住房問題一直是各國政府大力關(guān)注的問題，許多國家都將提高本國人民的居住水平，提高住房自有率作為政府奮斗的目標(biāo)。住房自有率是指擁有自有住宅的家庭在全社會家庭總數(shù)中的比例，以反映自有住宅普及程度。但是，過高的住房自有率會限制勞動力流動和居民創(chuàng)新的積極性，將過多的國家財富沉淀在住房市場，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展，使整個國家經(jīng)濟失去活力。對城市政府來說，住房自有率的提高，可能是利弊并存。

　　住房自有率：政治經(jīng)濟發(fā)展的重要動力

　　住宅自有化政策是各國刺激住宅市場發(fā)展、推動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要政策。除了國民經(jīng)濟發(fā)展水平影響該指標(biāo)外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等，對該指標(biāo)的影響也相當(dāng)大。

　　縱觀美國歷史，各級政府歷來積極推動土地和住宅的私有化。無論是克林頓政府提高“住房自有率”政策，還是布什政府建設(shè)“所有權(quán)社會”，均將提高居民尤其是藍(lán)領(lǐng)階層的住房自有率當(dāng)做政策目標(biāo)，希望通過提高住房自有率拉動經(jīng)濟和獲得選民的支持。美國很多城市居民依靠住房抵押信貸購買住宅，目前近2/3的美國家庭擁有自己的住宅。住房自有率的提高，增加了住房需求，使住房價格逐步上升。

　　長期以來，英國政府也鼓勵居民以分期購買的方式購買住宅，通過提高住房自有率拉動房地產(chǎn)市場和本國經(jīng)濟，以此爭得更多的選民支持。年輕家庭（25—34歲）購買住房時，遇到的困難主要是購房首付款問題。政府逐步降低首付款的比例，或者延長分期付款的期限，以提高年輕家庭的住房支付能力。相比之下，老年家庭住房自有率上升的主要原因是，國民財富向老年家庭的轉(zhuǎn)移和老年人口健康狀況的改善。另外，金融市場對逆向抵押貸款的接受和認(rèn)可，使老年家庭更容易進(jìn)入權(quán)益住宅市場，老年家庭可以利用逆向抵押貸款，支付住宅的維護(hù)和運行成本，使他們有更長的時間住在自有住宅中。

　　自有率與經(jīng)濟發(fā)展水平負(fù)相關(guān)

　　世界各國住房自有率存在較大的差異，住房自有率 的達(dá)到83.2%（西班牙）和83.1%（希臘）， 的僅為33.1%（瑞士）。從1990年代到2000年代的數(shù)據(jù)對比來看，加拿大、瑞士和西班牙的住房自有率增加非常迅速，而澳大利亞和盧森堡的住房自有率出現(xiàn)了下降。

　　那么，一個國家住房自有率受到哪些因素的影響呢？發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，住房自有率與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在確定性的負(fù)向關(guān)系，即經(jīng)濟發(fā)展水平越高，住房自有率反而越低。2000年，Angle在《住房政策的重要性：全球視角的分析》（Housing Policy Matters: A Global Analysis） 一書中，通過對世界57個國家數(shù)據(jù)的截面分析，發(fā)現(xiàn)住房自有率與城鎮(zhèn)化率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，住房建造和獲取費用、家庭規(guī)模、住房貸款的有效性、政府消費水平、通貨膨脹率，均對其有一定的解釋能力，以上因素可以解釋世界各國住房自有率差異的40%。

　　過高的住房自有率將使城市失去活力

　　政府推行提高自有住房比例政策的原因有很多，如自有住房被認(rèn)為是積聚財富、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的一個重要手段；自有住房可以促進(jìn)社區(qū)穩(wěn)定，增加市民的市政參與性、個人滿足感和對自身環(huán)境的控制感等。但是，諸多研究發(fā)現(xiàn)，推行“提高住房自有率”的政策，長期可能對社會具有負(fù)面作用。尤其隨著2008年美國房地產(chǎn)泡沫的破裂，美國學(xué)者開始對“有產(chǎn)者社會”進(jìn)行反省。社會學(xué)家理查德·佛羅里達(dá)（Richard Florida）在《華爾街日報(博客,微博)》發(fā)表的《住房自有率被高估》（Homeownership Is Overrated）一文稱：自有住房和社會創(chuàng)新相矛盾。在美國住房自有率高的地區(qū)，一般經(jīng)濟較落后，居民生活質(zhì)量差。住房自有率在75%的幾大城市，如底特律、匹茲堡、圣路易斯等，如今都是美國經(jīng)濟的重災(zāi)區(qū)。而住房自有率僅為55%—60%的地區(qū)，比如紐約、洛杉磯、舊金山等，經(jīng)濟都很發(fā)達(dá)，居民的幸福感和生活質(zhì)量也高。此次歐洲債務(wù)危機中需要救助的國家，如希臘、愛爾蘭、西班牙等國家，其住房自有率在80%左右，也明顯高于其他OECD國家。

　　過高的住房自有率可能產(chǎn)生“住房所有者陷阱”，抑制城市勞動力流動性和工作積極性，導(dǎo)致提前退休和失業(yè)率上升。2001年，Green和Hendershott在《美國的住房自有率與失業(yè)》（Home-ownership and Unemployment in the US）一文中，使用美國1970—1990年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)住房自有率限制了勞動力的流動，導(dǎo)致較高的失業(yè)率。住房自有率對失業(yè)率的影響，主要集中于中等年齡（35—65歲）的家庭，而對35歲以下的年輕家庭和65歲以上的老年家庭，住房自有率對失業(yè)率并未產(chǎn)生明顯的影響。這是因為年輕人財富積累較少，較少關(guān)注區(qū)位居住，會對失業(yè)率的變化很快作出反應(yīng)。老年人家庭由于家庭成員絕大多數(shù)已經(jīng)退休，因此住房自有率對老年人的失業(yè)率影響很小。

　　我國亟待建立穩(wěn)定有效和發(fā)達(dá)的租房市場

　　從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化水平和住房自有率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。我國當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展水平 的東部沿海地區(qū)或北京、上海、深圳等超大城市，不應(yīng)該追求建設(shè)更多的商品房。以提高住房自有率來解決住房問題，會限制城市間勞動力的流動，不利于城市創(chuàng)新。

　　在我國當(dāng)前住房價格很高的情況下，各個城市政府為增加城市對于年輕人才的吸引力，解決城市居民的住房問題，應(yīng)通過制度完善，建立穩(wěn)定有效和發(fā)達(dá)的租房市場。我國城市中28—35歲年輕人是購買商品住宅的主力，過早購買住房，將大量資產(chǎn)沉淀于住房市場，不利于人力資本的增加。

　　我國當(dāng)前處于城市化快速推進(jìn)的階段，每年約有1%的農(nóng)村人口成為城市居民，由于戶籍政策的限制，使得長期在城市內(nèi)居住打工的農(nóng)民工難以落戶生存。農(nóng)民工將打工收入主要用于農(nóng)村宅基地蓋房，這在一定程度上將限制農(nóng)村勞動力進(jìn)入城市，成為城市居民，進(jìn)而限制我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)。而城市化快速推進(jìn)中，農(nóng)村大量的住房建設(shè)也可能造成社會資源的浪費。

　　（作者單位：復(fù)旦大學(xué)城市經(jīng)濟研究所）

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