魯網(wǎng)7月15日訊（記者 劉梅婷）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，商品房買賣中出現(xiàn)的法律糾紛逐漸增多，其中最突出的就是"一房二賣", 甚至"一房多賣"現(xiàn)象。這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法權(quán)益，嚴(yán)重影響了社會(huì)信用。濟(jì)南近期推行的商品房預(yù)登記制度，著實(shí)為市民買房加了把"安全鎖".

　　據(jù)了解，由于市場(chǎng)上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，為謀求更多資金而"一房多賣"可能性依然存在。因此，推行商品房預(yù)告登記制度，對(duì)于切實(shí)保障購(gòu)房者合法權(quán)益非常必要。

　　《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定，"當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。"所謂預(yù)告登記就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。"簡(jiǎn)單的說(shuō)，預(yù)告登記就是對(duì)申請(qǐng)人將會(huì)取得某項(xiàng)物權(quán)的事實(shí)進(jìn)行公示，登記后，若出現(xiàn)其他人主張物權(quán)將是無(wú)效的。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。所以，購(gòu)房人辦理預(yù)告登記相當(dāng)于給自己將來(lái)拿到房屋產(chǎn)權(quán)加了把'安全鎖'."濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

　　個(gè)人購(gòu)買商品房應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　一、開(kāi)發(fā)商"五證"要齊全

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的投訴和糾紛是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這"五證"是指：（一）規(guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（二）國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（三）規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（四）建設(shè)主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》；（五）建設(shè)主管部門核發(fā)的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；

　　二、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)明示的其他事項(xiàng)

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒�；（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）依法屬于全體業(yè)主所有的部位；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　三、商品房預(yù)售需要具備哪些條件

　�。ㄒ唬╊A(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　另外，凡是在以市場(chǎng)地價(jià)取得的土地上興建的商品房，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證書》后，都可以直接公開(kāi)銷售。

　　辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)申報(bào)資料及流程

　　記者了解到，《房屋登記辦法》規(guī)定了辦理商品房預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交的材料為：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、已登記備案的商品房預(yù)購(gòu)合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料。由此可見(jiàn)，預(yù)告登記需要買賣雙方在訂立合同時(shí)對(duì)于辦理預(yù)告登記的事項(xiàng)進(jìn)行事先約定。經(jīng)過(guò)網(wǎng)上簽約和合同備案后持規(guī)定資料共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)即可。

　　據(jù)悉，濟(jì)南市七個(gè)區(qū)的預(yù)告登記均可直接到房產(chǎn)大廈二樓交易大廳申請(qǐng)辦理。申請(qǐng)預(yù)告登記后三個(gè)工作日可以辦結(jié)，根據(jù)發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào)文的規(guī)定，辦理登記所需費(fèi)用為登記費(fèi)80元/套。

　　如果發(fā)生"一房二賣",該怎樣保護(hù)自己的權(quán)益？

　　開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房，購(gòu)房人支付房款后，在等待取得房屋產(chǎn)權(quán)的漫長(zhǎng)過(guò)程中，若賣方不守誠(chéng)信一房二賣，購(gòu)房人應(yīng)通過(guò)什么方式維護(hù)自己的權(quán)益？記者了解到，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人訂立買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。老百姓購(gòu)買預(yù)售的住房，訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒(méi)有排他的效力，所以購(gòu)房者無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即"一房二賣"的情況發(fā)生，僅能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開(kāi)發(fā)商違約進(jìn)行損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度情況下，購(gòu)房人如果將他的這一請(qǐng)求進(jìn)行預(yù)告登記，因預(yù)告登記具有物權(quán)排他效力，所以開(kāi)發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。

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