中國房價分化格局加劇
----君德財富市場分析報告
2013年下半年以來，京滬蘇杭等一、二線城市相繼誕生“地王”。受“地王效應”的影響，很多大中城市的樓市預期看漲，在“恐漲”的心理下，不少城市甚至頻現(xiàn)“日光盤”。在傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的影響下，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場愈演愈熱，一線城市領漲的局面已經(jīng)形成，從土地市場傳導而來的熱度還在持續(xù)。然而，一方面是部分一、二線重點城市的房價持續(xù)升高，部分城市房價相對較為平穩(wěn)；另一方面卻是部分三、四線城市的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象越來越多，房價處于下跌狀態(tài)，我國房地產(chǎn)市場的分化格局已愈發(fā)明顯。
中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的百城房價指數(shù)報告數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比上漲1.07%，漲幅比上月擴大0.15個百分點，這是自2012年6月以來連續(xù)第16個月上漲。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和重點中心城市，以北上廣深等城市為代表；但另一方面，以溫州、鄂爾多斯[2.32% 資金 研報]等城市為代表的三、四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了價格和成交量的持續(xù)低迷，且?guī)齑娣e壓嚴重。某大型地產(chǎn)公司市場研究部總監(jiān)分析認為，一、二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三、四線包括溫州等城市，雖然當?shù)卣呀?jīng)開始扶持樓市，松綁限購政策，但因為需求不多，又庫存積壓，很難拉動經(jīng)濟。
對于我國樓市出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，有很多深層次的原因。君德財富認為一、二線城市由于人口較多，土地較為稀缺，因此地價的攀升在一定程度上拉升了房價；同時由于一、二線城市聚集了豐富的資源，其房價易漲難跌；另外，今年上半年以來，房價的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠較快，且去化壓力較小，房企擁有更多的市場定價權(quán)；此外，很多大型房企在一些論壇上公開宣稱退出三、四線城市，回歸一、二線城市，開發(fā)商不惜成本高價吃進土地，這反過來刺激市場購買力的釋放；在需求方面，在國五條、房價調(diào)控目標等政策效應逐漸弱化的趨勢下, “屢調(diào)屢漲”導致民眾對政策預期的改變，市場上漲預期漸濃，購房者結(jié)束觀望并加快入市。
相比于一、二線城市房價的節(jié)節(jié)攀升，部分三、四線城市房價卻分化明顯。對此，很多人表示，這種結(jié)構(gòu)性差異形成的本質(zhì)原因在于市場供需的不平衡，從供給角度看，三、四線城市土地相對豐富，同時地方政府在財政收入來源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，過去幾年土地大量成交，從而刺激了樓盤的供應量；而需求在一定程度上受到限貸限購政策的限制，于是出現(xiàn)供大于求的情況，供給過剩必然導致價格的下降，這是最基本的經(jīng)濟學原理。
同時還有一個信號值得關注：近期，北京、廣州、天津等地多家銀行已經(jīng)暫停房貸業(yè)務，理由是“額度用盡”。在市場流動性并不缺乏的背景下，讓銀行暫停房貸的原因主要是利潤的降低和風險的加大。在利率市場化的趨勢下，房貸已經(jīng)成為銀行的“雞肋”；而溫州“斷供房”的出現(xiàn)讓房貸風險的擔憂變成了現(xiàn)實。
君德財富認為，在未來一段時間，在房價走向方面，北上深廣等重點城市房價上漲壓力仍較大，需警惕未來調(diào)控政策升級風險；而多數(shù)三、四線城市房源供應充足，隨著10月推盤量繼續(xù)增加，房價整體以穩(wěn)為主。在政策方面，新一屆政府正越來越傾向于采用更加市場化的方式，因此，后半年類似國五條這樣的強制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大；但是由于長效機制不可能在短時間內(nèi)建立，因此短期內(nèi)以局部性調(diào)整為主。（君德財富研究部：何麗華）
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