的合理范圍，房價租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)，成都商業(yè)地產(chǎn)租售比在1：350以上，有的甚至超過了1：500
　　在以前，投資公寓類產(chǎn)品只需交付少量的首付款，再用租金與房貸月供相抵，等個幾年就算不賣也能白撈套房。這種“以租養(yǎng)貸”模式曾一度大行其道，在當(dāng)時甚至還傳出一種“租房不如買房”的流行說法。然而，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)蓬勃興起，“以租養(yǎng)貸”再度被提起，在商鋪、公寓類等投資性產(chǎn)品還依靠這種模式還會劃算嗎？
　　沒有一成不變的市場，即便在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域依舊如此。
　　隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，尤其是投資性公寓產(chǎn)品開始走俏成都樓市。據(jù)記者調(diào)查了解到，最近，有相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)再次打出“以租養(yǎng)貸”的口號，聲稱“只需支付十幾萬的首付款，不到30年便能白賺一套房子。”誘人的回報率讓不少投資型買家蠢蠢欲動，但目前“以租養(yǎng)貸”的方式還可不可行？投資價值究竟大不大？是否如開發(fā)商所說相當(dāng)于“空手套白狼”？
　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春提醒，“以租養(yǎng)貸這種模式曾經(jīng)被投資者熱衷，但現(xiàn)在包括公寓類產(chǎn)品等商業(yè)地產(chǎn)租售比已經(jīng)超過1：350，有的項目需要出租20年以上才可收回全款購房成本，如果算上貸款利息，光靠租金來賺錢對大部分樓盤來說并不劃算。”
｛調(diào)查｝
　　租售比遠(yuǎn)低于1：250“以租養(yǎng)貸”難以為繼
　　近日，城南金融城某商業(yè)地產(chǎn)提出旗下精裝公寓產(chǎn)品可實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，據(jù)此，記者對成都樓市部分在售的公寓類項目進(jìn)行了調(diào)查。在棕櫚泉國際中心、龍湖時代天街、萬科鉆石廣場、復(fù)地·復(fù)城國際、天合·凱旋南城等項目現(xiàn)場，當(dāng)記者提出“以租養(yǎng)貸”的投資方式，置業(yè)顧問都算了一筆賬，結(jié)果顯示，將近五成的公寓產(chǎn)品基本可實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。
　　以天合·凱旋南城LOFT產(chǎn)品為例，目前該樓盤均價11000元/平米左右，一套46㎡的LOFT折后總價將近45萬。按首付5成、貸款10年計算，每月還貸金額為2754元。而 該 盤 公 寓 的 月 租 金 卻 在2500-3000元左右，極為接近月供。同類型樓盤還包括復(fù)地·復(fù)城國際、AFC中航國際廣場、匯城國際等。
　　雖然從數(shù)據(jù)表示看來公寓投資收益可觀，但大部分業(yè)界人士仍舊認(rèn)為，投資公寓類產(chǎn)品，尤其是商業(yè)性質(zhì)的公寓項目風(fēng)險巨大。“房價快速上漲的時期，成都樓市的租售比隨時隨地都在變化，早已超過國際上通行的合理標(biāo)準(zhǔn)。”冉立春表示，據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都商業(yè)地產(chǎn)租售比在1：350以上，有的甚至超過了1：500。
　　值得注意的是，國際公認(rèn)的合理范圍，房價租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月（大致相當(dāng)10年至20年）內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。而分析人士普遍認(rèn)為，“以租養(yǎng)貸”的投資者，主要通過按揭貸款購房，然后把房屋對外出租從中收取租金來供養(yǎng)按揭貸款，這些人通常來說，是手中掌握的資金并不多，一旦租售比泡沫加劇，“以租養(yǎng)貸”難以為繼。
｛分析｝
租售剪刀差拉大出租與出售兩難抉擇
　　這幾年來，成都房地產(chǎn)市場樓盤價格上漲迅速，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其中公寓類產(chǎn)品的價格漲幅在10-20%之間，而相比價格上漲的銷售市場，公寓租賃市場基本保持平穩(wěn)。而按照租售比的邏輯，隨著公寓價格不斷拔高，租售剪刀差越來越大，當(dāng)房租的大部分不能抵償月供還款，“以租養(yǎng)貸”將不再適用。
　　2008年，在某醫(yī)療機(jī)構(gòu)工作的陳小姐趁當(dāng)時房價較低的時候，在紅南港貸款買下了一套56平方米的公寓用于“以租養(yǎng)貸”投資。當(dāng)2008年底，她將房子進(jìn)行了簡單裝修，以1700元/月把小房子成功放租。她告訴記者，“當(dāng)時首付大概十來萬，每個月還貸大概2000元，前后基本相抵。而如今頻繁加息之后還貸增至2500元，房租基本沒漲，現(xiàn)在基本都不賺錢。”
　　事實上，類似陳小姐這樣的投資者并不在少數(shù)，當(dāng)時“以租養(yǎng)貸”模式吸引了不少人的投資眼光。而近幾年樓市風(fēng)云變幻莫測，投資公寓類產(chǎn)品單純依靠收租抵還貸款終究存在一定風(fēng)險。
　　四川社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副所長胡光偉分析，買房初期，租售剪刀差本身對投資性需求影響不大，加之房價本身在短時期內(nèi)的升值，可以滿足大多數(shù)投資者的心理預(yù)期，同時租金和月供相差不大，大部分貸款可由租金歸還。“但是長此以往，租售比變得很大，房租再也不能和月供還款相抵，一旦長期墊付多余還貸差額，投資者就會遭遇出租與出售兩難抉擇。”
記者觀察
供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)“以租養(yǎng)貸”越來越難
　　一直以來，房屋租售比都是不動產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考：一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。如果這個比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。
　　租售剪刀差與日俱增所引發(fā)的房產(chǎn)泡沫，主要來源于供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致受樓市上漲影響，引發(fā)眾多投資者進(jìn)入樓市購房，尤其在公寓類產(chǎn)品投資領(lǐng)域在一定時期之后形成大量閑置。而隨著這些閑置的產(chǎn)品逐步進(jìn)入租賃市場，因此造成租賃市場的房源增加，房源過剩從而引發(fā)租金下跌。
　　近幾年來，與快速上漲的房價相比，公寓類產(chǎn)品的租金相應(yīng)卻沒有達(dá)到同等水平的提升。而目前成都公寓產(chǎn)品的租售比確實已經(jīng)超過了國際警戒線，再加上受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，這一比例繼續(xù)上升的可能性非常大。從長遠(yuǎn)看來，可以預(yù)見，靠房屋租金來還銀行購房貸款的“以租養(yǎng)房”的投資方式越來越難。
網(wǎng)友聲音
“以租養(yǎng)貸”量力而行“斷供”風(fēng)險大
網(wǎng)友大熊貓：
　　在2005年，我一口氣買下幾套房，支付相應(yīng)的首付款，然后以租養(yǎng)貸，房價大幅上漲后再轉(zhuǎn)手……過去幾年像我這樣投資公寓類賺錢的人也不少。然而，“以租養(yǎng)貸”的“黃金時代”正在遠(yuǎn)去。網(wǎng)友HN99：
　　頻繁加息、利率提高、調(diào)控持續(xù)……房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻莫測。作為限購政策之外的商業(yè)地產(chǎn)，公寓這個典型投資產(chǎn)品，已經(jīng)不再是當(dāng)初買進(jìn)就穩(wěn)賺不賠的情景。面對租售比相差持續(xù)加大，手頭資金并不充裕的業(yè)主“以租養(yǎng)貸”再難維持，隨時就有可能面臨“斷供”風(fēng)險。上半年“中農(nóng)工建交”等國有上市銀行半年報數(shù)據(jù)顯示，受樓市調(diào)控影響，住房按揭貸款的不良率及“斷供”現(xiàn)象比同期均有增長趨勢。網(wǎng)友貓奶：
　　實際上，我身邊就有朋友發(fā)生過“斷供”情況。“以租養(yǎng)貸”的投資者絕大部分手中掌握的資金并不多。企圖“一步到位”，他們往往沒有充分考慮樓市的可變性和還貸的可持續(xù)性，出于一時沖動貿(mào)然貸款投資。當(dāng)被銀行認(rèn)定無法承擔(dān)還貸義務(wù)，就要承擔(dān)違約責(zé)任，不但個人信用評價降低，連房產(chǎn)都可能被銀行收繳或者拍賣，最終竹籃打水一場空。網(wǎng)友風(fēng)水地
　　我當(dāng)是幾是出于“買漲不買跌”的心理，前幾年開始市場行情受影響，資金開始緊缺，每月還貸就難以為繼。我也給投資的一些朋友提個醒，“以租養(yǎng)貸”需根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力、理性消費的角度出發(fā)，要給準(zhǔn)備貸款的置業(yè)者提個醒：選擇貸款買房切記量力而行，以免陷入“斷供”的麻煩之中。

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