房訊網(wǎng)訊 宏觀經(jīng)濟(jì)下行，寫字樓租金本應(yīng)下降，但國(guó)內(nèi)卻反其道而行之，經(jīng)濟(jì)下行，租金狂升。

　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2011年北京是全球租金開支上漲最快的市場(chǎng)，也是全球租金上漲最快的市場(chǎng)。2010年，北京寫字樓租金2010年在全球排名第73位，2011年就上升到第35位。2011年是北京寫字樓租金的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，第三季度超越上海成為大陸最昂貴的寫字樓市場(chǎng)，第四季度北京甲級(jí)寫字樓的租金(有效凈租金)同比增漲73%，成為整個(gè)亞洲租金僅次于香港和東京的寫字樓市場(chǎng)。

　　上漲沒有到頭，截至今年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。兩年時(shí)間，北京甲級(jí)寫字樓租金上升85%，戴德梁行研究部預(yù)測(cè)，未來5年，全球租金水平會(huì)繼續(xù)上升，北京將成為未來五年內(nèi)租金水平升幅 的商業(yè)區(qū)，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個(gè)最昂貴商業(yè)區(qū)之一。

　　按照常理，我們應(yīng)該為北京寫字樓租金價(jià)格的上漲鼓掌。租金上漲，空置率下降，說明北京租用寫字樓的商業(yè)企業(yè)贏利情況不錯(cuò)，能夠承受得起一年40%左右的租金漲幅；而空置率下降，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)興旺，有越來越多的企業(yè)愿意到北京尋求機(jī)會(huì)。

　　情況并不如此樂觀，租金上升并不能證明實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)。

　　自2011年以來，由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無新寫字樓供應(yīng)量，帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金飆漲，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè)，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉(zhuǎn)向非核心商圈，其中包括不少知名企業(yè)，比如，英特爾離開了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國(guó)煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等為人所知的企業(yè)均在此列�？梢姡�租金上漲有天花板，一旦突破天花板威脅到企業(yè)生存，只能勝利大逃亡。

　　租金上升是資源集聚的結(jié)果。想想北京的房?jī)r(jià)為什么貴得那么離譜？因?yàn)楸本┦侨珖?guó)人民的北京，所有的省都在北京開設(shè)窗口，所有發(fā)財(cái)致富的人們都想到首善之區(qū)長(zhǎng)見識(shí)、尋找機(jī)會(huì)——諸如賣地賣礦發(fā)財(cái)?shù)目h長(zhǎng)、村長(zhǎng)、企業(yè)主們，試圖在北京尋找機(jī)會(huì)的無數(shù)北漂、大專院校畢業(yè)生們，還有想在北京向全國(guó)尋找投資機(jī)會(huì)的實(shí)體企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，他們都在竭盡全力在北京購(gòu)房，貢獻(xiàn)自己的購(gòu)買能力，從某種程度上說，北京價(jià)格是特殊價(jià)格，是全國(guó)投資者乃至全球投資者對(duì)中國(guó)的夢(mèng)想溢價(jià)。

　　兩年過去了，筆者還記得一個(gè)開發(fā)商說的話。在一個(gè)會(huì)議上，他感慨自己在北京的樓盤多災(zāi)多難，正待開盤出現(xiàn)限購(gòu)政策，限購(gòu)前后購(gòu)買者數(shù)量下降了60%，說明在北京買房的起碼有一半屬于限購(gòu)范圍的外地人。由此可見，中國(guó)三十年的財(cái)富堆積在少數(shù)幾個(gè)城市，這些城市的房?jī)r(jià)、租價(jià)不漲才怪。

　　另一方面，央企國(guó)企整幢購(gòu)斷商業(yè)樓宇之后，不投向市場(chǎng)，導(dǎo)致了北京可購(gòu)出租的物業(yè)緊張。2010年，仲量聯(lián)行表示，2009年上半年，外國(guó)資本在中國(guó)主要大宗物業(yè)投資市場(chǎng)中所占比例從2005年達(dá)到的近60%下降到10%以下，而大陸投資者在同一時(shí)期所占比例為70%。國(guó)內(nèi)投資者中主要分為三種：中央直屬企業(yè)、國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司和其他政府基金。其中央企完成的交易額占一半左右。盡管北京的寫字樓物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量很大，但一旦為央企收購(gòu)之后，通常為央企自用或者再行租賃，該物業(yè)不會(huì)很快投入市場(chǎng)，助推了寫字樓價(jià)格。

　　央企容易得到貸款，資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)資金成本不太敏感，因此在經(jīng)濟(jì)下行期北京寫字樓價(jià)格并不會(huì)下行，而在通脹上升期，租金價(jià)格大幅上升。因此，北京等地寫字樓租金并不能完全反映市場(chǎng)的漲跌情況，只有當(dāng)央企國(guó)企對(duì)資金成本敏感，商業(yè)物業(yè)能夠全部推向市場(chǎng)追求租金回報(bào)率時(shí)，我們才能知道真正的市場(chǎng)價(jià)格。

　　租金大幅上升是內(nèi)部通脹的典型反映，住宅租金上升導(dǎo)致年輕人生活成本上升，寫字樓租金上升導(dǎo)致公司租金成本上升，融資成本與租金成本是卡住公司脖子的兩把箝子。實(shí)體下行，租金狂飆，如果出現(xiàn)企業(yè)向外圍市場(chǎng)大逃亡，香港式的產(chǎn)業(yè)空心化也就曲指可待了。

　　關(guān)于中國(guó)地產(chǎn)四十人論壇

　　中國(guó)地產(chǎn)四十人論壇于2011年12月由房訊網(wǎng)與南豐智庫（CORC）發(fā)起成立，旨在團(tuán)結(jié)經(jīng)濟(jì)界、地產(chǎn)界、金融界一流專家、學(xué)者、企業(yè)家，凝聚各方智慧，通過系列論壇、研討、沙龍等形式，打造中國(guó)非住宅地產(chǎn)（寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）行業(yè)智庫和學(xué)術(shù)平臺(tái)。專家成員包括朱中一、顧云昌、易憲容、陳國(guó)強(qiáng)、董藩、肖曉儉、蔡云、鐘彬、李文杰、黃嵐、楊樂渝、王伍仁、朱凌波、蘇鑫、張良軍、高靚、董志勇、張民耕、林淵、徐偉成、奚力源、蔡宇翔、張鵬飛、黃培明、呂麗華、孫東樊、藍(lán)海青、尹寶軍、梁環(huán)宇、劉凱等40位我國(guó)經(jīng)濟(jì)界、金融界、地產(chǎn)界等部門權(quán)威專家、官員、學(xué)者組成。

（來源：房訊網(wǎng)）

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