2012年的樓市和過去的幾年一樣，“讓人歡喜，讓人憂”。上至中央，中至地方政府，再到地產(chǎn)商，以及普通百姓，無不關注著極為簡單又極為復雜的兩個字：房價。毋庸置疑，2012年，天津樓市一定會在中國樓市發(fā)展史上，留下濃墨重彩的一筆。天津樓市太多需要表達，唯有一點清晰：在博弈中繼續(xù)向前。

 

 

    1、上半年成交量變化走勢，3月份成交尤為突出

 

    縱觀上半年天津二手房成交量走勢，由于春節(jié)假期以及2011年末樓市整體受政策影響樓市進入嚴冬狀態(tài)，1月份成交不足1500套。在經(jīng)歷過該低谷后，每年固有的節(jié)后“小陽春”到來，加之2月天津政府上調(diào)普通住宅指導價格，央行下調(diào)存款準備金率，2、3月份的成交量成連續(xù)上揚狀態(tài)，一定程度上調(diào)動了購房者的購房熱情，特別是剛需人群，陸續(xù)入市出手，使得3月份二手房成交量突破5000套，成為自2011年1月時隔13個月之后成交量 的月份；隨著購房剛性需求的陸續(xù)釋放，4月成交量相對于3月有小幅的下滑，市場漸歸平穩(wěn)，4月中旬，首套房貸利率下調(diào)，繼續(xù)鼓勵剛需購房；5月存準繼續(xù)下調(diào)，學區(qū)熱度帶動周邊二手房成交，造成成交量繼續(xù)攀升；6月8日，央行降息調(diào)整后使得購房者增強購買力，重振購房信心，6月，天津二手房成交量為4518套，雖然與5月相比，成交量下滑8.2%。

 

    2、上半年成交均價有小幅上揚的趨勢 議價空間兩極化

 

    天津市二手私產(chǎn)住宅成交均價與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受到了部分熱點戶型價格的堅挺所帶動，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個板塊間的價格呈現(xiàn)了不同的走勢。低價位、中小戶型房源相對集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價也相對堅挺，而高端片區(qū)并未受到市場活躍度整體增強的影響，房屋滯銷依舊嚴重，成交價格呈現(xiàn)下探趨勢，業(yè)主議價空間仍然較大。

 

    在低價位小戶型片區(qū)，成交主力以總價80萬元以內(nèi)、面積80平米以下的中小戶型、中低價位房源為主。此類房源的需求熱度提高也使得業(yè)主的心理預期有所提高，議價空間隨之縮小，保持了成交價格的堅挺。

 

    在高端片區(qū)，投資型需求和部分改善型需求受“限購”“限貸”政策的影響無法釋放，房源仍然面臨滯銷，加之大戶型房源持有成本高，因此業(yè)主心理價位隨之降低，希望通過價格優(yōu)勢刺激交易達成，上半年在售房源議價空間仍然較大， 達15%-20%左右。

 

    3、2012上半年天津二手房掛牌均價維穩(wěn)

 

    根據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年天津二手房掛牌均價維穩(wěn)。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年 掛牌價格為2月份，掛牌均價為12611元/平米，5月份為上半年掛牌價格 ，掛牌價格為13011元/平米，相差僅為400元，掛牌價格相比十分穩(wěn)定。

 

    4、新房價格戰(zhàn)升級 一二手倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)

 

    一直以來，一手房價就是二手房定價“風向標“，二手房價格隨著新盤的定價而波動。隨著政策調(diào)控下的樓市"不高漲"，新房市場的開發(fā)商們紛紛打折、促銷、優(yōu)惠、特價，一二手房倒掛現(xiàn)象愈發(fā)明顯。一手房"打折賣"、二手房"惜出售"，其實倒掛并非首次出現(xiàn)，隨著倒掛現(xiàn)象的不斷持續(xù)和擴大，一二手倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)。例如老城廂片區(qū)周邊的諸多項目銷售價格低至16000-18000元/平米左右，該片區(qū)內(nèi)二手房均價普遍在18000元/平米以上；河西區(qū)梅江片區(qū)的二手房成交均價在16000-18000元/平米，而在售的部分新房項目的價格低至15000-16000元/平米；再如河東區(qū)后廣場片區(qū)的某新房項目價格 達到13000-14000元/平米，而該片區(qū)二手房價格普遍在14000-15000元/平米

 

    業(yè)內(nèi)認為造成一二手價格倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)的原因，主要在于新建商品房價格下行的壓力不斷增加，在此背景下，與多數(shù)新房項目的產(chǎn)品類別相比，二手房占據(jù)現(xiàn)房優(yōu)勢、產(chǎn)品性質(zhì)優(yōu)勢以及學片房等優(yōu)勢，因此其價格下行的壓力較��；同時二手房定價權在于分散的業(yè)主，部分資金壓力較小的業(yè)主對于未來的房價走勢不明確選擇惜售觀望，而非降價出手。

 

    5 軌道交通影響房價 業(yè)主選擇漲價惜售

 

    地鐵作為城市區(qū)域發(fā)展方向的風向標，同時也是人們熱衷于居住投資的指引者。尤其是在地鐵規(guī)劃線路發(fā)布和地鐵開通試運營的年份，地鐵置業(yè)現(xiàn)象更明顯。地鐵2號線7月1日試運行，河北區(qū)地鐵房上半年成交火熱，河北區(qū)成交以中小戶型為主，成交量出現(xiàn)明顯提升，成交價格持穩(wěn)。王串場片區(qū)憑借良好的交通狀況以及社區(qū)成熟度等優(yōu)勢在河北區(qū)成交量較大，值得關注。其次，昆緯路片區(qū)具有較投資空間或者保值空間，地鐵線的開通以及昆一小學學區(qū)房都使該片區(qū)潛力看好。